地块前期调研报告
2017年12月
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目录
第一部分 项目概况 .....2 一、地块概况.........2 二、地块周边概况.....4 三、地块周边环境那个概况 5 四、市政规划.........5 第二部分 住宅部分市场分析.5 一、区域市场分析.....5 二、区域楼盘分析.....6 三、项目SWOT分析....9 四、目标顾客........11 五、产品建议........13 六、定价分析.....错误！未定义书签。
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一、白水寨水库地块
一、地块概况
1、地块位置
位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。
2、地块性质
该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。
3、地块现状
3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓，
3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。
3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。
3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。
二、地块周边概况
1、交通现状
地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。
2、周边生活配套情况
项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。
3、周边环境
地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。
4、区域规划
4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14号线
4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里
4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。 三、分析
1、优势分析
1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。
1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。
1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。
2、劣势分析
2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。
2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。 3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
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二、黄洞村地块
一、地块概况
1、地块位置
位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。
2、地块性质
该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。
3、地块现状
3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓，
3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。
3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。
3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。
二、地块周边概况
1、交通现状
地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。
2、周边生活配套情况
项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。
3、周边环境
地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。
4、区域规划
4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14号线
4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里
4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。 三、分析
1、优势分析
1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。
1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。
1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。
2、劣势分析
2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。
2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。 3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
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地块前期调研报告
2017年12月
目录
第一部分
项目概况..2
一、地块概况......2 二、地块周边概况.4 三、地块周边环境那个概况 ........5 四、市政规划......5 第二部分
住宅部分市场分析 ..5
一、区域市场分析.5 二、区域楼盘分析.6 三、项目SWOT分析 .....9 四、目标顾客....11 五、产品建议....13 六、定价分析.错误！未定义书签。
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一、白水寨水库地块
一、地块概况
1、地块位置
位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。
2、地块性质
该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。
3、地块现状
3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓，
3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。
3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。
3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。
二、地块周边概况
1、交通现状
地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。
2、周边生活配套情况
项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。
3、周边环境
地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。
4、区域规划
4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14号线
4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里
4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。 三、分析
1、优势分析
1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。
1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。
1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。
2、劣势分析
2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。
2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。 3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
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二、黄洞村地块
一、地块概况
1、地块位置
位于惠阳区永湖镇白水寨水库旁。行政划分归属于永湖镇彩二村。
2、地块性质
该地块土地面积约为6000亩，土地用途为经济林。
3、地块现状
3.1、地块按照山势为不规则形状，地势起伏，起伏幅度较大。临近水库周边果园区域比较相对较平缓，
3.2、由彩二村2008年出租给个人承包，承包期20年，租赁面积为4500亩（实际面积约为6000亩）。其中约1200亩果园，其余为桉树。
3.3、地块内有约8栋民房、三条高压线以及一条通往沙田的天然气管道（地势较高区域）。
3.4、取得用地需先从林地承包商手中转接承包权，预估打包转接费用约700万。
二、地块周边概况
1、交通现状
地块四至无正式道路，只有一条922乡道连接S357，地块与惠南大道、S357省道直线距离约1.5公里，周边S23惠澳高速、S20潮莞高速等交通主干道经过。
2、周边生活配套情况
项目地周边现暂无完善生活和教育配套，距离项目最近生活配套区域（永湖镇）约4km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均有分布。
3、周边环境
地块周边自然环境较好，白水寨水库为永湖镇生活用水水源保护地，水质清澈。十分有利于地块多元化规划设计和开发。
4、区域规划
4.1、按惠州市规划地铁1号线永湖站距项目约为4公里车程。地铁1号线连通深圳14号线
4.2、深汕高铁惠州南站规划位置确定为三栋北，距离项目约15公里
4.3、深港澳大湾区惠州作为投资洼地，惠阳区域聚集着80%的地产行业50强企业投资项目。 三、分析
1、优势分析
1.1、交通便利、高速和主干道环绕以及片区各种规划利好。
1.2、区域生态环境优势。有山有水，且水质清澈环境安静空气质量高。
1.3、该地块已有承包商承包，项目转接，地块干净动迁安置少。
2、劣势分析
2.1、地块地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。需修建对外道路连接S357.项目培育期较长。
2.2、地块地势起伏幅度较大，利用率相对不高，在建设过程中边坡支护等辅助支出较大。 3.3、周边没有完善生活配套设施，而离区域内现有配套中心距离约2.5公里。
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地块信息
黄河北大街西-2（金城机械厂）
2011-7-5
地块编号 2011-023
地块名称 黄河北大街西-2（金城机械厂）
四至范围-规划绿线及用地界线 东
四至范围-用地界线 南
四至范围-用地界线 西
四至范围-用地界线 北
土地座落 于洪区
规划土地面4857.7 积（M2）
容积率（地≯6.0 上）
建筑密度 ≯60%
绿地率 ≮15%
地上限高≯45米 （米）
用地性质 商业
出让年限 商业40年
设定供地状净地 况
竞买保证金1400万元人民币或等值外币 （万元）
起拍价格
（元/建筑2320
M2）
公共设施配建设项目如涉及人防配建的，其人防面积应符合人防部门的套要求 要求。
1.机动车停车位按《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试
备注 行）》配建停车位。2.地块面积以最终实测宗地图面积为准。
3.有净空限制的用地其具体数值以净空批复为准。
是否成交 未成交
以上为沈阳市土地交易中心的公示信息，沈阳市土地交易中心地址：沈阳市沈河区大西路187号金厦广场六楼 电话：024－22973811 传真：024－22973955 网址：.cn
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