招华尖岗山土地开发战略
目
录 目
录 ................................................................................................................ 1
第一部分 土地开发战略 ................................................ 错误! ! 未定义书签。
1.问题的提出及解决
.................................................................................. 5
2.综合开发的须要性
.................................................................................. 5
3.综合开发战略
........................................................................................... 6
3.1 综合开发模式选择 ......................................................... 6
3.2 综合开发模式实施要点 ................................................. 10
4.会合开发战略
......................................................................................... 14
4.1 开发片区位臵选择 ....................................................... 14
4.2 会合开发模式 ............................................................. 14
5.现已取得宗地开发战略
....................................................................... 15
6.后续出让土地发起
................................................................................ 16
第二部分 项目阐发
............................................................................... 23
1.
项目土地解析
...................................................................................... 23
1.1 地理位臵及周边情况 .................................................... 23
1.2 项目用地条件 ............................................................. 23
1.3 项目交通条件 ............................................................. 24
1.4 项目周边配套设施 ....................................................... 25
2.项目 SWOT 阐发
.................................................................................. 26
2.1 优势阐发 .................................................................... 26
2.2 劣势阐发 .................................................................... 27
2.3 时机阐发 .................................................................... 28
2.4 威胁阐发 .................................................................... 29
第三部分 项目定位
............................................................................... 30
1.项目生长主题定位
................................................................................ 30
2.档次定位
................................................................................................. 33
3.产物定位
................................................................................................. 34
3.1 修建类型定位 ............................................................. 34
3.2 户型面积定位 ............................................................. 35
4.客户定位
................................................................................................. 36
附录 项目生长配景研究 ................................................ 错误! ! 未定义书签。
1.深圳市都市生长状况
..................................................... 错误! ! 未定义书签。
1.1 深圳市百姓经济生长表面 ........................ 错误! ! 未定义书签。
1.2 深圳市总体筹划及生长表面 ..................... 错误! ! 未定义书签。
1.3 宝安区百姓经济生长表面 ........................ 错误! ! 未定义书签。
1.4 宝安区筹划及生长表面 ........................... 错误! ! 未定义书签。
2.深圳市房地产宏观市场表面
........................................ 错误! ! 未定义书签。
2.1 深圳市宏观房地产市场生长现状............... 错误! ! 未定义书签。
2.2 宝安区住宅市场生长阐发 ........................ 错误! ! 未定义书签。
3.深圳市别墅市场供给状况
............................................ 错误! ! 未定义书签。
3.1 深圳市别墅市场的生长历程回顾............... 错误! ! 未定义书签。
3.2 深圳市别墅市场的供给特征 ..................... 错误! ! 未定义书签。
3.2.1 区域漫衍及区域特征 ....................................... 错误! ! 未定义书签。
3.2.2 供给量 .......................................................... 错误! ! 未定义书签。
3.2.3 容积率漫衍 ................................................... 错误! ! 未定义书签。
3.2.4 容积率低于 0.6 的低密度别墅项目视察 .............. 错误! ! 未定义书签。
3.2.5 容积率为 0.6-1.0 的别墅项目视察 .................... 错误! ! 未定义书签。
4.别墅市场需求视察
.......................................................... 错误! ! 未定义书签。
4.1 潜在目标市场阐发 ................................. 错误! ! 未定义书签。
4.2 潜在客户需求视察 ................................. 错误! ! 未定义书签。
5.供需市场视察结论
.......................................................... 错误! ! 未定义书签。
6.典范别墅项目阐发
.......................................................... 错误! ! 未定义书签。
6.1 都市山谷 .............................................. 错误! ! 未定义书签。
6.2 香港愉景湾 .......................................... 错误! ! 未定义书签。
第一部分
土地开发战略
1. 问题的提出及解决
华侨城地产和招商地产相助竞得尖岗山片区第一块出让土地，约为整个尖岗山片区的十分之一， 但地块存在以下开举事点：
该地块为尖岗山片区第一块开发土地，片区内部底子设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建立的时间表未定，存在一定开发风险；
地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观；
地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位臵阵势较低且平缓，倒霉于高等低密度住宅的形象塑造；
由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广的难度大且本钱较高，并且该地块的地价较高，楼面地价达 5440 元/平方米，较高的开发本钱决定了开发项目日后的售价将凌驾 10000 元/平方米。
凭据上述阐发，我们认为目前该地块的开发条件开发高等低密度住宅的难度较大，但本地块的高本钱又决定了该地块开发必须走高等路线提高收益，因此形成矛盾。发起 争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。
2. 综合开发的须要性
对政府而言，有利于尖岗山片区筹划建立的整体性，华侨城和蛇口的乐成、银湖失败，
说明了综合开发的优势。
- 蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发、统一筹划和治理，使两片区成果结构公道，配套设施完善，社区居住气氛浓郁，住宅的保值升值空间大； - 而银湖片区采取分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统一的筹划和治理，出现了种种百般的问题。首先，土地分宗出让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的高等住宅项目修建设计和园林筹划缺乏特点，档次不高；其次，由于各开发商自行开发，各个小区的修建气势派头各异，缺乏协调性；并且，各生长商在开发时，并不注意在景观利用上的互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现象；另外，由于银湖片区缺乏统一筹划，片区大众配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不但增加了开发商的本钱，却仍然不能够解决配套不敷的问题。
综合开发有利于政府融资，低落政府资金投入和治理压力。由企业进行综合开发，政府可以充实利用企业资金，淘汰财务投入，同时不必参加具体的开发治理，而从宏观层面进行协调和配合，可以低落政府的治理压力。
对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互动，化解本地块的倒霉条件。可以在产物类型的搭配上，景观的利用上，使现有地块得到最佳的利用。
是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区范围大，计规定位为高端住宅，进行综合开发不但能够充实发挥华侨城地产和招商地产的开发优势，并且有利于提升两公司的形象和塑造品牌。
3. 综合开发战略
3.1 综合开发模式选择
在整个尖岗山片区的综合开发战略上，主要有以下几种开发模式可供选择：
（1 1 ）旅游开发发动房地产开发模式
开发模式：以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权，通过建立旅游项目，发动房地产的生长。
阐发：
政府对旅游项目有明确的筹划，目前宝安的旅游项目会合在沙井和灼烁。凭据尖岗山片区的筹划，尖岗山片区将生长成为居住区，并且四周的铁岗水库是一级水资源掩护区，在此生长旅游项目不切合政府筹划；
纵然尖岗山片区允许生长旅游项目，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。华侨城旅游地产的乐成主要依托世界之窗、高兴谷等旅游项目的开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接发动华侨城房地产代价的稳步提升，但是在尖岗山生长旅游项目对房地产项目代价的提升作用无法在短期内到达华侨城的水平；
尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，并且距离尖岗山住宅项目非常近，在此开发大众旅游项目，会带来较大人流，不但影响了项目的私密性，并且增加了项目的宁静隐患和治理难度，同时也倒霉于项目的形象提升；
旅游项目投资较大，采取期长
综合上述阐发， 旅游开发发动房地 产开发模式的可行性不大。
（2 2 ）深圳地铁 4 4 号线模式
开发模式：与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分底子设施项目为条件，取得尖岗山居住区土地的一级开发权，开发完后，再与政府联合通过挂牌、招标、拍卖的方法公然出让已开发熟地，按商定的比例，与政府配合分享土地增值收益。
该模式源于 香港地铁的深圳地铁 4 4 号线模式——
香港地铁与政府签订捆绑式框架协议，由香港地铁投资建立深圳地铁 4 号线，政府将沿线站点用地规定蓝线范畴赐与地铁公司，由地铁公司进行土地一级开发，再与政府联合通过挂牌、招标、拍卖的方法公然出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按
阐发：
该模式乐成的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该模式，但对付尖岗山项目并非易事。近几年深圳政府在都市底子设施建立方面投入相当大，深圳地铁、福田中心区、深港西部通道等大型底子设施建立消耗了大量的政府财务，使政府面临资金压力。在地铁 4 号线的建立上，政府为了低落资金压力，同时引进香港地铁先进的地铁治理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促成地铁 4 号线的捆绑开发模式。本项目目前尚不具备这个条件。
该模式乐成的要害是生长商愿意捆绑的底子设施建立是否对政府有足够的吸引力，一旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山项目上，如果捆绑大型的底子设施建立项目，投资将会非常大，对开发商的财力是一个考验；但如果捆绑尖岗山居住区的共建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能独立完成，对政府的吸引力不大。
综合上述阐发， 深圳地铁 4 4 号线模式乐成的难度较大。
（3 3 ）捆绑开发模式
开发模式：与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建立尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公然招标结合拍卖的方法取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。
阐发：
该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收益，政府较容易
担当；
捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能淘汰政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建立施建立，也有利于生长商控制开发节奏，配合项目开发进度。出让建立用地时捆绑学校、居委会治理用房等公建配套的做法，在深圳已往拍卖出让土地时已被多次采取，在尖岗山项目上也应该容易被采取；
采取公然招标结合拍卖的出让方法，切合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。并且采取招标方法，不但考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目得到最佳开发方案，同时也是对项目卖力任的做法。
因此， 捆绑开发模式的可行性较大。综合以上对三种综合开发模式的阐发，发起通过“捆绑开发模式”取得尖岗山片区整体项目用地。
3.2 综合开发模式实施要点
在采取捆绑开发模式的历程中，要存眷以下实施要点。
捆绑开发模式 —— 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建立尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公然招标、拍卖的方法取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。
选择公然招标与拍卖相结合的土地出让方法，采取综合评标的要领。
- 凭据政府规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等种种经营性用地，必须以招标、拍卖大概挂牌方法出让，而拍卖和挂牌方法都是出价高者得，不能确保项目用地一定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖的方法，招标阶段除了考虑投标者的出价，还应充实考虑投标者的筹划方案、开发实力等，通过设臵有利于华侨城的评标条件，淘汰竞争敌手，增加华侨城的中标时机。
- 采取公然招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方法在国内其他都市也被遍及采取。其中中海兴业在成都拿到“地王”的方法就是一个很好的典范。
“成都地王”出让案例——
该案例中土地出让方法 采取招标与拍卖结合的方法进行。
第 一阶段：
意向竞买人在土地出让通告宣布之日起至2004 年 3 月 10 日前，参加成都领土部分组织的筹划设计方案招标，凭据有关规定自费体例筹划设计结果文件，提交专家评审委员会进行初审。
第 二阶段：
意向竞买人的筹划设计结果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交
具体实施步调
发起本项目采取招标+ + 拍卖的土地出让方法，具体操纵步调如下：
步调
操纵内容
操纵要点
步调一 向社会通告公然招标出让尖岗山用地，切合资格条件的投标人才华参加投标。参加投标者必须准备筹划设计方案、过往开发经历等在内的结果文件 该阶段通过设臵有利于华侨城的投标人资格，如土地开发资质、曾完成片区综合开发的范围、乐成完成片区综合开发项目的数量等，淘汰参加投标的竞争者
步调二 由评审委员会对各投标人提供的筹划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖的资格。
争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下一轮乐成的时机 步调三 三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权
4. 会合开发战略
经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们发起争取取得尽可能大的开发用地，进行会合开发。
4.1 开发片区位臵选择
考虑因素：
已取得的 A012-0068 地块位于整个尖岗山片区的东片区。在开发用地的位臵选择上应该有利于化解已取得用地阵势较低、地形较为平坦等倒霉条件，形成综合开发，提高土地的开发代价。
从土地的景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，阵势变革较大，景观较好，更利于开发高等物业。
因此，我们发起 ——
4.2 会合开发模式
问题的提出：会合开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建立？
凭据筹划，尖岗山居住区东区总用地面积约 71 万平方米，修建总面积约 47 万平方米，建立范围仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建立，对政府才有吸引力；
公建配套位于东区内，岭下山、尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，一起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体筹划和项目开发的总体摆设，充实利用周边的园林资源为项目制造卖点，提升东区的开发代价。
经上述阐发，我们认为，会合开发应当捆绑公建配套， 开发模式采取捆绑开发模式。
在具体操纵上发起仍然采取 招标与拍卖相结合的土地出让方法。
5. 现已取得宗地开发战略
如果政府仍然差别意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得的 A012-0068 号宗地，可以采取以下开发战略：
推迟开发已取得宗地
推迟开发有利于低落后续拿地本钱
已取得的 A012-0068 号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区的整体形象和日后生长至关重要，政府和其他开发商都非常存眷。如果该宗地推迟开发，一定会使其他开发商对尖岗山片区的开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地的决心有捆绑开发模式 —— 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建立尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公然招标、拍卖的方法取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行会合开发。
所动摇，从而影响其在尖岗山拿地的积极性，这便使华侨城-招商能有时机以较低的代价拿取后续出让宗地。
推迟开发有利于迫使政府回到采取会合开发模式的谈判桌上
由于已取得的 A012-0068 号宗地开发干系到尖岗山片区的整体生长，政府非常存眷该宗地的开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，一方面有时机争取重新回到会合开发模式的谈判桌上，另一方面，也有可能推动政府加快出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发战略后阶段的实施。
由于 A012- - 0068 号宗地 存在阵势较低、本钱较高等开举事点，目前开发时机尚不成熟。
要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖
既然无法实现综合开发和会合开发，而现已取得用地的开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得符合地块，与已取得地块整合，形成开发优势。
6. 后续出让土地发起
1 1 ）
发起后续出让土地捆绑 A A 区公建配套用地
A A 区公建配套表面：
用地代码
位臵
用地面积（ m 2 2 ）
修建面积（ m 2 2 ）
容积率
修建密度
用途
01-05-01 菠萝场 34344 15600 0.45
18% 公建、会所、商业
01-04-01 菠萝场 29306.37 33400 1.14
48% 公建、商业、办公 小计
63650.37
49000
0.77
- A 区公建配套位于尖岗山居住区的中心——菠萝场，东区的西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑 A 区公建配套用地有利于项目的整体筹划和项目开发的总体摆设； - A 区公建配套是尖岗山片区的核心配套，筹划作会所、商业、办公用途，修建面积约 49000平方米。如不捆绑出让而考虑单独出让，由于该商业配套面积不大，土地本钱总额不高，部离开发商有可能愿意以较高的地价拿地，则对其他开发商非常倒霉。如果拿到公建配套的开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，倒霉于整个片区的建立； - 另外，如果政府不但独出让 A 区公建配套而自行建立，在没有明确的公建配套建立时间表的情况下，也倒霉于开发商对项目开发的摆设。
因此， 发起后续出让土地捆绑 A A 区的公建配套用地。
2 2 ）后续出让土地范围确定
考虑因素：
为了提升尖岗山片区的整体形象和档次，应尽量制止中小开发商进入该片区，因此选择的土地范围要比力大，可通过设臵较高的资金门槛来到达这一目的。
从最近几年深圳住宅用地生意业务情况来看，总地价到达5亿元以上的成交案例有以下几宗：
地块编号
位臵
土地面积
（平方米）
修建面积
（平方米）
总地价
（万元）
买家
B303-0041 香蜜湖 93544 131000 95000
信和臵业中国投资团体有限公司，中海地产股份有限公司
A012-0068 宝安区新安 213186.81 106600 58000
深圳招商房地产有限公司与深圳华侨城房地产有限公司联合竞买 G03404-1 龙岗区布吉镇坂雪岗 397883.5 437670 97000
深圳市万科房地产有限公司 G01029-17、19、20、30 龙岗中心城 400658.5 658366.5 83800
深圳市鸿荣源房地产开发公司 T207-0026 沙河东路 75101.8 255300.0 78000
深圳百仕达实业有限公司、百仕达石化投资有限公司、百仕达 LPG 生长有限公司、FIRSTLINE INVESTMENT LIMITED 联合竞得 T207-0034 白石二道南、沙河东路 81920.3 266500.0 75500
泰华房地产（中国）有限公司 T207-0035 白石洲路南、沙河东路 80732.8 250600.0 70000
泰华房地产（中国）有限公司
从上表生意业务案例来看，5 亿以上的大宗土地生意业务有以下特点：
- 生长商均为品牌生长商 - 单宗用地生意业务总地价没有凌驾 10 亿 - 但有潜力的生长商的资金实力不可小视。2001 年“红树湾地王”三块地拍卖，泰华地产出价 14 亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。
因此，发起政府至少拿出 5 亿以上总地价范围的用地，出让土地总地价如果达 10 亿以上，相信有此实力参加竞争的生长商将非常少，那么华侨城-招商拿到出让土地的时机将会更大。
后续出让土地范围 测算：
后续出让土地的总地价凭据 10 亿盘算，楼面地价按 5500 元/平方米考虑，出让土地的修建
面积将到达 8 18 万平方米。该土地范围包罗了 A 区公建配套的修建面积 49000 平方米，扣除公建配套的修建面积，住宅用地的可建立修建面积至少到达 13 万平方米。
（注：上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同）
3 3 ）后续出让土职位臵选择
考虑因素
- 邻近已取得的 A012-0068 号宗地，便于与已取得用地进行整合，整体筹划，综合开发 - 靠近公建配套设施，使项目未来的居住者生活较为便利 - 选择用地条件较好的土地。该类用地地形阵势、景观具有开发高等住宅的明显优势，有利于迅速提升整个片区形象
凭据筹划，东区（02 区）以主次干道自北而南分为 4 个地块：
- 02-01 为第一块，编号自 02-01-01 至 02-01-06 共 6 个地块； - 02-02 为第二块，编号自 02-02-01 至 02-01-04 共 4 个地块； - 02-04 为第三块，编号自 02-04-01 至 02-04-06 共 6 个地块； - 02-05 为第四块，编号自 02-05-01 至 02-05-03 共 3 个地块；
尖岗山片区东区用地供给情况见下表：
用地代码
用地面积（ m 2 2 ）
修建面积（ m 2 2 ）
容积率
修建密度
修建类型
02-01 01 17864.31 9600 0.54 18% 独立 02 23920 10200 0.43 14% 独立 03 34293.62 13800 0.4 13% 独立 04 9875.58 6600 0.67 22% 独立 05 20256.08 10800 0.53 18% 独立 06 71340.28 28200 0.4 13% 独立
小计
177549.87
79200
0.45
02-02 01 28690.5 39070 1.36 32% 合院 02 64849.3 48300 0.74 34% 联排 03 47475.6 37500 0.79 36% 联排 04 35099.5 24900 0.71 32% 联排 小计
176114.9
149770
0.85
02-04 01 26047.13 —— —— —— —— 02 31894.79 —— —— —— —— 03 30065.14 —— —— —— —— 04 33322 —— —— —— —— 05 55923 —— —— —— —— 06 35939.2 —— —— —— —— 小计
213191.26
106600
0.5 5 0
25%
独立、联排
02-05 01 56449.6 43200 0.77 35% 联排 02 47620.33 28250 0.59 32% 联排 03 36280.19 23250 0.64 35% 联排 小计
140350.12
94700
0.67
注：其中 02-04 地块即为已取得的 A012-0068 号宗地。
东区各地块的漫衍位臵见下图：
各地块位臵特点阐发
02- - 01 地块：
地块阵势较高，拥有较好的景观资源，但与本项目已取得用地断绝； 02- - 05 地块：
地块靠近本项目已取得用地，但距离公建配套用地较远； 02- - 02 地块：地块与本项目已取得用地相邻，西侧紧靠公建配套用地，并且地块阵势较高，呈北高南低的特点，未来修建结构朝向大部分为座北朝南，景观资源也较富厚。
可见，在位臵上， 02- - 02 地块具有相对优势。
出让土职位臵选择
在出让土地的位臵选择上，发起采取以下方案：
发起方案一：
02- - 01 和 02- - 02 地块组合捆绑 A A 区公建配套用地出让
注：上述地块地价凭据楼面地价 5500 元/平方米盘算
从土地范围来看，东区可建修建面积到达 13 万平方米以上的土地只有 02-02 地块，因此满足可建修建面积 13 万平方米以上的土地范围，可以选择 02-02 地块，大概是几个地块组合出让。各地块的组合有以下三种方法：
组合方法
组合范围
组合特点
02-01 和02-02 用地面积35.4万平方米，修建面积 22.9 万平方米 组合的两地块位臵上相连，距离公建配套较近，并且地块条件较好，利于高等住宅开发 02-02 和02-05 用地面积31.6万平方米，修建面积 24.4 万平方米 组合的两地块之间不相连，且 02-05 地块距离公建配套较远
02-01 和02-05 用地面积31.8万平方米，修建面积 17.4 万平方米 组合的两地块之间不相连，且 02-01 地块与已取得地块断绝，倒霉于形成整体筹划和开发的优势
综合上述阐发， 02- - 01 和 和 02- - 02 地块组合是后续土地出让的最优选择。
发起方案二：
选择 02- - 02 地块捆绑 A A 区公建配套用地出让 在政府不采取方案一的情况下，发起采取该方案。
注：上述地块地价凭据楼面地价 5500 元/平方米盘算
02-02 地块地理位臵条件好，且可建修建面积凌驾 13 万平方米，在政府不采取方案一的情况下， 发起选择 02- - 02 地块捆绑 A A 区公建配套用地出让。
第二部分
项目阐发
以下阐发以 230 万平方米整个尖岗山片区作为阐发东西
1. 项目土地解析
1.1 地理位臵及周边情况
地理位臵
尖岗山居住区处于深圳市宝安区新安街道办事处和西乡镇交代部位，具体位于铁岗水库及尖岗山以南，广深高速公路以北，宝安 71、72 区以西，铁岗排洪河以东。筹划总用地面积为230.25 万平方米。
周边情况
尖岗山居住区东面的宝安 71、72 区主要为居民生活区和建立产业区，修建形式以多层住宅和多层产业厂房及配套宿舍为主；用地西南面为广深高速公路宝安出口——宝安立交桥、企龙山和岭下山，其中岭下山将筹划为宝安公园；用地西面为铁岗排洪河、铁岗泵站及铁岗村产业区，修建形式主要为多层产业厂房及配套宿舍；用地北面为铁岗水库及其一级饮用水源掩护区与尖岗山。（加周围情况的照片）
1 1 .2 项目用地条件
1.4.1 地形、阵势
尖岗山居住区用田主要为缓坡及丘陵结合地形，呈不规矩形状，西北-东南偏向长，东北-西南偏向较窄，东部和北部主要为山体。用地范畴内有孖松山、大井山、菠萝场三个阵势较高的山体，总体阵势出现东南高、西南低的特点。
1.4.2 用地现状
目前用地内除筹划门路建立外，根本保持原有园地概貌。山体上种植着荔枝林等低矮林木和项目地块
部分高峻树木，部分区域漫衍有农田和水塘。用地西北部建有 1 栋 6 层修建和多栋低层修建，中部设有弘海实业公司的低层浅易厂房，另有多栋浅易临时修建零星漫衍在用地各处。用地上有多条高压电线通过。
1.3 项目交通条件
外部交通
从外部交通区位条件来看，本项目对外交通联系非常便利。广深高速公路从项目用地西南侧经过，与用地周边的机荷高速公路、松白公路、宝石公路、广深公路形成了四通八达的公路网，从项目用地可非常方便地进入深圳市区，联系宝安区各镇及龙岗区，通达东莞、广州、惠州等地。项目用地靠近同乐关和南头关，距深圳宝安国际机场约 8 公里，离蛇口港约 25公里；到东莞约 35 分钟车程，到广州和惠州约 60 分钟车程。
内部交通
项目用地与外部联系门路表面：
路名
走向
说明
广深高速公路 偏东西 双向六车道 与 71、72 区相连的门路 偏东西 双向四车道 与西乡大道相连的门路 偏南北 双向四车道 上川路 偏南北 双向四车道 铁岗路 偏南北 双向二车道 连接宝石公路的门路 偏南北 双向二车道 与宝安公园相连的通道 偏南北 宽约 3 米
其中连接宝石公路的门路上有支路可通往铁岗水库，可充实利用。
尖岗山居住区内筹划门路分为主干道和次干道两级，主干道筹划为双向四车道，次干道筹划为双向二车道，目前主干门路网和沿山次干门路网除部分路段外已根本建立完成。
1.4 项目周边配套设施
尖岗山居住区用地目前周边生活配套设施较少，最近的生活配套设施主要会合在用地东面的宝安 71、72 区和南面的 74、76 区生活区。靠近用地，在前进路东北侧，创业二路西北侧，宝田一路东南侧的区域范畴内，主要生活配套设施如下：
配套类型
位臵
名称
与项目用地距离
学校 74 区 构造第二幼儿园 4 分钟车程
36 区 上合幼儿园 5 分钟车程
宝田一路 铁岗幼儿园 3 分钟车程
宝田一路 凤凰岗幼儿园 3 分钟车程
75 区 天骄小学 5 分钟车程
35 区 上合小学 5 分钟车程
69 区 新蕾小学 3 分钟车程
宝田一路 凤岗小学 3 分钟车程
33 区 宝龙小学 5 分钟车程
34-2 区 文汇中学 5 分钟车程 医院 74 区 深圳市宝安人民医院第三门诊部 4 分钟车程
23 区 深圳市宝安人民医院第二门诊部 5 分钟车程 百货及超市 76 区 多多乐百货 3 分钟车程
35 区 沃尔玛购物广场 5 分钟车程
74 区 大通百货 4 分钟车程
71 区 江南百货 2 分钟车程 银行 76 区 工商银行 4 分钟车程
34-2 区 交通银行、广东生长银行 5 分钟车程
31 区 工商银行、建立银行、西乡信用社 8 分钟车程
公园 75 区 流塘公园 5 分钟车程
32 区 上川公园 6 分钟车程 交通 西乡大道 宝安客运中心 3 分钟车程 其他 西乡大道东端 加油站 4 分钟车程
2. 项目 SWOT 阐发
2.1 优势阐发
■ 位臵优势
项目用地靠近铁岗水库，周围青山围绕，同时又靠近成熟的都市中心生活圈，既可享受成熟的都市配套，又因为天然的地理条件使用地与都市喧嚣断绝，是闹中取静的优雅之地。
■ 地形优势
项目用田主要为缓坡和丘陵地形，阵势崎岖起伏，且周边青山围绕，具有良好的生态情况，适合开发高等低密度住宅。
■ 范围优势
项目用地范围较大，面积达 230.25 万平方米，有利于整体筹划开发，有助于打造住宅精品，树立企业品牌。
■ 交通条件优势
项目用地四周的广深高速公路、西乡大道、广深公路、宝石公路等发达的路网，使尖岗山居住区与外部的相同非常便利。
■ 筹划优势
凭据宝安区政府的都市筹划，尖岗山居住区将筹划为低密度崇高居住区，是改进宝安区居民生活情况，提高宝安区整体形象的重要项目之一。本项目高起点、高标准的筹划，决定了本项目必将成为宝安区甚至深圳市未来几年最具影响力和示范作用的标记性崇高住宅项目，对宝安区房地产的升级生长将起到不可忽视的推行动用。
■ 生长商优势
华侨城地产和招商地产的品牌效应有利于增强市场对本项目的存眷水平和信心，是本项目开发的优势之一。
2.2 劣势阐发
■ 项目用地周边生活配套缺乏
目前项目尚未形成成熟的居住气氛，其最近的生活配套会合在地块东侧的宝安 71、72区和地块南侧的 74、76 区，距项目用地有一定距离，且部分派套档次较低，与项目未来住户的档次和需求不太切合，因此本项目开发时应注意在项目内部营造相对完善的配套设施。
■ 靠近广深高速公路，噪声影响较大
广深高速公路从项目西侧经过，繁忙的车流对项目带来不可忽视的噪声影响。可以在广深高速靠近项目一侧堆起一定高度的土坡，安设隔音挡板并栽种绿树，最洪流平地淘汰噪声对项目开发的影响。
■ 用地东面之尖岗山北坡建有上合村公墓，影响项目形象
用地东面之尖岗山北坡建有上合村公墓，且距本项目较近，会对项目的开发建立及后期的销售带来负面影响。
■ 四周区域为产业区，人流杂乱，容易对本项目形成宁静隐患
尖岗山居住区西面为铁岗村产业区，东面为宝安 71、72 区的建立产业区，这两个区域的常驻人口较为庞大，素质较低，容易对本项目形成宁静隐患。
■ 尖岗山片区未形成居家生活气氛，市场有待培育和引导
尖冈山居住区为政府筹划的崇高生活区，目前的事情只是进展到筹划设计和底子设施建立阶段，尚未真正形成居家生活的气氛，因此，该片区的前期推广难度较大、本钱较高，市场有待培育和引导。
■ 关外整体形象认知度的提高有待时日
关外的整体形象认知度不高，宝安脏乱差的情况状况和治安等社会问题，是吸引关内高端购房者和香港、台湾等外洋购房者的主要障碍。虽然随着宝安都市建立的生长，上述状况会得到逐步缓解，但人们对宝安整体形象的认可，尚需要一个过渡时期。
2.3 时机阐发
■ 同类项目市场供给较小，项目生长空间大
深圳市目前唯一一个超低密度、可供大范围开发高端住宅的童贞地。政府不再批别墅用地，未来低密度住宅的供给将会越来越少，项目竞争较小，生长空间大。
■ 深圳经济高速生长，为项目培养了可观的潜在需求
深圳市经济的连续高速生长，培养了大批积聚了一定财产的企业主和企业金领阶层，为项目提供潜在需求。
■ 宝安区整体形象日益提升为项目带来生长机会
近几年宝安区在都市筹划生长和底子设施建立方面的力度和取得的成绩有目共睹。高标准筹划的宝安中心区、广深公路拓宽工程等大型项目建立将会极大改进宝安区的都市情况， 从而促进宝安区整体形象的提升。宝安区整体形象的改进有利于冲破关内和境外高端客户在宝安购房的心理障碍。
■ 宝安区交通条件改进为项目带来生长机会
宝安区路网改革、地铁开通、深港西部通道建立、关隘申请取消的利好，将使宝安和特区的联系越发快捷方便。便利的交通拉近了宝安与特区的距离，使项目的辐射区域范畴更大，在一定水平上扩大了本项目的消费群体。
■ 政府支持使项目更具生长优势
本项目的筹划和定位的起点高，是近年来政府推出的唯一一个超大范围低密度住宅项目，不但有利于改进本地的居住生活情况，并且有利于 完善都市成果，提升都市整体形象 。因此尖岗山居住区的筹划建立受到政府的相当重视，相信政府在开发历程中会给与一定的支持和配合。
2.4 威胁阐发
■ 来自宝安区的竞争威胁
宝安其它区域尚有部分土地可以筹划为低密度住宅，如西乡滨海区，如果该区域的土地启动，将会对本项目造成一定的影响。另外，龙华坂雪岗和横岗大型低密度住宅项目即将推出，也将对本项目形成一定竞争。
■ 来自特区内的竞争威胁
从目前市场情况来看，特区内别墅大概 townhouse 等低密度住宅在未来几年仍然有相当的供给量，如安在筹划设计上增加亮点，冲破买家对付本项目位于关外的心理障碍，是本项目与特区内别墅项目竞争成败的要害。
第三部分
项目定位
以下阐发以 230 万平方米整个尖岗山片区作为阐发东西 1. 项目生长主题定位
►定位思路
- 充实考虑本项目的地理情况和自然条件。
- 考虑本项目筹划设计条件对项目开发的影响。
- 结合深圳国际化生长配景寻找开发思路
结合以下几个要害词，提炼本项目生长主题。
山地 自然 国际
►
项目生长主题 ——
生长主题内涵：
山地居所 ——
- 自然的居所。山地是远离都市的净土，悠远而宁静；山地阵势起伏，光芒明暗富于变革；山地里植物种类富厚，枝繁叶茂，从绿草地到低矮的灌木再到参天大树，给人予最原始、最自然的亲近感；山地里人们与种种昆虫和小动物自由、调和地共存，是人类对自然最彻底的回归；
- 康健的居所。山地里富裕的阳光、轻新的空气、自然的通风，让人精神饱满，保持康健心态和体魄；
- 强调居所看法。居所是人们放松、休憩的私人场合，考究宁静与舒适。项目用地四周环山，有条件开发成种种主题的田野公园，如植物园、果园等，为社区增添乐趣，但不应成为外来游人纷繁而至的旅游景点。
本项目应该充实利用用地的山地形态，尽可能保持用地原有的地形、地貌，与住宅修建相融人文
合，形成“低密度、高绿化、全景观”的人居情况。同时引入富厚的树种和植被、溪流水源，创造人与动物靠近的时机，扩大人与自然之间的干系和对自然的情感。努力营造自然调和的山地意象，创建最适合人居的康健居所。
国际社区 ——
- 本项目国际化定位与深圳市国际化生长目标相一致。深圳的国际化生长目标是把深圳建立成为重要的区域性国际化都市，这不但要求要把深圳建立成为高科技都市、现代物流枢纽都市、区域性金融中心都市，在人居情况定位上，还要把深圳建成一个美丽的滨海旅游都市、高品位的文化-生态都市，努力创造一个最适合居住的国际人居情况。
国际化定位将为本项目带来生长机会。一方面，随着深圳国际化步调的加快，对外经济的高速生长，落户深圳的跨国公司和企业越来越多，在深圳事情和生活的外籍人士也越来越多，为本项目带来潜在需求；另一方面，深圳在都市建立和人居情况建立上取得了有目共睹的成绩，“国际花圃都市”、“联合国人居情况奖”和世界环保“全球 500 佳”等荣誉称呼，让世界从另一个角度认识深圳，让越来越多的外籍人士愿意选择和居住在深圳。因此本项目国际化定位切合深圳的生长偏向，能在深圳国际化生长的大情况中得到辽阔的生长空间。
- 本项目未来居住群体出现国际化特征。本项目范围大，目标客户群体条理富厚，未来的居住者不但会有国内人士，还会有港台、欧美、日本、韩国等外籍人士。因此本项目在筹划设计、配套、社区文化营造上都应该充实考虑到这部分人士的需要。
- 国际水准的产物筹划设计。本项目的高等定位要求高标准的筹划设计，这就要求本项目无论在修建设计上，照旧园林设计上，都应该选择具有国际配景和国际设计经验的一流的设计公司，把本项目打造成具有国际水准的一流的产物。
- 强调社区的看法。注重人与人之间干系的和睦，通过建立完善的配套设施和富厚的社区运动，营造出体现居住者奇特文化品位的社区文化，为居住者创造交换的平台，提高小区的康健生活品质。从而使整个社区的生长到达更高条理的追求，充实体现“和睦人居社区”的气氛。
2. 档次定位
►定位考虑因素
尖岗山居住区的筹划设计方案使项目具备开发高等住宅物业的条件
尖岗山居住区筹划总用地面积约 230 万平方米，筹划修建总面积约 80 万平方米，容积率仅为 0.35，如此大范围的超低容积率住宅用地在深圳可谓首屈一指。并且政府对该项目用地的详细筹划设计指标显示，项目的修建高度大多不凌驾 12 米，层数不凌驾 4 层，项目修建类型以独立住宅和联排住宅为主。因此，筹划设计条件决定了本项目必须开发为高等住宅物业。
尖岗山片区自然条件适合开发高等居住物业
尖岗山片区四周环山，靠近成熟的都市中心生活圈，既可享受成熟的都市配套，又因为天然的地理条件使用地与都市喧嚣断绝，是闹中取静的优雅之地。项目的地理位臵切合富人既要追求生活的便利，又要独享清幽、隐世而居的要求。
并且项目用地靠近铁岗水库，四周被尖岗山、大井山、岭下山、企龙山围绕，依山傍水，空气清新，情况优美。项目用地阵势崎岖起伏，地上植被犬牙交错富有条理感，周边还筹划有多个田野公园，如此自然调和的生态情况非常适合开发高等住宅物业。
高本钱决定了本项目要争取高价位
从尖岗山片区首拍宗地的地价来看，政府对尖岗山居住区的期望值较高，后续用地的拿地本钱预计不会低，较高的土地本钱也决定了本项目只能开发高品质高价位的高等居住物业
华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要
本项目范围大，计规定位高，只有开发高等物业才华更洪流平地提升华侨城地产和招商地产的公司形象，打造企业品牌。
综合上述阐发，尖岗山居住区整体档次定位为 ——
3. 产物定位
3.1 修建类型定位
►定位考虑因素
本项目范围较大，面对的细分市场要足够大
由于本项目范围较大，总修建面积靠近 80 万平方米，因此本项目在产物设计上应提供较为富厚的产物类型，增加产物的选择面，以满足差别消费群体的需要。
深圳别墅市场升温，联排别墅等经济型别墅热销
目前深圳低密度别墅的供给特点是纯别墅区少，别墅类型以独立别墅为主，联排别墅等经济型别墅供给较少。从销售情况来看，独立别墅由于总价较高，销售速度稍慢，但总体销售情况仍较理想，联排别墅等经济型别墅热销，市场承接能力较强。近两年别墅市场明显升温已经成为不争的事实，主要是因为政府不再批别墅用地，这意味着拥有优越景观资源的别墅将越来越少，从而刺激市场需求连续升温。
从提升项目档次和弥补市场供给不敷的角度考虑，发起本项目建立成为纯别墅区，不考虑花圃洋房、豪华公寓等修建类型，同时适当增加联排别墅等经济型别墅，满足市场需求。
深圳市主要低密度（容积率低于 0.6）别墅区修建类型比力：
项目名称
修建类型和数 量
齐明别墅 113 栋独立别墅，4 栋 12 层公寓 银谷别墅 独立别墅 20 栋，公寓 11 栋 仙湖山庄 一期由 28 栋独立别墅和 1 栋 7 层公寓楼组成 西丽山庄 45 栋独立别墅，2 栋双拼别墅和 24 套复式房
半山海景别墅 有独立别墅、双拼别墅和叠加式别墅，共 60 多栋别墅 天琴湾 一、二期为 11 栋低层、联体退台式公寓，总共 69 户；云深处 独立别墅 55 户，花圃洋房 6 栋 58 户，联排别墅 18 户 观澜湖高尔夫大宅 第一期共 81 栋带电梯豪华独立别墅。
宝龙山庄 74 户别墅，分为 A、B 型双拼别墅和 C、D、E 型独立
客户需求问卷视察统计结果提供阐发依据
- 市场问卷视察显示，独立别墅的需求占了一半以上。可见独立别墅作为住宅的终极形式，因其良好的私密性、富裕的开放空间等优势，仍然是市场最受欢迎的别墅类型。
综上所述，本项目修建类型定位为 ——
3.2 户型面积定位
►定位考虑因素
- 凭据深圳市筹划领土局宣布的统计数据，2003 年全年深圳成交别墅 242 套，成交条约面积 70103.62 平方米，成交平均户型面积为 每套 0 290 平方米；2004 年 1-4 月，深圳成交别墅 66 套，成交条约面积 19060.27 平方米，成交平均户型面积为 每套 289 平方米。
- 目前深圳市低密度（容积率低于 0.6）别墅供给中，居家型独立别墅的主流面积为每栋300-400 平方米，部分提供凌驾 500 平方米的户型，但供给数量不多；联排别墅的主流面积为 200-300 平方米。
- 市场问卷视察结果显示，200-299 平方米和 300-499 平方米的户型面积需求分别占了40%以上。说明中型户型面积最受市场欢迎。
- 本项目供给量较大，销售压力较大，可以通过淘汰户型面积从而低落总价，使部分消费能力较弱的购房者成为本项目的潜在客户。
综上所述，本项目户型面积定位为 ——
4. 客户定位
►定位考虑因素
本项目范围大，目标客户范畴要比力大
项目占地约 230 万平方米，总供给量约 2700 户，且凭据筹划均为高等大面积户型，项目的目标客户群数量要足够大才华完全消化。因此本项目的目标客户决不能因...
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