工业地产项目调研报告
为全面了解我县企业对沧东经济开发区工业地产项目的意向，按照县政府领导的意见，工信局组织有关人员分成两组，分别由两位副局长带队，用为期两周的时间，对我县19个乡镇进行了专题调研，现将调研情况汇报如下：
一、我县工业缺地企业的总体情况
调研组深入19个乡镇和40多家企业，采取听汇报、实地查看、走访企业、召开座谈会等方式，了解全县工业用地情况，并就我县沧东经济开发区工业地产项目征求乡镇主管经济工作的负责人、企管站站长及企业经营管理人员意见，共了解到，全县乡镇技改扩规缺地企业共24家，拆违企业18家，新上项目无落实选址的企业12家，其中，对沧东经济开发区工业地产项目有初步意向的企业6家。
二、发展我县工业地产项目的有利条件和不利因素
调查中，人们普遍认为在沧东经济开发区发展工业地产项目，在我县尚属首次，是一件新生事物，开发工业地产项目为我县开发区建设开创了招商引资工作的新模式，有着很多有利条件，有很大的发展潜力，但同时也存在着一些不利因素，有待我们尽快解决。
（一）我县发展工业地产项目具有较多有利条件。
1、开发工业地产项目是促进开发区发展的有效途径。多年来，我县十分重视沧东经济开发区的基础建设，在土地、资金、电力、交通、通讯等要素资源配置方面下了很大的力度，但始终没有走出单一的由政府经营开发区的老路子。如何以先进的思想理念指导开发区建设，用市场经济的手段解决开发区建设发展中遇到的困难和问题，进行开发区工业地产项目不失为一种有效的解决手段。因为房地产企业具有资金实力雄厚、管理模式成熟、发展理念先进、业务渠道广泛等优势，地产企业与政府间的优势互补成为工业地产项目走向成功的一座桥梁，由其作为主体对开发区进行开发建设，可以有效解决资金瓶颈问题，有效缓解土地紧缺局面，还可以有效提高招商引资效率。
2、破解企业发展用地难的问题，使中小企业也可享受到开发区的各项优惠政策。我县各乡镇普遍存在新上、技改项目用地难问题，而沧东经济开发区存在大量闲置土地，通过开发工业地产，可有效解决我县企业面临的用地难问题，同时也可降低企业入驻开发区门槛，促使我县中小企业享受到开发区的各项优惠政策。
3、简化企业入驻开发区的办事程序，促使企业尽快投产达效。通过实施工业地产项目，可以简化企业办事程序，比如厂房建设、土地、环保审批等，都由建设单位办理，企业完全不用操心，购进设备后即可生产，工作效率得到很大提高。
4、集中体现开发区各项公共设施服务，可使中小企业进入开发区发展，节约投资成本。国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，一般投资规模小、占地少的中小企业，很难得到用地指标审批，通过实施工业地产项目，中小企业可以通过租赁或购买厂房的方式，进入开发区发展，同时可以享受到开发区的各项公共设施服务，可减少投资，节约成本。
（二）我县发展工业地产项目的不利因素。
调查中还发现，由于部分人士对我县发展工业地产项目缺乏足够认识，因此对工业地产项目表现出比较冷淡，这其中有主观因素的存在，也有客观因素的影响。
1、部分乡镇拥有自己特殊的区位情况。如仵龙堂乡，主导产业为管件产业，毗邻孟村、盐山，企业可以成规模连片发展，企业间信息沟通也比较方便，新上企业不想到外面单独发展。薛官屯、张官屯、杜生、旧州等也存在相似的情况。再如纸房头乡，本乡工业园区发展已成规模，交通比较便利，企业用地基本可自行解决，企业没有外迁意向。捷地乡紧邻沧州市，交通便利，近两年多发展房地产项目，新上工业项目较少。崔尔庄以枣加工企业为主，并且多数枣加工企业规模较小，外迁意识较淡。刘家庙、黄递铺、高川
3 / 5 等乡镇，工业项目不太发达，本身企业就比较少，也没有企业有投资意向。
2、部分乡镇企业存有本土意识。他们认为自己的企业在本村、本乡发展，从技术、用工、交通及生活等方面，都有很多方便之处，不愿到异地发展。因此，看对开发区工业地产项目有初步意向的几家企业，基本以外来企业和项目为主，本土企业和项目较少。
3、部分乡镇存有本位思想。认为新上企业和项目以本乡区域内发展为主，不愿向外推介。
三、建议意见
1、加大对工业地产项目的宣传力度。一是通过宣传，让人们认识到要实现县域经济的大发展、快发展，必须进行机制创新；
二是通过宣传，让人们了解工业地产，特别是让人们认识到现阶段发展工业地产对促进我县中小企业发展的重要意义。
2、进一步制定好开发区对新入住企业的具体优惠政策。人们对新入开发区的企业的具体优惠政策尤为关注。特别是租金、土地出让金是否优惠，前期各项手续办理是否简捷，开发区水、电、路、讯及生活配套设施是否到位。工业地产项目在我县尚属首次，政府应及时出台一系列具体的优惠政策，推动我县工业地产项目的发展，最大限度地打消企业的顾虑，降低企业固定资产的投入成本，节约企业流动资金，形成政府、开发商、银行三方联动对中小民营企业创业的有力支持。
3、推动工业地产市场交易平台的建立。允许、鼓励和支持工业地产交易，鼓励民营资本对工业地产项目的投入，实行银企联动，让工业企业购买厂房就像买房产一样，实行按揭，支持企业发展，让中小创业者低成本潇洒轻松创业。
4、做好全县工业地产项目的总体规划。包括布点规划和结构建设规划设计。要有选择地在一些重点区域（开发区）规划建设一批工业地产，借鉴外地的经验，摒弃传统工厂化的生产设计模式，创新工厂住宅化的开发理念，形成特色明显、配套齐全的生产经营场地。要为中小企业量身订做厂房，一种是独立式的厂房；
另一种则是联体式厂房，联体式的厂房要可以自由分割。工业地产项目的推出，要使得每一位业主在拥有固定厂房的同时，更掌握升值空间。
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一、高速公路项目自筹资金需求调研清单 融资金额
期限
成本
还款来源
还款计划；
二、火车南站写字楼项目调研清单
融资需求：
融资金额、期限、成本、还款来源、抵押物、还款计划；
融资主体：
1、公司基本情况简介、证照文件、章程；
2、公司出资情况、验资报告及股东出资证书；
3、房地产开发企业资质证书、公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等；
4、近两年及最近一期的经审计报告；
5、公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资、其他对外投资担保情况；
6、融资金额、期限、成本、还款来源、还款计划；
项目土地文件：
1、土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书；
2、关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件；
3、土地使用权证、房地产权证；
4、土地招拍挂相关文件、土地出让金收据收据、其他付款凭证及提交已缴纳税费的付款凭证；
5、土地规划条件、规划用途、使用年限等；
6、任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本；
项目相关文件：
1、建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件；
2、关于项目的建设用地批准书及附图；
规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）；
3、建设主管机关对项目的审核批复；
4、相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见；
5、关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；
6、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
7、项目已获得的其他相关批文或权证；
8、项目开发建设情况说明（包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等）；
9、房地产项目竣工验收资料；
10、房地产预售许可证；
11、房屋销售情况及销售合同；
商业地产项目调研计划 工作 2007-11-02 15:32:34 阅读234 评论1 字号：大中小
商业项目市场调研初步工作计划
1.项目区域研究调研
1-2 区域研究调研工作内容
1-2-1 区域商业市场
区域商业供应量
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商
（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群
等，在此不赘述）
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业
（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调
研，并在调研报告中进行专项分析）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业价格
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平
（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用
面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业业态
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）
注：
独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界
定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研
1-2-2 区域环境
区域人口环境及人群分布
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数
（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；
以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时
间等）
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）
其他人群聚集地点
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）
调研方法与途径：
实地调研；
检索统计数据；
消费者调研问卷
区域交通环境及交通动线
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路
（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出
租车上下站位置）
调研方法与途径：
实地调研；
检索规划资料；
部分可要求开发商提供
区域人流量统计
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测
依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线
中间路段横截面进行人流量监测
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的
中小学生与老年人）
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节
点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等
调研方法与途径：
实地调研
2.在售重点商业房地产项目案例调研
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别内容备注
项目名称
地址
联系电话
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）
酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积
3.目标品牌经营客户群调研
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1 餐饮类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置及楼层。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5）是否会考虑购买本项目进行经营
3-2超市类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3）预计租金成本。
（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6）是否会考虑购买本项目进行经营
3-3 健身中心类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对本项目现有规划位置是否有意见。
（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5）目标消费群及经营目标。
（6）租金承受能力及经营档次。
（7）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8）是否会考虑购买本项目进行经营
其他类型经营商户可以仿照上面三类进行。
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下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。
售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；
现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。
物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。
项目二：星隆国际城
星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、-
12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。
商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并
给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。
商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；
10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺-
价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
办公部分：星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。
售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按揭-
优惠985折，一次性付款975折。
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中open plaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；
国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。
店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；
儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。
整体建筑为地下负三层，单间建筑-
面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；
100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。
本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售-
物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；
商业未推出。
项目五：侨鸿滨江世纪广场
本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；
两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。
商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、
3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；
办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900平方-
米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方和136平方两种；
9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。
销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；
20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。
项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方
项目六：华强广场
该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该-
项目地理位置优越，地处镜湖商圈；
定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。
项目七：润地商业广场
该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185及124.55两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。
目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15
万，即406大户型折后价6100元/-
平方米,六层6300元/平方米。
项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。
项目八：江北尚品
该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；
商业15600~19800元/平方米。
商铺为底商,每幢楼12到17户不等。
现行促销政策：
120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。
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工业地产调研报告
类别 : 我的文章 评论 (0) 浏览 (60) 2011-03-06 13:17
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工业地产调研报告
工业地产调研报告
1、工业地产的界定
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建
筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地， 工
业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，
其中包括工业制造厂房、物流仓库
50 年。
及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为
2.工业地产的基本情况
2.1 工业地产的主要物业类型 表 1：工业地产的主要物业类型
种类
物业特点 分布区域 目前主要分布于
未来发展 未来物流仓储的
政策导向
选择交通比较发 达地区，一般集
1、物流仓储
长三角、环渤海
市场需求量在年 均增长 20%以
和珠三角区域中
中建设在靠近海
政府扶持
的主要城市及沿
港、内陆港
上，特别是陆路 交通物流仓储
海开放城市
选择在经济中心 城市建设，一般
国家鼓励自主研
分布于北京、天
政府扶持，且对
发，一般以国家
2、工业研发楼宇
在工业开发园区
津、上海、苏州 等主要城市
高新园区有优惠
主导为主，发展
能够形成专业 化、产业化
政策
潜力较大
..
.
随着世界制造中
分布比较广泛，
心向中国加快转
3、工业厂房
选址无特殊要求
但在制造业较发
但目前政策对此 类用地已限制
移，市场供不应
达地区较集中
求
2.2 工业地产的主要特征
工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。
表 2：工业地产的主要特性
主要特征
具体表现
受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；
1、政策主导为主
不受住宅政策调控影响；
产业客户为工业地产的目标客户；
2、专业性强，与产业化程
度密切有关
工业地产与区域内的产业链的成熟、
整合、拓展密切相关；
区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素
珠三角区域多以低端的制造型企业为主；
长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；
今后工业地产将越来越趋于向高端发展；
工业物业以出租为主；
4、投资回报稳定
因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，
投资回报率较稳定。
3、区域性强，趋于高端化
其
2.3 开发模式分类
表 3：工业地产主要开发模式
..
.
模式
定义
在政府主导的前提下进行， 通过创造相关产业支持政 策、税收优惠等条件营造园
主要特点
备注
基于区域经济建设、社
是目前中国各级地方 政府最常使用的工业
会发展、百姓就业等各
区与其他工业地产项目所
1、工业园区
种综合因素考虑而设
具备的独特优势， 然后通过
地产开发模式，也是 我国目前工业地产市
开发模式
置，是促进区域经济发
招商引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工业
发展项目。
展的强有力的推动器。
场的主要载体
某个产业领域具有强大 的综合实力的企业，营 建一个相对独立的工业 园区；
在自身企业入驻 且占主导的前提下，借
是主体企业进行的工业地
助企业在产业中的强大
产开发
主体企业引导模式严 格意义上来说并不是 单纯的房地产开发， 其主要是围绕主体企 2、主体企业
引导模式
的凝聚力与号召力，通 过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企 业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善
房地产投资开发企业在工 业园区内或其他地方获取 工业土地项目， 在进行项目 的道路、绿化等基础设施建
业进行的开发运作， 是企业产业链的打造
及完善。
全球最大的工业房地 产开发商普洛斯即是 模式代表。具体由普 洛斯打造一个设施平
3、工业地产
获取合理的地产开发利
设乃至厂房、仓库、研发等
台，吸引物流企业入
润
商模式
房产项目的营建， 然后以租 赁、转让或合资、合作经营 的方式进行项目相关设施
的经营、管理。
驻，普洛斯只作房地 产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍 由客户操作，其本质
..
.
是依旧是房地产开发
商。
4、综合运作
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行
模式
混合运用的工业地产开发模式。
纵观目前国内工业地产开发模式， 主要有以下四种：
工业园区开发模式、主
体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1) 工业园区开发模式
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常 使用的工业地产开发模式， 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
在政府主导的前提下进行， 通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势， 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2) 主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强
石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山 “大石化战略” 发展目标奠定坚实的基础。
这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下， 借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力， 通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集， 实现整个产业链的集成和提高。
（ 3）工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设
施的建设，二级项目以仓储设施为主， 采用租赁方式销售， 客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。
之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物
流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理， 日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
..
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就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式， 在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
针对园区开发类企业， 其管理体制主要有：
一是以政府为损益主体的管理模式。
政府作为土地开发的主体， 并承担最终的损益；
二是以开发企业为损益主体的管理模式。
政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务， 开发公司作为土地开发的主体， 并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。
出于开发区总体规划和环境等因素的考虑， 开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议， 该协议虽然不一定具有排他性， 但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。
因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
2.4 工业地产价格的影响因素
表 4：工业地产投资与价格的影响因素
主要因素
具体表现
工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及
1、政策性因素
当地政府对产业的优惠政策。
区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等
2、地理位置
直接影响物业价格。
3、配套设施及
服务
园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优
惠政策等影响物业价格。
3、工业地产行业分析
3.1 行业运行现状
（1）工业用地价格指数保持平稳
..
.
与其他用途土地相比， 工业用地价格指数相对平稳。
目前我国工业用地一般是政府赔本供地， 普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。
这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生， 兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用， 所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。
（2）工业厂房租赁价格稳定上升
工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升， 与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位， 工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；
再者工业房地产因为其开发专业性强， 具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关， 而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象， 因此价格始终保持了较平稳的上升， 工业房地产的投资风险较小，回报稳定。
（ 3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏
观政策加强对开发区和工业园的调控力度， 清理整顿开发区， 致使大量开发区或工业园区关闭；
另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。
而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：
一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。 部分开发区随着入区企业增多， 逐渐形成产业集聚效应， 引来更多的项目入驻， 现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。
另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有 100 至 200 公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。
（ 4）企业总部向一线城市“迁徙”；
制造基地向二、三线城市转移 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”
..
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的局面还会长期持续下去， 这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。
虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升， 因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生
产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市 “迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。
把中国工业地产放到全球来看， 价格的低廉是十分诱人的， 升值的空间巨大， 再加上人民币汇率的收益， 国际资本可以赢得双份利益。
总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。
3.2 供需分析
（1）工业地产需求持续增加，供需缺口增大。
由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制， 当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给， 扩大生产规模， 增加生产场地， 工业房地产的需求相应上升。
在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下， 国内工业地产的长期需求呈上升趋势， 目前许多地区已出现工业地产供需倒挂， 工业地产的投资价值正逐步显现， 工业物业的租售价格趋于稳步上扬。
（2）国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口
工业房地产的形成受工业用地的制约， 而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定， 工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动， 如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。
下表国家最近几年出台的工业地产调控政策， 这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。
特别是 国土资源部 在 2006 年 9 月发布《关于加强土地调
..
.
控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、
土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和” 的标准制定，并将工业用地最
低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现
“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，
《通
知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为， 工业用地的批租环节将日益市场 化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，
现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。
时 间
2003.2
政策
重点内容
国土资源部《关于清 理各类园区用地加强 土地供应调控的紧急
通知》
清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严 禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。
2003.7
国务院办公厅《关于 暂停各类开发区的紧
急通知》
暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发
区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开 发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审
批。
2003.7
国务院办公厅《关于 清理整顿各类开发区 加强建设用地管理的
通知》
对各类开发区进行全面清查， 并对清查内容进行了明确的 规定；
在检查清理的基础上进行整顿规范。
对不符合开发
区标准的要坚决停办。
对已批准的开发区如有超过建设用 地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按 照有关法定程序办理；
加强对开发区建设用地的集中统一 管理；
今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发
区。鼓励工业项目向园区集中。
2003.11
国务院《关于加大工 作力度进一步治理整 顿土地市场秩序的紧
急通知》
坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实 7 月 30号发
出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。
2004.10
国务院发出《关于深 化改革严格土地管理
的决定》
加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划
实施管理。
2005.3
国务院办公厅转发商 务部《关于促进国家 级经济技术开发区进
工业用地不得擅自改变土地用途， 不得用于大规模的商业
零售，不得用于房地产开发。
..
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一步提高发展水平的
若干意见》
2005.9
国土资源部发布《关 于加强土地调控的有
关通知》
对于新的工业用地出让最低价将按照 “不低于土地取得成
的
本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和” 标准制定， 并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府
收归中央。
按照规定， 今后工业用地将逐渐实现
“招、拍、
挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准
国土资源部公布《全 国工业用地出让最低
价标准》
工业用地出让最低价标准总共为 2005.12
15 个等级，《全国工业
用地出让最低价标准》 与土地等别挂钩， 不同土地等别的 最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准 （ 840 元/ 平方米）是最低等别（十五等，
60 元 / 平方米）
的 14 倍。同时还要求，“工业用地必须采用招标拍卖挂
牌方式出让， 其出让底价和成交价格均不得低于所在地土
地等别相对应的最低价标准”。
这就和招拍挂措施一起
严格控制了工业用地出让价格。
2007.1
国土资源部为落实 《国务院关于加强土 地调控有关问题的通 知》精神，经国务院 同意，对报国务院批 准城市建设用地审批 方式作出的重大调
整。
依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收， 调整为每年由省级政府汇总后一次申报，
经国土资源部审
实施方案
核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，
报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。
这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权， 了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用
地的可能
终结
4.发展趋势
4.1 工业与工业地产共同高速发展
相关资料显示， 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
日本的工业
地产占全世界的 30%，对日本 GDP 贡献在 40%以上；
美国工业地产占全世界的
27％，对本国 GDP 贡献也超出了 30％。从我国目前来看，在劳动力、工业配套
能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，
使我国成为承接
国际产业转移最重要的区位之一。
伴随着工业的成长， 我国的工业地产也将高速 成长。
..
.
4.2 工业地价未来将大幅上涨
（ 1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从
2003 年到 2006 年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入
“市场调配资源的时
代”, 而不是以政策为主导对资源进行调配。
工业工地出让逐渐走向市场化， 使土地价格能够
真正反映市场供求关系。
（2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的
发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，
可以预见，工
业地价未来将大幅上涨。
图：
1995 年-2006 年工业增加值
4.3 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新
2005 年年末，新加坡丰树以 1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商 AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项
目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库， 外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。
海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说
不算是障碍。
他们的开发模式可以分为两种：
一是定制开发， 根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；
二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。
这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过 融到大笔的资金。
REITs 包装上市，
这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。
腾
飞基金的做法便是把手中的 44 个工业地产项目打包成 REITs 上市，融到大量资金， 轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5
倍的业务。在麦格理的计划中， 康
桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。
尽管普洛斯、丰树、
、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的
，普洛斯和
在中国内地一系列投资， 实际上还是一种着眼于具体项目的公
AMB
RE
ITs
AMB
REITs 可 司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式。但近年内地
望开闸，普洛斯和 之所以选择此时对中国进行巨额投资， 就是要利用时间差，
AMB
提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的
REITs 做准备。当然，把国内的
..
.
工业地产项目转化为 REITs 产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。
4.4 投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快， 一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出， 而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构， 同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。
国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：
分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；
以苏州、杭州为代表的大长三角地区；
以深圳厦门为代表的华南地区；
以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。
4.5 工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
经过 20 年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发
展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城， 为工业地产探索出一条新路。
开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地， 引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集， 经济发展，解决就业的同时， 聚集大量的人流， 物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能， 走产业型新城的道路是最佳的选择。
4.6 工业地产未来发展重点：高新技术开发区
在国家出台 《关于加强土地调控的有关通知》 后，工业用地审批的政策导向性将更加明
显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，
加大对科研创新型、高新技术型企业的
工业用地审批力度， 工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。
以高新技
术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。
..
.
“十五 ”期间 ,国家对国家高新区实施
“二次创业 ”战略，5 年间国家高新区继续保持了主要
经济指标年均
31.3%的高速增长。 2006 年是国家高新技术产业开发区实施“十一五”发展
规划的开局之年， 53 个国家高新区主要经济指标都实现了快速、稳定的增长。
（ 1）营业总收入突破 4 万亿元
2006 年，国家高新区列入统计的企业有
45000 家，其中经认定的高新技术企业有 3200
0 家，营业收入超亿元企业达
3500 家，外商投资企业（含港澳台企业） 5000 家，年末从业
人员达到 540 万人。
53 个国家高新区营业总收入突破
4 万亿元， 达到 42317.8 亿元，比上年
增加 7902 亿元。
（ 2）工业增加值突破 8000 亿元
在 53 个国家高新区中，工业增加值超过 500 亿元的有上海张江高新区和中关村科技园区。超过 200 亿元以上的高新区有上海、北京、苏州、无锡、深圳、武汉、成都、西安、长
春、南京、天津，以上
11 个国家高新区工业增加值总量已达到 4011.3 亿元，占高新区总量
的 50.6%。
（ 3）高新区企业实现利润保持平稳
2006 年国家高新区实现利润中，大部分高新区实现了稳定的增长。净利润居首位的是
中关村科技园区，达到 314.1 亿元；
其次是上海张江高新区 元。净利润超过 50 亿元的 10 个高新区累计实现净利润 2006 年上缴税额居首位的是中关村科技园区，达到
176.5 亿元；
南京高新区 85.0 亿
1032.8 亿元，占高新区总量的 52.3%。
208.3 亿元；
其次是上海 148.8 亿元。
（ 4）高新区企业出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显 2006 年 53 个国家高新区企业的出口
1355.1 亿美元，比上年净增 238.6 亿美元，同比增
长 21.4%；
占全国外贸出口（ 7620 亿美元）的 17.8%。全年出口 100 亿美元以上的高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。
在 25 个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前
5 名的是：苏州高新区 207.0 亿美
元，上海高新区 190.1 亿美元，中关村科技园
124.7 亿美元，无锡高新区 110.0 亿美元，南
京高新区 76.3 亿美元；
25 个出口基地共计出口达
1031.4 亿美元，占 53 个国家高新区出口
总额的 76.1%。
可以看出， 国家高新区产业集群效应明显增强， 已确立了龙头地位，成为未来
内容的完善
技术创新能力逐步提升， 在地方经济发展中
工业地产的重点发展区域 。
单纯的课本内容，并不能满足学生的需要，通过补充，达到
..
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教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。
..
商业地产策划之商业地产项目市场调研
商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲坛里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。
一．商业地产项目市场调研的步骤
第一步：界定问题
第二步：寻求解决问题的方法
第三步：制定调研方案
第四步：进入现场或收集数据
第五步：整理和分析数据
第六步：编写调研报告
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1
二．商业地产项目市场调研的4种方法
1）直接调查
2）间接调查
3）问卷调查
4）现场“踩点”调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2
三．商业地产市场调研的6大主要内容
（1）宏观环境分析
（2）本市商业环境分析
（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）
（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）
（5）消费者分析
（6）竞争对手分析
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班
2 余源鹏《商业地产系统培训课程》
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个
房地产项目市场调研报告
市场调研报告项目（共4篇）
商业项目市场调研报告（共6篇）
房地产市场调研报告（共8篇）
商业地产市场调研报告（共5篇）
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