【摘要】本文通过对房屋建筑质量管理保证体系进行了论述，从全面质量管理角度出发，对房屋建筑质量的管理探讨分析，目的在于提高房屋建筑质量和推动建筑业的健康发展。
【关键词】房屋建筑质量；全面质量管理；质量保证体系
具备安全性、可靠性、适应性、功能性、美观性等是房屋建筑质量的综合体现，特别是商品房的建筑质量一直以来都是人们关注的焦点问题，它不仅关系到项目投资能否成功就，更加关系到项目建成后直接参与到人们的日常工作和生活中去。随着建筑科技的不断发展，使先进的新施工技术得到推广，新建筑设备、建筑技术的应用，房屋建筑质量得到了较大的提升，但是其中仍然存在着较多的问题，如墙体抹灰空鼓脱落、管道渗漏、墙体裂缝、墙体渗漏等，严重的甚至还存在房屋倾斜倒塌等安全事件的发生。这不仅为消费者带来诸多工作或生活上的不便，造成了安全与经济损失，同时可能激发消费者对房地产开发企业矛盾，甚至出现一些过激的争端事件就，给房地产企业的形象与声誉产生严重的影响。因此，在房屋建筑质量的管理中引入全面质量管理思想，在确保房屋建筑质量中有着显著的现实意义。
一、房屋建筑质量
房屋建筑质量在房地产开发领域可以概括为两个方面，即建筑工程质量与房地产开发企业工作质量。
（一）建筑工程质量。
其主要涉及到三个方面，即房屋建筑的功能性、可靠性、舒适性与适应性，是建筑产品应具备的满足用户使用和居住的特性总和。
1、房屋建筑的功能性包括了建筑产品的保温、隔热、抗震、抗渗与隔音等一般功能，同时也包括了耐磨、耐酸与防辐射的特殊功能，而房屋建筑的美观整洁与合理布置也是用户所追求的。
2、房屋建筑的可靠性在于安全性与使用寿命，建筑房屋的安全性是最突出的一项质量要求，若房屋建筑缺乏安全性将对人们的安全与财产造成损失，例如房屋抗震性差容易导致房屋易发生倒塌等。
3、房屋的舒适性是说住宅建筑在面积、户型上都有一定的要求，使各功能空间分区明确和合理有效安排，使用率高，并且各功能的空间有适宜的尺度和比例，方便家具设备的布置和人的活动，同时也要保证各功能空间的相对私密性。另外，各功能空间要采光充足，通风良好，并体现一定的艺术性和超前性
4、适应性是指房屋需要满足不同使用者的需求，也是人们选择房屋时的一个重要考虑因素，包括房屋的日照、通风采光条件、卫生环境条件、交通便利以及设施配套等因素。
（二）房地产开发企业工作质量。
该工作质量是房地产开发企业在技术、管理及服务工作上提高工程质量的程度，该工作质量在企业所有的技术、施工与经营活动中进行体现，并综合反映各层次、各方面的工作。建筑工程质量与房地产开发企业工作质量在概念上意义虽然有所不同，但是两者之间却又相互联系，即工作质量是建筑工程质量的基础与保证，而建筑工程质量则是工作质量的综合反映。
二、质量保证体系的建立与完善
质量保证体系是以保证与提高房屋建筑质量为目的，能够为用户在房屋建筑质量方面提供担保，包括质量可靠与正常使用的担保等。房地产开发企业应加强对质量保证体系的建立与完善，可以利用ISO9000族标准，运用要素管理，运用《质量手册》这纲领性文件和程序文件及业务证书的质量保证体系作用，贯穿包括房地产策划、规划设计、建造和服务等各阶段，其主要内容包括以下五点：
（一）确立房屋建筑质量管理的方向与质量目标，如对产品合格率、有优良工程比例与质量水平进行计划。
（二）建立并健全综合性的质量管理部门和设置专职质量管理机构，对企业各级、各部门的质量管理进行监督和负责企业质量检验。
（三）建立严格的质量责任制，对企业各部门、岗位、职工的质量管理任务、责任与权限进行规定，并采取考核机制对员工做到奖罚分明。
（四）、建立起灵敏的信息反馈系统，由于房屋建筑质量与用户对房屋建筑的使用均会产生大量的质量信息，而这些信息则是所有质量管理的依据，通过内部与外部信息反馈系统的建立，特别是规划设计、施工建设阶段的质量信息的及时收集，由助于质量问题的及早发现和解决。
（五）促进质量管理业务的标准化，针对反复大量出现的质量通病问题需要进行及时的分析和分类归纳，进而形成一套实用的质量控制标准，作为企业职工行为准则纳入规章制度，从而促进质量管理的标准化、专职化与规格化，提高质量管理效果。
三、房屋建筑质量的全面质量管理
全面质量管理是指为保证房屋建筑的质量，为用户提供满意的房屋与服务，房地产开发企业根据工程项目质量的要求，运用现代科学和管理技术的成果，将革新技术和应用数理统计等科学方法结合起来，在对产品建设过程各因素的控制下，建造出用户满意的优质工程产品的一套科学管理方法，是对全套的质量管理体系、管理方法进行运用。全面质量管理是全过程与全员参加的质量管理，并将质量管理范围由施工质量管理向前向后进行扩展与延伸。可以归纳为三个方面的管理，即施工前质量管理、施工过程质量管理与使用中的质量管理。
（一）施工前质量管理。
施工前的质量管理又分为设计阶段的质量管理与施工准备的质量管理。设计阶段的质量管理主要包括了市场调查、产品开发与设计等。其中市场调查是房地产开发公司提供适合市场建筑产品的关键，有关调查显示，2012年～2014年，我国商品房屋销售数量增加，同时有待销售的商品房屋数量也日益增加，“有人无房住、有房无人住”的现象比较严重，导致这一现象的原因除了房屋建筑价格以外，开发企业市场定位不合理，缺少市场分析，无法提供消费者需要的房屋也是重要的原因，这些原因归咎到底也是一种质量不合格。由于房屋建筑属于价值大、使用时间长的一种商品，因此房地产开发企业在进行房屋建筑的开发时，需要有一定的超前意识，立足于现状对未来进行考虑，做出准确的市场定位。合适的设计也是房屋建筑质量的一个关键因素，设计的先天不足后天很难进行弥补，由房屋设计原因造成的质量事件占有极大的比例，所以需要在充分市场调查下，结合消费者的需要进行房屋建筑的设计。从经济角度来看，选定合适的设计方案是房屋建筑质量最佳水平的体现。我国的人均收入还比较低，不同地区存在较大的差距，居民的购买力严重不足，因此房地产开发商需要根据居民的购买力对房屋进行合理的设计，同时，需要对设计过程进行严格的把关，从而保证房屋的设计质量。例如中山某镇区的一个高层拆迁安置住宅项目，通过与社区合作，共同协调研究解决农民普遍不愿意住单元式商品房住宅的问题，在项目合理总体规划布局、优化户型设置、人性化的园林环境、完善设施配套、方便交通出行等多方面做了大量的前期准备工作，改变了农民占用宅基地盖房的传统居住思维，使该社区的拆迁安置工作能顺利进行就，也很大程度上节约土地。
施工准备的质量管理，是对各种设备、技术和组织施工建设等准备过程的管理，施工前的各项准备工作包括了设计图纸、设计资料的审查，技术交底与图纸会审，熟悉建筑安装工程质量评定标准与验收规范，对施工队进行资格和综合实力审查，组织质量验收。同时对原材料、辅助材料与办成品的质量进行控制，包括材料的验收、检测与存储等。此外，需要根据项目施工建设的进度做好设备与工具的供应准备。
（二）施工过程质量管理。
施工过程的质量管理是房屋建筑质量管理和建筑质量的基础。根据工程类型、规模和特点，选择符合资质条件和企业质量管理好的施工企业，并严格控制不得超越经营范围。在施工过程中需要根据设计要求，对原材料进行选择，并对施工工序与施工技术等进行优化，在预定工期与投资额内顺利完成房屋建筑的施工。质量管理主要包括科学的组织施工，严格按照设计图纸、施工组织设计、操作规程与验收规范进行施工，并对工期进度、施工成本与费用等进行管理。同时根据质量标准和安全标准，进行施工质量的自检、互检、专检等验收工作，上道工序验收合格后方能进行后续的施工。此外，可利用数据统计方法对质量问题产生的原因与规律进行研究，形成质量控制的基础数据库，从而为实现对质量问题控制提供有力的依据。
（三）房屋建筑使用中的质量管理。
房屋建筑的交付后的使用质量，是全面质量管理的出发点与落脚点，售后或交付使用中的服务质量也是影响购房者积极性与开发商声誉与形象的关键。房屋建筑使用中的质量管理，可从三个方面来进行：
（1）开展广泛的技术服务和宣传，普及房屋建筑一些基本的知识，使用户对房屋的使用与维修能够有一定的了解，从而能够对房屋进行正确的使用与维护，延长使用寿命；开发商和施工承包商都应及时对房屋售后所出现的质量问题进行妥善处理，各自承担相应的责任。
（2）实行房屋售后和使用信息回访，对房屋使用效果与用户要求进行调查回访，检验规划、设计、施工等设计开发建设等多方面工作的质量，收集整理用户的反馈意见，作为改进今后房屋建筑质量的依据。
（3）加强前期物业管理工作，物业管理公司要提前参与到房屋的验收工作中来，使其能提出从物业管理角度出发的房屋建筑质量需求，为提高房屋建筑的质量提供建议，并为后续房屋物业管理工作奠定基础。例如中山市某镇区龙山公园旁的一个高档商住小区，物管公司已在工程施工验收前就派驻有经验的物管管理人员参与各项验收工作，针对灯光设备节能、设施管理等方面提出宝贵意见，为日后提供优质物管服务打下基础。
结束语
本文通过从全面质量管理角度对房屋建筑质量的管理进行了系统的分析，提出房屋建筑质量的全面质量管理可以从施工前质量管理、施工过程质量管理与使用中的质量管理三个方面来实现；建立和完善质量保证体系，可以促进房屋质量的进一步提升，为用户提供舒适、适用的房屋，保障了用户的财产安全，提升房地产开发企业形象与声誉，为可持续发展提供了有力的依托。
参考文献
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