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房产策划XXXX04
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房产策划XXXX04
陕西华南中港置业有限公司 是一家大型专业化房地产策划运营公司
署理公司
主要办事内容有：项目全程策划、营销策划、告白策划、告白创意设计、市场调研、项目评估阐发、代价战略、VI 设计、销售执行署理等。
主要办事内容有：项目全程策划，包罗：土地属性阐发，产物定位，土地周边文化历史沉淀整合、提炼、项目文化主题立意，市场调研结果整合，项目筹划设计，主张修建组团，平面摆设，户型体例，修建气势派头确定，景观园林主题立意，综合配套，社区生活设施配套，新工艺，新质料应用，市场综合阐发，客户群体定位，营销战略，代价战略，告白策划，告白创意设计，项目评估阐发，投资阐发，产出阐发，项目包装，媒体推广设计，VI 设计（可视性导示系统），企业及品牌包装，销售执行署理，客户入伙协理，及项目物业治理推介，物业治理运作阶段治理，物业治理设计，物业治理人员代培等全方位一条龙办事。
房地产全程策划内容：
1、项目投资策划
2、项目筹划设战略划
3、项目质量工期策划
4、项目形象策划
5、项目营销推广策划；
6、项目照料、销售、署理的策划
7、项目办事策划
8、项目二次策划
全程署理的内容则包罗：
市场调研、产物筹划构思、设计方案、整体营销推广筹划、终端销售执行等各个环节。
房地产署理公司
房地产署理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售署理的办事机构，业务会合在产物定位,到案场包装,物料设计,媒体筹划,告白推广,房地产销售署理.汇拢资金等。随着房地产市场的分工的日益细化，房地产署理公司越来越多的参加到房地产行业中，专业的署理公司更受到房地产开发商的青睐和相助。
房地产署理的一般办事内容：
一、市场调研
1、整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）
2、竞争研判，找到竞争的基准东西
3、土地的代价研判，为产物提炼最大的附加值
4、消费群和产物的双向调研
二、 前期咨询
1、产物定位
2、产物规化发起
3、目标市场及主力消费群简直定
4、行销运动偏向总构
三、 规化照料
1、总体规化照料提示
2、修建规化照料提示
3、情况规化照料提示
四、 营销策划
1、营销总战略发起
2、推盘战略发起
3、代价战略发起
4、品牌流传战略发起
五、 告白推广、公关策划
1、告白总体精神确定
2、告白体现战略发起
3、所有告白的平面创意和设计
4、礼品和促销用品的创意或设计
5、主题 SP 运动筹划
知名房地产策划公司
房易营销策划机构
华厦伟业
合富光辉
中原房产
21 世纪不动产
上品营销策划机构
戴德梁行
思源经纪
编辑本段 房地产署理公司分类
编辑本段 房产署理公司分类
通例的房产署理公司，主要是指房地产署理销售公司。
其实房产署理还可以细分为以下几种：
1、房地产署理销售公司——主要以为房地产开发企业提供组织销售团队，进行房地产销售事情；
2、房地产策划署理公司——为房地产企业提供前期调研、楼盘定位、整合营销、媒体推广等一系列事情；
3、房地产营销策划公司——综合以上两种公司的职能，卖力为房地产企业提供整合营销，有专门的营销团队，也有品牌定位、策划推广的团队。
4、房地产中介署理公司——主要卖力销售二手房。
房地产署理全程策划事情步伐
[开端接洽阶段] 1、 项目资源条件整合及判断 卖力部分：
策划部、署理部、研究部
陈诉名称：
《**项目策划大纲》
中心内容：
宏观资料：市场整体、片区趋势、根本行情 地段资料：筹划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的筹划、设计、包装、 销 售。
生长商资料：配景、干系、资金、技能等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、掌握度。
2、 多方案开端筹划、设计或调解发起 卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《聚会会议纪要汇总》
《**项目看法设计提示》
或《项目调解发起》 中心内容：
草图、立意、说明、交换记录
[前期策划阶段]
3、 地块内在条件整合及代价阐发
卖力部分：
策划部、投资部
陈诉名称：
《**项目土地代价与阐发陈诉》
中心内容：
适合的规矩结构和修建类型及其投入和产出代价比力
4、 资源综合及定位
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目综合定位陈诉》
中心内容：
上述各内容汇总，开端定位或创意 5、 依据定位针对性的市场视察
卖力部分：
策划部、研究部
陈诉名称：
《**项目市场视察陈诉》
中心内容：
客户群、消费看法、代价水平、推广渠道和方法、市场缺口等，或凭据创意寻找市场依据 6、 经济可行性阐发
卖力部分：
投资部、策划部
陈诉名称：
《**项目经济可行性阐发陈诉》
中心内容：
静态的综合本钱（地价、造价、治理、财务、资金、推广、 销 售、税金）收益率与 销 售代价的阐发。
7、 开端营 销 框架
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目开端营 销 陈诉》
中心内容：
推广主题、通道、 销 售战略及产物设计立意和要求相互干系
8、 筹划、设计方案及跟踪
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目开端营 销 陈诉》 《**项目修建看法设计》 《**项目环艺看法设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》
中心内容：
草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 [营 销 策划阶段]
9、营 销 整体筹划
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《**项目营 销 整体筹划》
中心内容：
VI，推广的主题。方法、渠道、战略、步调，包装的类型、气势派头和 销 售的入市时机、节奏、付款、战略、附加促 销 手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调干系摆设。
10、 经济敏感分性
卖力部分：
投资部
陈诉名称：
《**项目经济敏感性阐发陈诉》
中心内容：
造价、进度、售价、回报率间的变量干系图表。
11、 代价战略执行筹划
卖力部分：
投资部、署理部
陈诉名称：
《**项目代价战略陈诉》
中心内容：
依据经济敏感性阐发结合对市场走势的判断，进行代价的崎岖、提升、折率的编排和修整。
12、 物业准备事情筹划
卖力部分：
投资部
陈诉名称：
《**项目的物业模型》
中心内容：
配合营 销 推广而设立的新型物业治理看法和"标准"物业治理模式的融合。
13、 销 售准备事情筹划
卖力部分：
署理部、策划部
陈诉名称：
《**项目前期事情筹划表》
中心内容：
文件、条约、票证、礼品、用品等催办、设计和制作筹划摆设及用度预算
14、 项目包装执行筹划
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目包装看法设计》
中心内容：
VI 设计、导视系统、 销 售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作筹划摆设及用度预算。
15、 告白宣传炒作筹划
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《**项目新闻炒作提纲和告白宣布筹划》
中心内容：
户外告白、报刊告白、新闻炒作、网上告白和炒作的筹划摆设及用度预算。
16、 销 售运动筹划及策划
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《**项目公关运动筹划陈诉》 ∑《**项目**运动陈诉策划书》 < 中心内容：
开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻宣布会，展 销 会的其他公关运动的筹划摆设及用度预算。
17、 装修套餐
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《装修套餐办事筹划陈诉》
中心内容：
售后装修和装修按揭办事。
[ 销 售实施阶段]
18、 销 售培训
卖力部分：
署理部、策划部、投资部
课本名称：
《 销 售底子知识》 《**项目 销 售相关内容》 中心内容：
修建知识、楼盘配景、项目优胜、敌手比力、付款方法、执法手续、 销 售本领等方面的系统培训。
19、 执行修正
卖力部分：
署理部、策划部 往来文件：
《**项目 销 售情况总结》 《**项目策划执行修正安
案》
中心内容：
凭据 销 售状况和市场动向的反馈，适时调营整营 销 筹划。
20、置业锦囊
卖力部分：
策划部署理投资部
陈诉总称：
《置业锦囊》
中心内容：
凭据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。
21、夸张和消费者投资的可性陈诉。
地产 署理 文案 策划 必读 策划部分 1．影响楼盘销售的十大因素
正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确阐发并掌握诸方面因素对售楼的影响，对付生长商在营销 策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：
1、情况因素。楼盘销售的情况因素一般包罗两大类：一类是地区大产业情况，即楼盘所处都市区域的整体情况。其主要体现在都市所拥有的文明化水平上。具体包罗经济生长水平、法制建立水平以及生活办事水准等。另一类则是指楼盘以外的小情况，包罗小区的人文、自然配景、种种配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大情况的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区
域情况能为 房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区情况则以其质素的崎岖影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区情况是生长同在楼盘 策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费本性因素。消费本性会合体现在消操心态的差别。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的差别，会出现出明显的消费本性差别，从而形成差别的消费看法。从整体上看，一般存在三种差别的消费观：一是超前消费观。这是欧美国度极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方法透支消费或预支消费。目前担当这一消费观的人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是守旧消费，将大部分收入用于储备，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素。区域经济生长水平的崎岖不但直接影响居民家庭收入的崎岖，同时还左右着 房地产业的生长态势。无疑对 房地产业的生长及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前经济发达地区 房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业治理因素。小区内的物业治理所能提供的办事设施和办事成果亦是影响消费者的购房选择。好的物业治理不但仅是能为业主提供宁静、方便齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和康健的文化气氛。
5、WTO 因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着 WTO 的日益参加，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。WTO 对 房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的低落，种种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；外洋银行的进入将促使国内银行加快内部改造步调，对楼盘按揭将起到明显的改进作用等。
6、生长商信誉因素。生长商在诸如楼盘质量、面积、代价、交房期限以及搪塞款方法和额度等方面的允许在很洪流平上影响消费者楼盘的信任度。万科等乐成地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。
7、付款方法因素。付款方法直接影响到消费者的投资风险和短期经济蒙受能力。因此，确定一次性付款照旧按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方法又有期限是非、额度巨细之分。许多生长商采取灵活多变的按揭付款的促销方法均取得了预想的效果。
8、促俏因素。随着 房地产业竞争的日趋猛烈，生长商之间的促销手段格式翻新，由原来的房产生意业务会、展销会、免费看楼、购房入户等生长到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方法的不绝更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。
9、楼盘质量因素。这是消费者最为关怀的问题，在一定水平上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包罗以下要素：是否烂尾、是否定期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、气势派头等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。
10、政策因素。这是政府行为对房财产积极干涉的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定掩护置房业主利益的执法规矩等，在一定水平上将引导、勉励和促进消费者的居家消费。
上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此， 房地产开发商应在正确阐发、掌握外部因素底子上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心 策划，准确定位，才华在猛烈的市场竞争中实现预期的销售目标。
2．“提案陈诉书”的制作
营销公司在担当 署理楼盘时，生长商往往会要求其写出“提案陈诉书”。凭据“提案陈诉书”的优劣，生长商籍以决定由哪一家营销公司来 署理其楼盘，所以，“提案陈诉书”制作的优劣，根本上决定了营销公司生存的命运。
一份好的“提案陈诉书”，必须由营销公司的研展部分、企划部分、业务部分通力相助，才华很好地完成。撰写“提案陈诉书”来时，首先必须要求生长商提供个案资料、修建筹划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此底子上，再收集个案所处区域的都市筹划图、人口统计资料、交通建立筹划、大众工程建立筹划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场视察资料表，作为“提案陈诉书”的附表,据以作为提出“代价发起”“产物定位”的数据资料。
一般说来，“提案...
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策划
房产
XXXX04
陕西华南中港置业有限公司 是一家大型专业化房地产策划运营公司
署理公司
主要办事内容有：项目全程策划、营销策划、告白策划、告白创意设计、市场调研、项目评估阐发、代价战略、VI 设计、销售执行署理等。
主要办事内容有：项目全程策划，包罗：土地属性阐发，产物定位，土地周边文化历史沉淀整合、提炼、项目文化主题立意，市场调研结果整合，项目筹划设计，主张修建组团，平面摆设，户型体例，修建气势派头确定，景观园林主题立意，综合配套，社区生活设施配套，新工艺，新质料应用，市场综合阐发，客户群体定位，营销战略，代价战略，告白策划，告白创意设计，项目评估阐发，投资阐发，产出阐发，项目包装，媒体推广设计，VI 设计（可视性导示系统），企业及品牌包装，销售执行署理，客户入伙协理，及项目物业治理推介，物业治理运作阶段治理，物业治理设计，物业治理人员代培等全方位一条龙办事。
房地产全程策划内容：
1、项目投资策划
2、项目筹划设战略划
3、项目质量工期策划
4、项目形象策划
5、项目营销推广策划；
6、项目照料、销售、署理的策划
7、项目办事策划
8、项目二次策划
全程署理的内容则包罗：
市场调研、产物筹划构思、设计方案、整体营销推广筹划、终端销售执行等各个环节。
房地产署理公司
房地产署理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售署理的办事机构，业务会合在产物定位,到案场包装,物料设计,媒体筹划,告白推广,房地产销售署理.汇拢资金等。随着房地产市场的分工的日益细化，房地产署理公司越来越多的参加到房地产行业中，专业的署理公司更受到房地产开发商的青睐和相助。
房地产署理的一般办事内容：
一、市场调研
1、整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）
2、竞争研判，找到竞争的基准东西
3、土地的代价研判，为产物提炼最大的附加值
4、消费群和产物的双向调研
二、 前期咨询
1、产物定位
2、产物规化发起
3、目标市场及主力消费群简直定
4、行销运动偏向总构
三、 规化照料
1、总体规化照料提示
2、修建规化照料提示
3、情况规化照料提示
四、 营销策划
1、营销总战略发起
2、推盘战略发起
3、代价战略发起
4、品牌流传战略发起
五、 告白推广、公关策划
1、告白总体精神确定
2、告白体现战略发起
3、所有告白的平面创意和设计
4、礼品和促销用品的创意或设计
5、主题 SP 运动筹划
知名房地产策划公司
房易营销策划机构
华厦伟业
合富光辉
中原房产
21 世纪不动产
上品营销策划机构
戴德梁行
思源经纪
编辑本段 房地产署理公司分类
编辑本段 房产署理公司分类
通例的房产署理公司，主要是指房地产署理销售公司。
其实房产署理还可以细分为以下几种：
1、房地产署理销售公司——主要以为房地产开发企业提供组织销售团队，进行房地产销售事情；
2、房地产策划署理公司——为房地产企业提供前期调研、楼盘定位、整合营销、媒体推广等一系列事情；
3、房地产营销策划公司——综合以上两种公司的职能，卖力为房地产企业提供整合营销，有专门的营销团队，也有品牌定位、策划推广的团队。
4、房地产中介署理公司——主要卖力销售二手房。
房地产署理全程策划事情步伐
[开端接洽阶段] 1、 项目资源条件整合及判断 卖力部分：
策划部、署理部、研究部
陈诉名称：
《**项目策划大纲》
中心内容：
宏观资料：市场整体、片区趋势、根本行情 地段资料：筹划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的筹划、设计、包装、 销 售。
生长商资料：配景、干系、资金、技能等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、掌握度。
2、 多方案开端筹划、设计或调解发起 卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《聚会会议纪要汇总》
《**项目看法设计提示》
或《项目调解发起》 中心内容：
草图、立意、说明、交换记录
[前期策划阶段]
3、 地块内在条件整合及代价阐发
卖力部分：
策划部、投资部
陈诉名称：
《**项目土地代价与阐发陈诉》
中心内容：
适合的规矩结构和修建类型及其投入和产出代价比力
4、 资源综合及定位
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目综合定位陈诉》
中心内容：
上述各内容汇总，开端定位或创意 5、 依据定位针对性的市场视察
卖力部分：
策划部、研究部
陈诉名称：
《**项目市场视察陈诉》
中心内容：
客户群、消费看法、代价水平、推广渠道和方法、市场缺口等，或凭据创意寻找市场依据 6、 经济可行性阐发
卖力部分：
投资部、策划部
陈诉名称：
《**项目经济可行性阐发陈诉》
中心内容：
静态的综合本钱（地价、造价、治理、财务、资金、推广、 销 售、税金）收益率与 销 售代价的阐发。
7、 开端营 销 框架
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目开端营 销 陈诉》
中心内容：
推广主题、通道、 销 售战略及产物设计立意和要求相互干系
8、 筹划、设计方案及跟踪
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目开端营 销 陈诉》 《**项目修建看法设计》 《**项目环艺看法设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》
中心内容：
草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 [营 销 策划阶段]
9、营 销 整体筹划
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《**项目营 销 整体筹划》
中心内容：
VI，推广的主题。方法、渠道、战略、步调，包装的类型、气势派头和 销 售的入市时机、节奏、付款、战略、附加促 销 手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调干系摆设。
10、 经济敏感分性
卖力部分：
投资部
陈诉名称：
《**项目经济敏感性阐发陈诉》
中心内容：
造价、进度、售价、回报率间的变量干系图表。
11、 代价战略执行筹划
卖力部分：
投资部、署理部
陈诉名称：
《**项目代价战略陈诉》
中心内容：
依据经济敏感性阐发结合对市场走势的判断，进行代价的崎岖、提升、折率的编排和修整。
12、 物业准备事情筹划
卖力部分：
投资部
陈诉名称：
《**项目的物业模型》
中心内容：
配合营 销 推广而设立的新型物业治理看法和"标准"物业治理模式的融合。
13、 销 售准备事情筹划
卖力部分：
署理部、策划部
陈诉名称：
《**项目前期事情筹划表》
中心内容：
文件、条约、票证、礼品、用品等催办、设计和制作筹划摆设及用度预算
14、 项目包装执行筹划
卖力部分：
策划部
陈诉名称：
《**项目包装看法设计》
中心内容：
VI 设计、导视系统、 销 售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作筹划摆设及用度预算。
15、 告白宣传炒作筹划
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《**项目新闻炒作提纲和告白宣布筹划》
中心内容：
户外告白、报刊告白、新闻炒作、网上告白和炒作的筹划摆设及用度预算。
16、 销 售运动筹划及策划
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《**项目公关运动筹划陈诉》 ∑《**项目**运动陈诉策划书》 < 中心内容：
开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻宣布会，展 销 会的其他公关运动的筹划摆设及用度预算。
17、 装修套餐
卖力部分：
策划部、署理部
陈诉名称：
《装修套餐办事筹划陈诉》
中心内容：
售后装修和装修按揭办事。
[ 销 售实施阶段]
18、 销 售培训
卖力部分：
署理部、策划部、投资部
课本名称：
《 销 售底子知识》 《**项目 销 售相关内容》 中心内容：
修建知识、楼盘配景、项目优胜、敌手比力、付款方法、执法手续、 销 售本领等方面的系统培训。
19、 执行修正
卖力部分：
署理部、策划部 往来文件：
《**项目 销 售情况总结》 《**项目策划执行修正安
案》
中心内容：
凭据 销 售状况和市场动向的反馈，适时调营整营 销 筹划。
20、置业锦囊
卖力部分：
策划部署理投资部
陈诉总称：
《置业锦囊》
中心内容：
凭据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。
21、夸张和消费者投资的可性陈诉。
地产 署理 文案 策划 必读 策划部分 1．影响楼盘销售的十大因素
正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确阐发并掌握诸方面因素对售楼的影响，对付生长商在营销 策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：
1、情况因素。楼盘销售的情况因素一般包罗两大类：一类是地区大产业情况，即楼盘所处都市区域的整体情况。其主要体现在都市所拥有的文明化水平上。具体包罗经济生长水平、法制建立水平以及生活办事水准等。另一类则是指楼盘以外的小情况，包罗小区的人文、自然配景、种种配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大情况的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区
域情况能为 房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区情况则以其质素的崎岖影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区情况是生长同在楼盘 策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费本性因素。消费本性会合体现在消操心态的差别。由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的差别，会出现出明显的消费本性差别，从而形成差别的消费看法。从整体上看，一般存在三种差别的消费观：一是超前消费观。这是欧美国度极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方法透支消费或预支消费。目前担当这一消费观的人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是守旧消费，将大部分收入用于储备，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素。区域经济生长水平的崎岖不但直接影响居民家庭收入的崎岖，同时还左右着 房地产业的生长态势。无疑对 房地产业的生长及楼盘的销售志到催化剂的作用。目前经济发达地区 房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业治理因素。小区内的物业治理所能提供的办事设施和办事成果亦是影响消费者的购房选择。好的物业治理不但仅是能为业主提供宁静、方便齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和康健的文化气氛。
5、WTO 因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着 WTO 的日益参加，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。WTO 对 房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的低落，种种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；外洋银行的进入将促使国内银行加快内部改造步调，对楼盘按揭将起到明显的改进作用等。
6、生长商信誉因素。生长商在诸如楼盘质量、面积、代价、交房期限以及搪塞款方法和额度等方面的允许在很洪流平上影响消费者楼盘的信任度。万科等乐成地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。
7、付款方法因素。付款方法直接影响到消费者的投资风险和短期经济蒙受能力。因此，确定一次性付款照旧按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方法又有期限是非、额度巨细之分。许多生长商采取灵活多变的按揭付款的促销方法均取得了预想的效果。
8、促俏因素。随着 房地产业竞争的日趋猛烈，生长商之间的促销手段格式翻新，由原来的房产生意业务会、展销会、免费看楼、购房入户等生长到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方法的不绝更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。
9、楼盘质量因素。这是消费者最为关怀的问题，在一定水平上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包罗以下要素：是否烂尾、是否定期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、气势派头等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。
10、政策因素。这是政府行为对房财产积极干涉的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定掩护置房业主利益的执法规矩等，在一定水平上将引导、勉励和促进消费者的居家消费。
上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此， 房地产开发商应在正确阐发、掌握外部因素底子上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心 策划，准确定位，才华在猛烈的市场竞争中实现预期的销售目标。
2．“提案陈诉书”的制作
营销公司在担当 署理楼盘时，生长商往往会要求其写出“提案陈诉书”。凭据“提案陈诉书”的优劣，生长商籍以决定由哪一家营销公司来 署理其楼盘，所以，“提案陈诉书”制作的优劣，根本上决定了营销公司生存的命运。
一份好的“提案陈诉书”，必须由营销公司的研展部分、企划部分、业务部分通力相助，才华很好地完成。撰写“提案陈诉书”来时，首先必须要求生长商提供个案资料、修建筹划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此底子上，再收集个案所处区域的都市筹划图、人口统计资料、交通建立筹划、大众工程建立筹划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场视察资料表，作为“提案陈诉书”的附表,据以作为提出“代价发起”“产物定位”的数据资料。
一般说来，“提案...
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