关于以成都为代表的“专车”运营中的市场准入法律问题研究实地调研报
告
调查项目的产生：
近年来，新的出租车运营模式——“专车”快速抢占了市场，并得到了广大消费人群的认可。与此同时，“专车”是否合法，是否有违市场经济秩序，是否应该取缔，如何监管等一系列问题和讨论也应运而生。鉴于专车将在未来相当长一段时间内继续存在并发展的大势所趋，我们将从专车市场准入机制的角度入手，探讨专车运营中的市场准入法律问题。现在我国法律在此方面还没有完善的规范，其监管问题在政府监管中尚存在许多法律漏洞。本项目将从其运营中引起的相关问题做实证调查研究，从我国相关法律规范着手，分析市场准入中出现的法律问题，并在调查研究的基础上提出法律、政策方面的完善建议。从而促进“专车”市场规范化发展。
国内合法的专车车辆都是从汽车租赁公司租，而汽车租赁公司的车辆数也受政府管控。汽车租赁公司、驾驶员劳动服务公司与需求者通过互联网平台签订三方协议，提供驾驶员劳动服务，虽然有变相出租汽车经营之嫌，但法律没有明确规定，因此暂不界定是否合法。同时，国外的专车软件发展迅猛，但也在不同程度上面临着国内一样的窘境，2014年6月，英国、德国、法国、西班牙等国家超过三万辆出租车一起抗议，曾引发了全球的关注。此外，国外的出租车行业协会和出租车公司也在用法律手段积极打压专车的“入侵”。外国政府在处理此问题上多持以谨慎的态度，密切保持对专车运行的监管，从而使得“专车”对专车司机提出了更为苛刻的要求。
本项目通过对“专车”的现状调查，目的是为了发现在“专车”模式运行下的市场准入和政府监管以及在运行中可能会出现的问题，并在调查研究的基础上提出法律、政策完善方面的建议，以完善法律在对处理新兴产业——“专车”方面的法律及政策的空白之处。
同时，本项目将通过对“专车”的发展现状进行调查，以现有的法律条文及政府规章为基础，研究“专车”的准入及其政府的监管力度，分析“专车”发展的过程中，在市场准入方面可能会出现的以及游离于现有法律规范之外的问题，并由此提出解决的方案以及向政府提出建议与意见。就这些问题，我们以成都市为典型进行了实地的调查。
调查计划：
我们的成都调研基本上可分为问卷调研、口头询问两部分。设计问卷表专为有关专车市场运营的内容设计，而其他的调查方式也是围绕这个核心进行的。最终计划调查分为三个阶段：
第一阶段是查阅相关资料，通过网络，如中国知网等权威网站搜集有关资料，进行专车运营市场现状的数据检索。
3月-4月小组各成员收集资料，了解项目背景、当前国内外研究现状，进行我国与外国的法律比较研究。
第二阶段是开展实地调研，进行线上线下的调查，调查的内容涉及专车消费市场、运营现状、存在的问题以及目前的监管措施等，其中对专车市场准入有建设性作用的是网络平台规则和线下责任追究体制。这次调研我们请了我们的亲朋好友帮助我们大范围的实地调研，所以结果有其真实性和客观性。
5-7月讨论主要调查问题，设计调查问卷，将问卷放到拟定新浪微博，百度贴吧等社交网站以及进行实地的问卷调查。在互联网和其他平台中收集“专车”造成损失的实际案例。
7月-8月通过收集到的案例对部分案件当事人进行采访。
第三阶段是对前一阶段所做调查的整理和总结，大致可分为问卷回收和数据的统计、分析。
9月初完成调查问卷的回收工作。
9月上旬对回收的问卷和案例进行统计和分析对比。
调查数据：
专车运营情况：
成都的专车在国内的大中城市中起步是比较早的，目前市场上专车的数量也不容小觑。根据成都市的专车申请条件，拥有一辆价值不低于5万元人民币的私家车，驾龄在3年以上的司机即可申请专车运营，成为专车司机。而对专车的申请资格审查是通过交管局来完成的。即便如此，关于专车的争议还是很多，专车的发展很大程度上抢占了出租车的市场份额，而前段时间曝出的Uber成都分公司被查一事虽然对专车的市场运营没有产生多大影响，但也体现了专车确确实实存在的问题。
市民专车使用情况调查：
我们在对成都市100位市民进行的随机调查中：有53位有乘过专车的经历，其中有45位是通过嘀嘀打车、Uber软件进行线上预约的，受访人群中大多数人对专车的印象是“很方便、很划算、节省时间”，其次才是大家共同提到的一个问题：由于考虑到专车的安全性问题，希望对专车的监管更加完善，更加让市民放心。
专车的监管现状：
2015年5月6日uber成都分公司遭到多部门联合执法，这是继Uber广州分公司遭到广州市工商、交委和公安的联合检查后，第二个城市的分公司受到检查。在如何应对平台运营风险问题，尤其是新合作伙伴的监管的问题上，Uber等打车软件平台均先后表示将紧密配合相关部门的管理工作，进一步加强对平台的管理和规范，对于新合作伙伴的接入和考核进行严格控制和把关。
市民对于专车管理满意度情况：
对于遇到纠纷时专车司机服务态度的问题，只有15%的调查市民对物流公司的服务态度投了“态度很好”，23%表示“态度一般”，36%的市民选了“态度太差了”，26%表示“态度应该改进”；
专车服务是先推出服务，再等待监管。而在等待政策落地之前，专车平台采取了规避手段，即用户使用专车服务时，司乘双方以及平台之间的纠纷难以解决，有时候用户只能吃‘哑巴亏’，用户权益难以保障。
政府与专车的态度：
自5月6日下午Uber位于成都仁恒置地广场的办公地点被成都交委和市工商、市公安执法人员联合调查以来，5月12日，Uber成都通过其官方微博发布了一条简短声明，强调已经与成都市多部门有关领导进行积极有效沟通，达成“更规范，更完善”的共识。
在声明中Uber还透露了企业对未来的一些打算。其表示将继续与有关部门保持积极沟通，共同探索“互联网+”战略下创新商业模式如何在规范中求发展。此外，企业还将陆续推出更为完善的平台管理、审核、保障措施，在积极配合政府规范市场的基础上，实现“共享经济”模式的大力发展。
5月11日下午5点，市交委、市工商局、市公安局联合对Uber(优步)中国区负责人进行约谈告诫。明确要求其必须严格遵守国家法律法规，禁止私家车接入平台参与经营；
在国家深化出租车行业市场化改革法律法规出台前，凡利用私家车等社会车辆从事“专车”运营的，均涉嫌非法营运，交通部门都会依法查处。
分析建议：
关于专车之争，最为尴尬的是相关部门，明明是依法行政，何以引发如此对立的民意？其实，对立的民意、尴尬的处境折射出的恰是新时代、转型期政府监管部门的执法困局。如果民意总为蝇头小利所拘，监管者又仅仅局限于判别简单的对错，争来争去，除了一地口水，什么也不会留下。
但如果我们转换一下思路，循法治以求善治，把问题放到转型期改善提升社会治理能力的时代背景之下加以考量，用改革发展的眼光加以打量，专车之争，没准正是促进监管转型、破解执法困局的良机。
回溯历史，每一次技术革新都会带来对传统行业的颠覆和对传统监管方式的挑战，社会正是在适应不断的颠覆与挑战中发展进步的。
我们不妨把以优步为代表的新的资源整合模式对出租车行业传统经营模式的冲击，以及对传统监管的挑战，看成是新的生产方式对旧有生产、监管方式的冲击与挑战。
我们正处于这样一个时代，新技术正在革传统行业的命，无疑，这种冲击与挑战还将继续，涉及的将远不止出租车行业。
传统从业者和从事监管的政府相关部门都需要正视的现实是，已经尝到打火机带来的好处的人，不会愿意再回到钻木取火的时代。
那么，对于那些受到冲击的传统行业来说，摆脱困境的上上之选，就不是沿袭惯性思维，想方设法吁请政府保护，而是应以主动的姿态，寻求在与新技术的合作中再生。
对政府监管部门来说，破解困局的出路在于，不能再因循机械的查处而放弃与时俱进的责任。对符合市场经济规律、代表着新的生产方式的新生事物，因势利导，促其进入合法合规的发展轨道，善用法律引导其健康发展。惟其如此，才能真正激发市场和社会的活力，才能摆脱目前的困境达成真正的善治。
有争论是好事，若能通过争论达成共识，进而求得问题的圆满解决，更是天大的好事。从目前报道看，与以前相比，尽管是例行履职，各地监管部门的态度也都比较审慎。我们有理由期待，政府监管部门有勇气回应时代召唤，更有智慧找准问题的切入点，寻找到既保护市场创新，又符合社会秩序和法制要求的新方式，为新业态创造公平生长的法治环境。大河向东流，九曲十八弯，改革自然也不会一蹴而就，身处转型期，我们理当有足够的耐心。
附注：专车市场准入调查问卷：
1、您现在的年龄
□14岁以下
□14—18岁
□18—25岁 □25—30岁
□30—45岁 □45岁及以上 2、您的性别
□男
□女 3、您的文化程度为
□小学
□初中
□高中
□大学专科 □大学本科
□研究生及以上 4、您现在的收入情况
□1000元以下
□1000—2000元
□2000—4000元
□4000元以上 5、您是否听说并使用过专车服务
□了解，使用过
□知道，但没使用过 □听说过，但不了解
□从未听说 6、您使用专车的频率大概是多久
□每月1次
□每星期1次
□每星期三次及以上 □其他____________________
7、在相同的价格下，如果同时有专车、出租车可以从中选择一个作为出行方式，您会选择
□专车
□出租车 8、您是什么会选择乘坐专车（多选）
□价格实惠
□安全保障
□方便快捷 □服务质量
□其他____________________ 9、您在专车的使用体验中是否出现过问题
□是
□否
10、您听说过或者您的朋友在专车的使用体验中是否出现过问题
□是
□否
11、您在使用专车过程中遇到过的问题有：
□司机迟到
□司机要小费
□司机未能送达目的地 □司机不熟悉路况
□途中发生交通事故
□付款遇到问题 □没有任何问题 □其他_________
12、就您知道或者认知中的，在问题的处理上，如交通事故是由谁承担责任（可多选）
□政府管理部门
□专车司机
□专车服务提供平台 □乘客自己
□保险公司
□其他____ 13、在您认为，专车是由谁在进行监管
□我知道，交通管理局
□毫无疑问，专车公司 □这个我真不知道
□其他__________ 14、对于专车的未来，您对政府的期待是
□政府应放权，由市场自主调节
□政府的准入更加严格
□专车合法化 □政府的监管更加完善
□放开更多的私家车进入市场 □在限定条件里允许专车营运 □应禁止专车进入市场 □其他____________________
15、专车的使用体验中，您对“专车”营运中的市场准入方面还有什么好的建议和意见
___________________________________________________________________________
成都旅游调研报告
工程八队 张帅
200720840028
序章
“帅哥，你看，成都第一哦！”室友拿着手机对着我，“最期待的旅游城市，全国投票，成都第一，杭州第二。”
我接过手机，成都173886票，杭州169446票„„成都素有“天府之国”的美称，地属盆地，生活节奏相当悠闲。其实全国有很多地方跟成都差不多，不管是环境还是人文，旅游城市的兴起与否主要看政府。当年重庆出去以后，四川不得已将重点转移到旅游上来。经过十几年的打磨，旅游业蒸蒸日上，而且环境也好了。试问环境不好，哪个来旅游呢？这样，一个良性循环就产生了。“最适宜居住的城市”“中国最佳旅游城市”等称号接踵而至。说起休闲、旅游、美食，成都人民真的是发自内心的骄傲。
“喂，在想什么呢，发啥楞啊！”
“呵呵，没什么。”我摇了摇头，把手机递给室友，“要不，你们这个寒假抽空来成都玩。让你们看看，成都拿第一，名副其实。”
“恩，这个主意不错，就这样定了！”
“呵呵，我带你们好生耍。”来吧，让我这个成都人也仔细看看，这二十年来，成都，你的美貌。
一、见证
1月31日，文殊坊。
文殊坊是因为文殊院而命名的。文殊院是一座历史悠久的佛教寺庙，据说文殊菩萨在此传教并渡化好几人，故而的其名——文殊院。当年文殊院周围只是一些农家，低矮平房。政府大力整改，拆迁、休整，以古建筑的风格打造出了一块井字形的文化街道。佛教、国学以此为中心，向全成都推广弘扬。渐渐的，带来了人气，商业也就发展起来。文殊院里的斋菜，天天爆满。凉粉、甜水面，人多得甚至站着吃的都有。
2月1日，春熙路。
这是条老街，来成都，春熙路是必须去的。很久以前，春熙路就是成都最繁华的商业街，而且没有之一。政府肯定不会丢弃这块“玉”，几次翻修，春熙路已经大变样。以前有茶铺，板凳桌子可以摆在路中间，晚上还有夜市，推着小摊摊挂着白炽灯，叫卖好不热闹。现在，融入国际元素，这些已经看不到了。取而代之的是华丽的大楼，漂亮的街道。但地上的一块块铜板浮雕，记录了春熙路的发展与兴旺，不能忘啊。如今，春熙路，也变成了全国排名第二的商业街，仅次于香港。
2月
2、3日，峨眉山。
峨眉山与成都相距大约2个半小时的车程，是著名的佛教名山，也是道教“三十六福地”之一。我们放弃了所有的景点，晚上泡温泉，第二天上金顶滑雪。正是如此，我们才对峨眉山有了更进一步的了解。泡温泉时，遇到一对老夫妇，不经意之间就聊起峨眉山。七几年时，这周围根本没有温泉，全是田坝。上山只有自己爬，哪有什么车哦。一般早上六点从报国寺走，晚上七点可以到雷洞坪！而且你还要下来啊！现在，周围酒店林立，还有美食一条街，更有车通向雷洞坪，只要两个小时。方便了游客，也让旅游的节奏加快，创收啊。
2月4日，黄龙溪。
这是一个千年古镇，以“四川第一水镇”的称号，吸引着众多游客。黄龙溪在2000年凭借未污染的环境以及深厚的文化底蕴，让成都人民一波又一波蜂拥而至。摄影爱好者、耍客、肥皂剧、垂钓者„„2008年地震，黄龙溪毁坏不小，政府借此机会重整黄龙溪，也深思了自然环境与人文环境之间的拿捏。重修的黄龙溪，让人感受到古镇千年积淀的同时，却不会让人觉得此地很破旧。大家逛逛街，坐在水边晒太阳、打麻将，怡然自得。
二、深究
如今，旅游这个曾经的陌生词早已成为市民生活中不可或缺的一部分。国内游可谓“日出江花红胜火”，甚至被视为奢侈品的出境游也早已“飞入寻常百姓家”；
20年前成都的旅游企业屈指可数，现在，一家家旅游企业如雨后春笋般蓬勃发展；
20年前，金发碧眼的外国游客在成都市民的眼中堪比外星人，今天，一个又一个的外国旅游团接踵而至。
1987年以前，旅游就是外事接待。
“‘旅游’这个词别说60年前，就是30年前对很多成都人来说都是个完全的陌生词。”老妈看着电视对我说，旅游的概念在上世纪80年代中期才第一次跟中国大众见面。
那个时候由于信息交流渠道有限、交通不便、语言交流很受局限，旅游仅限于入境游。当时所有跟旅游有关的从业人员仅仅只有政府的外事部门，而所谓的入境游也只是外事接待而已。当时也没有现代意义的旅行社，具体接待则由市外办下属的市国际旅游公司和成都市新华旅行社负责。在那段时间里，来访者主要是欧美国家的专业人员，他们都是通过国家间的外事交流而来到成都。尽管四川从1978年下半年就对境外开放了成都市区+峨眉乐山、重庆市区+大足石刻+三峡游两条旅游线路，但到1987年时，成都每年接待的入境游客人数也不足万人，而酒店也仅有锦江宾馆一家。
1988年，成都市旅游局正式成立。
看到了旅游的前景，于是1988年4月李全江被调到市外办旅游处任处长，为成立旅游局打前站。在经过半年的紧张准备之后，成都市旅游局于当年12月在顺城宾馆正式挂牌成立。随后，李全江成为成都市旅游局的第一任副局长，担当起了这座城市对外开放旅游的开路先锋。
1992年，成都仅是国内游中转地。
到了1992年，国内旅游概念才开始出现，有极少部分在上世纪80年代“下海”经商成功掘金的人开始在工作之余，到全国各地进行真正意义上的游览和观光。总的来说，当时成都很大程度是作为国内游客去峨眉乐山、九寨沟等地旅游的一个中转地。1993年开始，成都市政府陆续推出了旅游文化主题年、熊猫节等大型活动，才吸引了一些国内旅游者到成都旅游。
1993年，出境游有钱也去不了。
不久之后，出境游的概念悄然出现。那时候出境游是很难的，一方面是因为航班少，交通很不方便，另一方面是因为护照非常难办，要求递交的资料非常多，而且还必须有大量现金的银行储蓄，对于绝大多数的成都人来说，上个世纪90年代的出境游，绝对是有钱人的专利。1993年开始出境游的时候，每个旅游组织单位每年只有固定人数的出境指标，超过这个计划指标的护照是绝对不可能再办理的，这在很大程度上限制了出境游的人数。此外，更重要的是，只有很少数国家和地区对中国公民开放了自费旅游，因此，许多国家成都市民有钱也去不了。
1995年，成都首次出现出境游包机。
1994年开始，随着旅行社数量的增长，出境旅游市场开始逐渐拓展。当时成都市民出境旅游主要是泰国，而且成都市民去泰国旅游必须通过香港中转，不仅时间长，且价格高昂。
1995年左右，旅行社与当时的西南航空公司合作，以旅游包机的方式，每周一个航班，从成都直飞曼谷，开通长达半年之久。“该包机不仅成为我市首个出境游包机，更重要的是，如此长时间的出境旅游包机，开了全国先河。”——《成都日报》。由于直航不仅缩短了时间，还降低了旅游费用。此次旅游包机为此后成都曼谷两地直航奠定了基础。
2007年，成都成为中国最佳旅游城市。
成都旅游虽然起步较晚，但潜力很大、发展也很快。据了解，1996年以来成都市旅游业得到了快速发展，1998年创建为中国优秀旅游城市。2006年郫县农科村正式被国家旅游局认可为中国农家乐旅游发源地。目前成都粗具规模和接待服务功能的旅游景区（点）40多个。全市共有旅行社246家，全市三星级以上饭店89家。成都市农家乐经营户达7895家，在全国省会城市和副省级城市中名列第一，乡村旅游成为成都市旅游业一大特色产品。
目前，按照成都市区旅游业“一心两带四组团五板块”的发展格局打造的市区旅游特色步行街，将成都打造为中国步行线路最长的城市。
2010年以后，综合螺旋式提升。
今年寒假回家，很多地方又在修、拆。成都以观光、休闲、度假、商务、会展为一体，独具古蜀文化风格、城景交融的城市旅游地。双流机场也在扩，成都不能局限在国内，现在政府提出打造“世界级田园城市”，建设成为国际知名的旅游城市。
三、展望
作为成都人，我始终以此为骄傲，看着如此翻天覆地的变化，我真的觉得睡着都能笑醒。感谢政府，如果没有当初那么英明的决定，现在的成都也许只是普普通通的盆地城市。环境的保持，也得益于旅游业的发展。今天，我能坐在这打这篇文章，也算是一种成都情结。这二十多年来，第一次如此深入的“看”成都，这块生我养我的土地。以前去外省上学的，介绍自己时，总说：“我是四川成都的。”现在，“成都”二字已经代表了很多很多„„
我，是成都的一份子。
2020年4月19日
1
成都旅游调研报告
序章
成都旅游调研报告
工程八队 张帅
20840028
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
“帅哥，你看，成都第一哦！”室友拿着手机对着我，“最期待的旅游城市，全国投票，成都第一，杭州第二。”
我接过手机，成都173886票，杭州169446票……成都素有“天府之国”的美称，地属盆地，生活节奏相当悠闲。其实全国有很多地方跟成都差不多，不论是环境还是人文，旅游城市的兴起与否主要看政府。当年重庆出去以后，四川不得已将重点转移到旅游上来。经过十几年的打磨，旅游业蒸蒸日上，而且环境也好了。试问环境不好，哪个来旅游呢？这样，一个良性循环就产生了。“最适宜居住的城市”“中国最佳旅游城市”等称号接踵而至。说起休闲、旅游、美食，成都人民真的是发自内心的骄傲。
“喂，在想什么呢，发啥楞啊！”
“呵呵，没什么。”我摇了摇头，把手机递给室友，“要不，你们这个寒假抽空来成都玩。让你们看看，成都拿第一，名副其实。”
“恩，这个主意不错，就这样定了！”
“呵呵，我带你们好生耍。”来吧，让我这个成都人也仔细看看，这二十年来，成都，你的美貌。
一、见证
1月31日，文殊坊。
文殊坊是因为文殊院而命名的。文殊院是一座历史悠久的佛教寺庙，据说文殊菩萨在此传教并渡化好几人，故而的其名——
3
2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
文殊院。当年文殊院周围只是一些农家，低矮平房。政府大力整改，拆迁、休整，以古建筑的风格打造出了一块井字形的文化街道。佛教、国学以此为中心，向全成都推广弘扬。渐渐的，带来了人气，商业也就发展起来。文殊院里的斋菜，天天爆满。凉粉、甜水面，人多得甚至站着吃的都有。
2月1日，春熙路。
这是条老街，来成都，春熙路是必须去的。很久以前，春熙路就是成都最繁华的商业街，而且没有之一。政府肯定不会丢弃这块“玉”，几次翻修，春熙路已经大变样。以前有茶铺，板凳桌子能够摆在路中间，晚上还有夜市，推着小摊摊挂着白炽灯，叫卖好不热闹。现在，融入国际元素，这些已经看不到了。取而代之的是华丽的大楼，漂亮的街道。但地上的一块块铜板浮雕，记录了春熙路的发展与兴旺，不能忘啊。如今，春熙路，也变成了全国排名第二的商业街，仅次于香港。
2月2、3日，峨眉山。
峨眉山与成都相距大约2个半小时的车程，是著名的佛教名山，也是道教“三十六福地”之一。我们放弃了所有的景点，晚上泡温泉，第二天上金顶滑雪。正是如此，我们才对峨眉山有了更进一步的了解。泡温泉时，遇到一对老夫妇，不经意之间就聊起峨眉山。七几年时，这周围根本没有温泉，全是田坝。上山只有自己爬，哪有什么车哦。一般早上六点从报国寺走，晚上七点能够到雷洞坪！而且你还要下来啊！现在，周围酒店林立，还有
4
2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
美食一条街，更有车通向雷洞坪，只要两个小时。方便了游客，也让旅游的节奏加快，创收啊。
2月4日，黄龙溪。
这是一个千年古镇，以“四川第一水镇”的称号，吸引着众多游客。黄龙溪在 凭借未污染的环境以及深厚的文化底蕴，让成都人民一波又一波蜂拥而至。摄影爱好者、耍客、肥皂剧、垂钓者…… 地震，黄龙溪毁坏不小，政府借此机会重整黄龙溪，也深思了自然环境与人文环境之间的拿捏。重修的黄龙溪，让人感受到古镇千年积淀的同时，却不会让人觉得此地很破旧。大家逛逛街，坐在水边晒太阳、打麻将，怡然自得。
二、深究
如今，旅游这个曾经的陌生词早已成为市民生活中不可或缺的一部分。国内游可谓“日出江花红胜火”，甚至被视为奢侈品的出境游也早已“飞入寻常百姓家”；
20年前成都的旅游企业屈指可数，现在，一家家旅游企业如雨后春笋般蓬勃发展；
20年前，金发碧眼的外国游客在成都市民的眼中堪比外星人，今天，一个又一个的外国旅游团接踵而至。
1987年以前，旅游就是外事接待。
“‘旅游’这个词别说60年前，就是30年前对很多成都人来说都是个完全的陌生词。”老妈看着电视对我说，旅游的概念在上世纪80年代中期才第一次跟中国大众见面。
那个时候由于信息交流渠道有限、交通不便、语言交流很受
5
2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
局限，旅游仅限于入境游。当时所有跟旅游有关的从业人员仅仅只有政府的外事部门，而所谓的入境游也只是外事接待而已。当时也没有现代意义的旅行社，具体接待则由市外办下属的市国际旅游公司和成都市新华旅行社负责。在那段时间里，来访者主要是欧美国家的专业人员，她们都是经过国家间的外事交流而来到成都。尽管四川从1978年下半年就对境外开放了成都市区+峨眉乐山、重庆市区+大足石刻+三峡游两条旅游线路，但到1987年时，成都每年接待的入境游客人数也不足万人，而酒店也仅有锦江宾馆一家。
1988年，成都市旅游局正式成立。
看到了旅游的前景，于是1988年4月李全江被调到市外办旅游处任处长，为成立旅游局打前站。在经过半年的紧张准备之后，成都市旅游局于当年12月在顺城宾馆正式挂牌成立。随后，李全江成为成都市旅游局的第一任副局长，担当起了这座城市对外开放旅游的开路先锋。
1992年，成都仅是国内游中转地。
到了1992年，国内旅游概念才开始出现，有极少部分在上世纪80年代“下海”经商成功掘金的人开始在工作之余，到全国各地进行真正意义上的游览和观光。总的来说，当时成都很大程度是作为国内游客去峨眉乐山、九寨沟等地旅游的一个中转地。1993年开始，成都市政府陆续推出了旅游文化主题年、熊猫节等大型活动，才吸引了一些国内旅游者到成都旅游。
6
2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
1993年，出境游有钱也去不了。
不久之后，出境游的概念悄然出现。那时候出境游是很难的，一方面是因为航班少，交通很不方便，另一方面是因为护照非常难办，要求递交的资料非常多，而且还必须有大量现金的银行储蓄，对于绝大多数的成都人来说，上个世纪90年代的出境游，绝对是有钱人的专利。1993年开始出境游的时候，每个旅游组织单位每年只有固定人数的出境指标，超过这个计划指标的护照是绝对不可能再办理的，这在很大程度上限制了出境游的人数。另外，更重要的是，只有很少数国家和地区对中国公民开放了自费旅游，因此，许多国家成都市民有钱也去不了。
1995年，成都首次出现出境游包机。
1994年开始，随着旅行社数量的增长，出境旅游市场开始逐渐拓展。当时成都市民出境旅游主要是泰国，而且成都市民去泰国旅游必须经过香港中转，不但时间长，且价格高昂。
1995年左右，旅行社与当时的西南航空公司合作，以旅游包机的方式，每周一个航班，从成都直飞曼谷，开通长达半年之久。“该包机不但成为我市首个出境游包机，更重要的是，如此长时间的出境旅游包机，开了全国先河。”——《成都日报》。由于直航不但缩短了时间，还降低了旅游费用。此次旅游包机为此后成都曼谷两地直航奠定了基础。
，成都成为中国最佳旅游城市。
成都旅游虽然起步较晚，但潜力很大、发展也很快。据了
7
2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
解，1996年以来成都市旅游业得到了快速发展，1998年创立为中国优秀旅游城市。
郫县农科村正式被国家旅游局认可为中国农家乐旅游发源地。当前成都粗具规模和接待服务功能的旅游景区（点）40多个。全市共有旅行社246家，全市三星级以上饭店89家。成都市农家乐经营户达7895家，在全国省会城市和副省级城市中名列第一，乡村旅游成为成都市旅游业一大特色产品。
当前，按照成都市区旅游业“一心两带四组团五板块”的发展格局打造的市区旅游特色步行街，将成都打造为中国步行线路最长的城市。
以后，综合螺旋式提升。
今年寒假回家，很多地方又在修、拆。成都以观光、休闲、度假、商务、会展为一体，独具古蜀文化风格、城景交融的城市旅游地。双流机场也在扩，成都不能局限在国内，现在政府提出打造“世界级田园城市”，建设成为国际知名的旅游城市。
三、展望
作为成都人，我始终以此为骄傲，看着如此翻天覆地的变化，我真的觉得睡着都能笑醒。感谢政府，如果没有当初那么英明的决定，现在的成都可能只是普普通通的盆地城市。环境的保持，也得益于旅游业的发展。今天，我能坐在这打这篇文章，也算是一种成都情结。这二十多年来，第一次如此深入的“看”成都，这块生我养我的土地。以前去外省上学的，介绍自己时，总说：“我是四川成都的。”现在，“成都”二字已经代表了很多
8
2020年4月19日
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
我，是成都的一份子。
2020年4月19日
9 很多……
成都旅游调研报告
工程八队 张帅 200720840028
序章
“帅哥，你看，成都第一哦！”室友拿着手机对着我，“最期待的旅游城市，全国投票，成都第一，杭州第二。”
我接过手机，成都173886票，杭州169446票……成都素有“天府之国”的美称，地属盆地，生活节奏相当悠闲。其实全国有很多地方跟成都差不多，不管是环境还是人文，旅游城市的兴起与否主要看政府。当年重庆出去以后，四川不得已将重点转移到旅游上来。经过十几年的打磨，旅游业蒸蒸日上，而且环境也好了。试问环境不好，哪个来旅游呢？这样，一个良性循环就产生了。“最适宜居住的城市”“中国最佳旅游城市”等称号接踵而至。说起休闲、旅游、美食，成都人民真的是发自内心的骄傲。
“喂，在想什么呢，发啥楞啊！”
“呵呵，没什么。”我摇了摇头，把手机递给室友，“要不，你们这个寒假抽空来成都玩。让你们看看，成都拿第一，名副其实。”
“恩，这个主意不错，就这样定了！”
“呵呵，我带你们好生耍。”来吧，让我这个成都人也仔细看看，这二十年来，成都，你的美貌。
一、见证
1月31日，文殊坊。
文殊坊是因为文殊院而命名的。文殊院是一座历史悠久的佛教寺庙，据说文殊菩萨在此传教并渡化好几人，故而的其名——文殊院。当年文殊院周围只是一些农家，低矮平房。政府大力整改，拆迁、休整，以古建筑的风格打造出了一块井字形的文化街道。佛教、国学以此为中心，向全成都推广弘扬。渐渐的，带来了人气，商业也就发展起来。文殊院里的斋菜，天天爆满。凉粉、甜水面，人多得甚至站着吃的都有。
2月1日，春熙路。
这是条老街，来成都，春熙路是必须去的。很久以前，春熙路就是成都最繁华的商业街，而且没有之一。政府肯定不会丢弃这块“玉”，几次翻修，春熙路已经大变样。以前有茶铺，板凳桌子可以摆在路中间，晚上还有夜市，推着小摊摊挂着白炽灯，叫卖好不热闹。现在，融入国际元素，这些已经看不到了。取而代之的是华丽的大楼，漂亮的街道。但地上的一块块铜板浮雕，记录了春熙路的发展与兴旺，不能忘啊。如今，春熙路，也变成了全国排名第二的商业街，仅次于香港。
2月2、3日，峨眉山。
峨眉山与成都相距大约2个半小时的车程，是著名的佛教名山，也是道教“三十六福地”之一。我们放弃了所有的景点，晚上泡温泉，第二天上金顶滑雪。正是如此，我们才对峨眉山有了更进一步的了解。泡温泉时，遇到一对老夫妇，不经意之间就聊起峨眉山。七几年时，这周围根本没有温泉，全是田坝。上山只有自己爬，哪有什么车哦。一般早上六点从报国寺走，晚上七点可以到雷洞坪！而且你还要下来啊！现在，周围酒店林立，还有美食一条街，更有车通向雷洞坪，只要两个小时。方便了游客，也让旅游的节奏加快，创收啊。
2月4日，黄龙溪。
这是一个千年古镇，以“四川第一水镇”的称号，吸引着众多游客。黄龙溪在2000年凭借未污染的环境以及深厚的文化底蕴，让成都人民一波又一波蜂拥而至。摄影爱好者、耍客、肥皂剧、垂钓者……2008年地震，黄龙溪毁坏不小，政府借此机会重整黄龙溪，也深思了自然环境与人文环境之间的拿捏。重修的黄龙溪，让人感受到古镇千年积淀的同时，却不会让人觉得此地很破旧。大家逛逛街，坐在水边晒太阳、打麻将，怡然自得。
二、深究
如今，旅游这个曾经的陌生词早已成为市民生活中不可或缺的一部分。国内游可谓“日出江花红胜火”，甚至被视为奢侈品的出境游也早已“飞入寻常百姓家”；
20年前成都的旅游企业屈指可数，现在，一家家旅游企业如雨后春笋般蓬勃发展；
20年前，金发碧眼的外国游客在成都市民的眼中堪比外星人，今天，一个又一个的外国旅游团接踵而至。
1987年以前，旅游就是外事接待。
“‘旅游’这个词别说60年前，就是30年前对很多成都人来说都是个完全的陌生词。”老妈看着电视对我说，旅游的概念在上世纪80年代中期才第一次跟中国大众见面。
那个时候由于信息交流渠道有限、交通不便、语言交流很受局限，旅游仅限于入境游。当时所有跟旅游有关的从业人员仅仅只有政府的外事部门，而所谓的入境游也只是外事接待而已。当时也没有现代意义的旅行社，具体接待则由市外办下属的市国际旅游公司和成都市新华旅行社负责。在那段时间里，来访者主要是欧美国家的专业人员，他们都是通过国家间的外事交流而来到成都。尽管四川从1978年下半年就对境外开放了成都市区+峨眉乐山、重庆市区+大足石刻+三峡游两条旅游线路，但到1987年时，成都每年接待的入境游客人数也不足万人，而酒店也仅有锦江宾馆一家。
1988年，成都市旅游局正式成立。
看到了旅游的前景，于是1988年4月李全江被调到市外办旅游处任处长，为成立旅游局打前站。在经过半年的紧张准备之后，成都市旅游局于当年12月在顺城宾馆正式挂牌成立。随后，李全江成为成都市旅游局的第一任副局长，担当起了这座城市对外开放旅游的开路先锋。
1992年，成都仅是国内游中转地。
到了1992年，国内旅游概念才开始出现，有极少部分在上世纪80年代“下海”经商成功掘金的人开始在工作之余，到全国各地进行真正意义上的游览和观光。总的来说，当时成都很大程度是作为国内游客去峨眉乐山、九寨沟等地旅游的一个中转地。1993年开始，成都市政府陆续推出了旅游文化主题年、熊猫节等大型活动，才吸引了一些国内旅游者到成都旅游。
1993年，出境游有钱也去不了。
不久之后，出境游的概念悄然出现。那时候出境游是很难的，一方面是因为航班少，交通很不方便，另一方面是因为护照非常难办，要求递交的资料非常多，而且还必须有大量现金的银行储蓄，对于绝大多数的成都人来说，上个世纪90年代的出境游，绝对是有钱人的专利。1993年开始出境游的时候，每个旅游组织单位每年只有固定人数的出境指标，超过这个计划指标的护照是绝对不可能再办理的，这在很大程度上限制了出境游的人数。此外，更重要的是，只有很少数国家和地区对中国公民开放了自费旅游，因此，许多国家成都市民有钱也去不了。
1995年，成都首次出现出境游包机。
1994年开始，随着旅行社数量的增长，出境旅游市场开始逐渐拓展。当时成都市民出境旅游主要是泰国，而且成都市民去泰国旅游必须通过香港中转，不仅时间长，且价格高昂。
1995年左右，旅行社与当时的西南航空公司合作，以旅游包机的方式，每周一个航班，从成都直飞曼谷，开通长达半年之久。“该包机不仅成为我市首个出境游包机，更重要的是，如此长时间的出境旅游包机，开了全国先河。”——《成都日报》。由于直航不仅缩短了时间，还降低了旅游费用。此次旅游包机为此后成都曼谷两地直航奠定了基础。
2007年，成都成为中国最佳旅游城市。
成都旅游虽然起步较晚，但潜力很大、发展也很快。据了解，1996年以来成都市旅游业得到了快速发展，1998年创建为中国优秀旅游城市。2006年郫县农科村正式被国家旅游局认可为中国农家乐旅游发源地。目前成都粗具规模和接待服务功能的旅游景区（点）40多个。全市共有旅行社246家，全市三星级以上饭店89家。成都市农家乐经营户达7895家，在全国省会城市和副省级城市中名列第一，乡村旅游成为成都市旅游业一大特色产品。
目前，按照成都市区旅游业“一心两带四组团五板块”的发展格局打造的市区旅游特色步行街，将成都打造为中国步行线路最长的城市。
2010年以后，综合螺旋式提升。
今年寒假回家，很多地方又在修、拆。成都以观光、休闲、度假、商务、会展为一体，独具古蜀文化风格、城景交融的城市旅游地。双流机场也在扩，成都不能局限在国内，现在政府提出打造“世界级田园城市”，建设成为国际知名的旅游城市。
三、展望
作为成都人，我始终以此为骄傲，看着如此翻天覆地的变化，我真的觉得睡着都能笑醒。感谢政府，如果没有当初那么英明的决定，现在的成都也许只是普普通通的盆地城市。环境的保持，也得益于旅游业的发展。今天，我能坐在这打这篇文章，也算是一种成都情结。这二十多年来，第一次如此深入的“看”成都，这块生我养我的土地。以前去外省上学的，介绍自己时，总说：“我是四川成都的。”现在，“成都”二字已经代表了很多很多……
成都有轨电车调研报告
时间：2019年6月6号
目录
1、成都有轨电车建设规划 ...3 2、成都已建成有轨电车线路 3 3、本次考察有轨电车线路 .4 4、成都有轨电车蓉2号线工程概况 .5 5、成都有轨电车蓉二号线运营组织 .7 6、对成都有轨电车蓉二号线存在问题分析及建议 ...8 1、成都有轨电车建设规划
成都有轨电车（Chengdu Modern Tram）是成都城市轨道交通系统的组成部分，由成都现代有轨电车有限责任公司管理运营，是中心城区与卫星城之间以及二三圈层城市组团之间的轨道交通。
现规划中线路有:轨电车蓉1号线(工程名益州大道有轨电车) .、有轨电车蓉2号线（工程名IT大道有轨电车）、新津线（分为R1、R2、R3、R4、R5线）、都江堰线（M-TR线），其中有轨电车蓉2号线已经开通运营。
首个项目新津R1线已于2015年2月1日正式启动建设，成都有轨电车蓉2号线于2015年12月底开始启动建设，都江堰M-TR线计划于2016年8月启动建设。2016年5月5日，成都首条现代有轨电车新津R1线试跑，6月份完成调试磨合。
2018年12月26日，成都有轨电车蓉2号线首开段开通试运营。首期开通段起于合信路站，止于晨光站，线路总长13.7km，共12座车站，通过38个路口。
2、成都已建成有轨电车线路
作为成都市规划的三条有轨电车示范线之一，成都有轨电车蓉2号线已经于2018年12月26日正式开通运营。有轨电车蓉2号线线路全长36.6公里，主线从成都到郫县西站，全长27.7公里，天河支线从百叶路路口到仁和站，全长8.9公里。主线主要是经高新西区，到郫县德源镇，然后再到郫筒老城区；
支线主要是从金牛区接入之后，沿犀安路\\犀团路然后再至红光镇。主线和支线共设有47个站。其中，主线有33个站，支线有14个站。
在成都西站与成都地铁4号线、成都地铁9号线换乘，在天河路站与成都地铁2号线换乘，在西南交大犀浦站、望丛祠站与成都地铁6号线换乘。
3、本次考察有轨电车线路
成都有轨电车蓉2号线呈Y型布局，线路全长39.04公里，共设站47座，将逐期加密。
成都有轨电车蓉2号线是成都首条从市中心延伸至近郊区县的地面轨道交通线路，建成后将连接高新西区和郫都区两个区域，极大地促进周边区县融入主城区，提升主城区的辐射能力。线路呈Y型布局，全长39公里，全线共设站42座，其中首开段合信路站至晨光站，线路长13.7公里，共12座车站。由中铁建昆仑投资集团建设的成都有轨电车蓉2号线首开段已于2018年12月26日上午11时开通试运营。这条线路也是我国西南地区首条有轨电车线。
（有轨电车蓉2号线大禹东路站）
4、成都有轨电车蓉2号线工程概况
成都有轨电车蓉2号线是成都首条从市中心延伸至近郊区县的地面轨道交通线路，建成后将连接高新西区和郫都区两个区域，线路呈Y型布局，全长39公里，全线共设站42座，其中首开段合信路站至晨光站，线路长13.7公里，共12座车站。于2018年12月26日开通运营。
蓉2号线首开段全线铺设无缝线路，引进高铁CPIII控制网测量技术，通过三维立体测量将钢轨高低及左右安装精度控制在±1毫米以内。轨道采用了柔性高分子包裹材料，车轮与轨道之间的振动和噪声大幅降低，噪声只有传统有轨电车的十分之一，车辆行驶更加平稳，乘坐舒适度更好。
蓉2号线采用现代有轨电车，最高时速可以达到70公里，旅行速度为每小时20公里，每小时运力可以达到7000人。
蓉2号线将在车辆上增加成都地方元素文化涂装，展示青城山、武侯祠、大熊猫、金沙遗址等成都元素，让蓉2号线成为一张流动的文化名片。有轨电车装上了大片落地窗，方便乘客欣赏沿途风景的同时，车窗玻璃还进行了镀膜处理，能有效隔热、防紫外线。
与社会交通红绿黄灯不同的是，电车信号灯是“蓝停、白走、黄转弯”；
信号灯也不是悬挂在高处的，而是从地面伸出来的，距离地面约70厘米。
有轨电车蓉2号线采用“接触网+车载储能”的供电方式，其中接触网高为4.5米。
站点设置为：成都西站、联工站、清淳站、两河路站、土龙路站、新业路站、锦城学院站、新达路站、电子科大顺江站、天润路站、合信路站、合作路站、天欣路站、安埠站、天映路站、天源路站、蜀新大道站、康强四路站、安泰二路站、安泰五路站、德富大道站、红旗大道站、红展东路站、大禹东路站、花石站、晨光站、何公路站、望丛中路站、望丛祠站、和兴街站、梨园路站、菠萝滩站、郫县西站、百叶路站、百草路站、天河路、犀安路站、龙吟站、西南交大犀浦站、犀安路站、国宁站、大田站、西华大学站、双林村站、金土站、技师学院站、仁和站 共计42个站点。
5、成都有轨电车蓉二号线运营组织
有轨电车蓉2号线运营时间：
线路开通初期，运营时间计划为早6：30至晚22：30，全日运营16小时，高峰期行车间隔5分钟。
温馨提示：有轨电车蓉2号线采用右侧行车，最高行车速度约每小时70公里，平均运行速度约每小时24公里。
如何收费？
票价拟与公交一致
线路开通初期，成都有轨电车运营时间计划为早上6:30至晚上22: 30，全日运营16小时，拟与地面公交的票价体系保持一致。
速度多快？
平均24公里/小时
高峰期行车间隔5分钟，采用右侧行车，最高行车速度约70公里/小时，平均运行速度约24 公里/小时。
是否智能？
一旦超速自动干预
和公交车人工控制不一样，有轨电车还比较“智能”，遇到超速等情况，设备会自动干预。
6、对成都有轨电车蓉二号线存在问题分析及建议
问题：2018年底，成都开通了一条轨道交通，即有轨电车蓉二号线。这条线路位于城西，衔接了青羊区和郫都区。这条线路开通以后，表面上填补了城西交通的短板，缓解了高新西区产业功能区的出行压力。但是实际上，这条线路的开通，并没有给城西带来便利，反而带来了更多的麻烦。众所周知，成都城西是成都人口、产业都相对集中的区域，出行压力非常大。而城西的地铁建设和规划却一直比较滞后，为了弥补这种不足，于是先一步开通了地面有轨电车。城西的交通压力亟待解决，这种愿望是无可厚非的。但是对于开通有轨电车，却非常不合适，反而有一点“病急乱投医”的仓促感。如今，有轨电车郫都区首开段已经建成，线路虽然才开通两月有余，但是已经弊病重生。首先，有轨电车占用了太多的地面道路，虽然有轨电车建成以后，地面道路也进行了拓宽，但是随着车流量的增加，现在拓宽的状态基本上已经达到了极限，未来再想拓宽地面道路几乎已无可能。此外，电车直接断送了西源大道快速化改造的机会。这对于城西原本就已经紧张的道路来讲，无异于雪上加霜。其次，有轨电车运力有限，速度也非常慢，速度基本上保持在15~25KM/H之间，和普通公交车相比都没有任何优势。同时，有轨电车位于地面道路上，其正常行驶，以及转弯等操作，对地面其他车辆影响还非常大。除了这些显而易见的问题以外，有轨电车所谓的优势，比如低耗能、有观光效果等因素，其实也并不明显。要知道，在成都，大量的公交车早已纯电化，有轨电车相比纯电公交，谈不上低耗；
另一方面，有轨电车的观光效果，在城西不仅没有起到作用，反而影响了城市市容。尤其是地面的轨道，以及为了列车牵扯的电杆和电线，严重拉低了城西的城市品位。总的来讲，有轨电车目前虽然已经开通，但是并没有给城西的交通带来方便，反而制造了更多的不便。当然，有轨电车目前的运载情况也很不明显，日均载客仅千人而已，尚不及城西一些普通的公交线路。
建议：有轨电车蓉2号线开通初期，由于部分社会车辆、行人未养成良好的出行习惯，出现违规占道、横穿轨道等情况较多，阻碍了有轨电车的正常运行，降低了有轨电车的运行速度，因此有轨电车在正常运营过程中可能会频繁出现减速、停车甚至因交通事故清客的现象。为确保有轨电车和社会车辆的通行安全，目前要求有轨电车限速并在路口进行减速，后续将根据实际运行情况提升行驶速度。另外有轨电车采用“智能交通系统”，通过地面信号的科学控制，实现有轨电车与社会车辆、行人等地面交通参与者通行效率的最大化。
成都花卉市场调研报告
调研时间：2011-7-16----2011-7-18
调研人员：余总、廖总、石娟、段宁俊、唐雪婷
调研地点：成都高店子花卉市场、温江周记园艺、金林湾花市
公司对项目B区的招商、定位迫在眉睫，为了更具体、更详细的，了解花艺及园艺的区别和含义，特此安排一行前往成都进行学习、调研、考察。内容如下：
一、成都高店子花卉市场
高店子花市—位于成都锦江区三圣乡，是一个由政府扶持的项目，采取优惠的政策来吸引商家入驻。是以批发为主，零售为辅的经营模式
1、于2003年3月18日开始对外营业，产权性质属：使用权（商家一次性买断10年）；
现目前是一年一签约，一个铺面约30平米，一个月租金约1000元左右
2、物流方面，现目前整个市场是由名叫-花公司（市场方）负责管理，市场内物流配送也是由--花公司，独立、垄断性经营。公司性质是，股份制。
3、市场内经营花艺类附件（资材）商家一共有6家，鲜切花商户占据大部分市场约700余户，仿真花商户有2家，市场内穿插部分水族类、工艺类、盆栽类、根雕类等。
4、成都地区自产品种：叶子类、小玫瑰、非洲菊、向日葵。
部分商家自有基地，面积均为100亩以上，其余部分是周围农户种植，由商户统一收购。
5、鲜切花进货渠道在云南，北京，海南等地批发；
附件批发，来自浙江义乌。
6、配套：设有银行、超市、加油站、菜市场、餐馆
7、鑫泰阳园艺公司负责人对高店子花市的现状，优劣势的说法：
（1）、市场管理方与商户们形成对立，想要自己垄断经营。
（2）、市场内管理混乱，不够信息化，不够统一，不够规范，环境不美观。
（3）、市场红火的主要原因，开张时的高调宣传、口碑效应
8、鑫泰阳园艺公司负责人对花木世界的建议：
（1）、管理模式—采取，商场式经营模式，实行---统一收银方式，市场提升至商场，形成规范，门槛、档次提高。
（2）、物流方面----统一配送，形成集中采购、配送点，垄断经营。
（3）、硬件要跟上，如：交通，物流。软件配套设施要形成，如：超市，餐馆等。
（4）、对入驻花木世界，暂时没有考虑，不太现实，是因为：第一，市场没有形成气候。第二，交通不便，配送不便捷。第三，重庆现目前没有供货的群体。
二、成都--温江周记园艺
周记园艺（成都分公司）—位于成都温江万春镇黄石社区三组（成青快速道路旁），公司总部在台湾，创办至今已有50余年，
主要经营品种：加拿利、罗汉松、红枫、海枣等。以货品买卖为主，承接工程经营。占地面积约9亩左右，公司性质属-股份制。
1、负责人对花木世界的印象（今年3月份到过花木世界参观）：
（1）、项目定位高端，商铺经营的货品低端。
（2）、收费高，定位不明确，没形成规范。
（3）、交通没跟上，生活配套不完善。
（4）、项目未成形，片区的划分应具有规模
2、对花木世界现状的看法和需求：
（1）、规划中东城大道的下道口位置、落成时间
（2）、入驻条件，免租金或优惠政策条件
（3）、道路（9-10米），水，电到位
（4）、对基地的需求在30亩左右
三、成都—金林湾花市
金林湾花市位于成都郫县安婧镇，于2007年8月建成，主要是以批发为主，零售为辅的大型综合交易市场，对市场的调研如下：
1、经营的业态：本地草花类，盆景类，工艺类，仿真花，园艺资材类等。
2、
3、
4、有个别商家知道花木世界，对入驻花木世界，没有考虑。 地方太远，没有向外省发展的想法， 现目前有固定的客户群体，分销渠道。
综上所诉，成都花卉市场各片区，现目前市场布局凌乱，没有达到统
一、规范的效果，现在市场已形成气候，市场内商家已
有固定的分销群体，对到重庆花木世界入驻，大致没有这方面的打算，反之，重庆花木世界，B区定位、招商的落定，须在公司的决策，商家的需求上相结合，最后做出总结。
招商部
2011-7-19
200
5上半年成都住宅市场调
研报告
统计时间：2004年1月1日—2005年6月30日。
统计范围：成都市三环路以内
统计方法：根据公开开盘工程销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、电话采访。
分类说明：文中对区域的分界是以以下规范划分的。
环行区域：内环线内是指成都市府南河以内、西体路－三洞桥街－西安路－琴台路一线以东的部分；
内～一环是指成都市一环路以内、除去内环线内的部分；
一～二环是指成都市二环路以内、除去一环路以内的部分；
二～三环是指成都市三环路以内除去二环路以内的部分；
方位区域：城中同环行区域；
城东是指西至内环、北至府青路一线、南至府南河的城区部分；
城南是指北至内环线、西至高升桥—红牌楼一线、东至府南河的城区部分；
城西是指东至内环、北至西大街—营门口一线、南至高升桥—红牌楼一线的城区部分；
城北是指南至内环、东至府青路一线、西至西大街—营门口一线的城区部分；
主城区是指全市三环路以内的部分。
数据说明：文中来源于统计局的数据和房管局的数据除特别说明外，其余皆是中原收集整理统计数据。楼盘统计数量依据成都五大报刊上刊登开盘数量为准。
一、城市简况 （一）地理特征
成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
成都平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。其中，平原占40.1％，丘陵占27.6％，山区占32.3％。成都市西部以丘陵山地为主，海拔大多在1000～3000M之间；
东部主要由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔一般在750M左右。成都平原是我国西南地区最大的平原。
成都市地处川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的传说。成都是我国的历史文化名城，是国务院确定的西南地区科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。国道主干线“五纵七横”中的一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成都处于承东启西，南联北通的枢纽位置，决定了成都在西部大开发中具有重要的战略地位。
成都市城区位置图示
（二）地理区划
成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。下辖10区4市6县：
10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、高新技术产业开发区）；
4市（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；
6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）
（三）城市规划简况
按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。
按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的”都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
交通规划
2004年成都市的一环路改造已经基本完成，二环路改造已经蓄势待发，三环外环的建成通车，天府隧道的建成通车，同时建成的还有东城根街下穿隧道和红星路下穿隧道，火车北站的改造、衣冠庙立交桥的改造和另外几个城市道路跨桥的建成通车，已经使成都市的交通大为改观，市区通行畅通、快捷。作为东西、南北大道交汇处的天府广场的改造已经进入基础施工的阶段。
城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。三环路的建成通车，二三环之间以及三环两侧的土地价值显著提升；
人民南路南延线、光华大道西延线的建城通车及北新干线的规划建设；
改造一条路，激活一大片，对所辐射的区域将产生巨大的经济效益。
环境整治
成都市交通规划的沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50M-200M的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。
（四）发展前景
1、面临机遇 可能成为西部开发的领头羊
成都市作为西部地区一个重要的经济中心，有条件成为西部开发的领头羊。
外资投入有望快速增长
国家实施西部大开发战略，这对成都市扩大开放和引进外资将是一次难得的机遇。
科教产业发展空间巨大
成都可以利用良好的科技教育基础，促进高新技术产业化及教育产业的发展。
产业结构调整速度有望加快
非国有经济得到更多发展机会，对调整所有制结构大有好处。
2、面临考验
在西部有若干中心城市与成都构成竞争
城市 优势 发展目标
重庆 直辖市 “三中心” ( 科技、商贸、金融 )、“两枢纽” ( 交通、通信 )、“一基地” (
现代化工业基地 )
昆明 旅游业 利用“昆交会”和发展旅游业进一步扩大在国内外的影响
西安 科技实力，历史、文化名城 西部商贸中心、高技术产业基地
兰州 丝绸之路 省市共建兰州商贸中心 成都市支柱产业不明显，拳头产品不突出
目前成都市食品、医药、机械、电子信息四大支柱产业，其年增加值占国内生产总值的比重低于国际公认的支柱产业起码应达到5%的水平。
成都市中心城区综合服务功能不强
由于成都市是大城市带大郊区，城市化总体水平较低，中心城区规模偏小，没有形成较强的中心商务区，制约了成都市综合服务功能的发挥，将影响成都作为大型中心城市辐射带动区域发展的作用发挥。
（五）宏观市场分析
1、成都市经济现状
1.1宏观经济
近年来，成都市GDP和人均GDP均保持了快速增长势头。成都市国内生产总值年均增长11.30%，比全国高3.65个百分点。2004年全市生产总值比上年增长13.6%，保持了快速的增长势头。
数据来源：成都市统计年鉴
1.2居民消费水平
成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。2004年实现社会消费品零售总额875.28亿元，比去年同期增长13.5%，市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。
数据来源：成都市统计年鉴
城市居民收入及消费力稳步增长,但增长势头放缓。近几年的成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，成都的整体消费力及购买力的发展良好。
2、金融环境
成都金融机构给房地产业提供了强有力的资金支持
成都市金融机构存、贷款余额保持了持续较快的增长速度，平均增长率均超过17%，为房地产业的发展提供了强有力的资金支持。
指标 金融机构存款余额 （亿元） 金融机构贷款余额 （亿元）
1999 年 1636.7 1283.1
2000 年 1890.4 1487.1
2001 年 2257.1 1762.0
2002 年 2635.6 2181.8
2003 年 3240 ． 8 2587 ． 9
2004 年 3771.5 2859.9
数据来源：成都市统计年鉴
数据来源：成都市统计年鉴
2.1国内贷款持续下降，自筹资金呈上升趋势
自2002年开始，国内贷款比重持续下降，2004年较上年下降10.51%，由于目前各种资金大量进入房地产投资，导致开发商的融资渠道更为多样，2004年开发商自筹资金及其他资金呈上升趋势，分别增长14.1%和30.6%，资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者预付款进行开发的程度在加重。
指标 资金来源合计（亿元） 国内贷款 （亿元） 国内贷款占所有资金比重（ % ）
1999 年 140.64 27.07 19.25
2000 年 188.90 30.78 16.29
2001 年 240.89 39.89 16.56
2002 年 292 ． 37 63 ． 23 21.63
2003 年 383 ． 21 68 ． 24 17.81
2004 年 396.5 55.48 13.99
数据来源：成都市统计年鉴
数据来源。成都市统计年鉴 资料来源：成都市房管局
2.2外资银行对成都房地产业的发展起到一定的促进作用
成都目前是西部地区拥有外资银行最多的城市，外资银行的进驻，对房地产业融资渠道的拓宽及金融机构市场竞争的进一步规范都将起到比较好的促进作用。
3、产业结构
第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速。高新技术产业得到突出发展，确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，高新区成为全省发展电子信息\"一号工程\"的主要载体。
第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。
数据来源：成都市统计年鉴2000-2004
数据来源：成都市统计年鉴2000-2004 二、成都市住宅市场概述 （一）历年的总供应量
成都市三环以内住宅供应呈下降趋势。由于三环内可开发土地的急剧减少，三环外的住宅开发已经成为成都市住宅供应的潜在增长热点，成为未来成都市住宅供应的主流区域。
由于三环内住宅供应的不断减少，导致其价格存在上涨空间。
（二）成都市住宅价格水平
2005年第二季度成都市区房屋销售均价为4140元/平M，同比2005年一季度上涨9.38%，同比去年同期上涨了25.30%；
总的来说保持了稳定的增长趋势
成都市住宅价格在2004年出现一个峰值以后，涨幅有所回落，在05年2季度总体均价才略微超过2004年3季度价格水平。
从长远看，住宅销售价格将维持一个稳中小幅上涨的趋势；
（三）成都市住宅市场供需比变化
近几年成都市房地产市场发展较快，呈供需两旺的局面，整体来看，供应略大于需求，但供需基本平衡；
2004年住宅市场发展异常迅速，开发商纷纷将手中储备土地进行开发，致使2005年第二季度供应量出现较大涨幅；
国家为了经济的平稳发展，进一步加强了对房地产市场的宏观调控，经济调控手段不断加强，购房者观望情绪有所增加，呈现供大于求的局面；
据2005年春季房交会调查显示，成都市住宅需求市场购买目的绝大多数是为了自用，以真实需求为主。随着宏观调控对房地产市场的梳理，市场发展必然更为健康，供应市场将更为理性，需求市场将进一步发展，供需也会呈现平衡发展；
三、区域供应分析
（一）住宅物业供应趋势分析
2004年以来，成都市住宅市场异常火爆，三环内总供应体量为557.11万平M。由线性图来看，2004年第三季度至2005年第一季度供应量出现整体下降趋势，这是由于此时间段内供应量以三环外为主，不在本次报告的统计范围；
2005年上半年供应量较去年同期下降了40.88%，主要是由于三环内可开发的土地逐渐减少，住宅开发趋势往三环外移；
2005年第一季度供应量最低，为47.24万平M，主要是受传统春节影响，供应市场平淡所致；
2005年第二季度较2005年第一季度供应体量出现大幅攀升，涨幅为156.82%；
主要是由于2005年春季房交会推动，开发商多选择在房交会期间推出新的物业，以扩大市场影响，促进销售；
住宅市场依然保持着强劲的发展势头；
在宏观调控政策下，开发商依然对成都房地产市场保持着足够信心，看好房地产市场的发展；
（二）区域供应趋势分析
从供应趋势来看，城西整体供应较其他区域平稳，同时也是市区供应体量最大的区域，供应量为188.14万平方M，占总供应量的33.77%；
城西由于金沙光华等片区的快速发展，以及城西的居住环境在市民心中良好的印象等因素，推动了城西房产开发急剧升温；
城南由于房产开发渐趋饱和，时间上呈在供应断档现象，总供应量较城西、城东均少；
城东由于片区供应特征明显，个别时间段供应量较为集中，2004年上半年供应量为77.45万平方M，占总供应量的13.9%，主要是由于个别大盘的上市供应；
城东的旧城改造较城南、城西晚，但目前城东改造步伐加快，各种配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了区域居住环境，城东的房产发展空间较大；
城中供应最少，且供应不稳定。2004年上半年无供应，2004年下半年供应体量激增至42.71万平M，占城中总供应量的76.53%。城中住宅开发基本饱和，可开发的土地稀少，物业供应主要由旧城改造产生；
城北供应量与城中相差无几，2004年上半年供应量较大主要受万科金色家园体量较大的拉动作用。受城北物流中心的影响，大大降低了城北整体居住环境，加上规划的限制，城北住宅供应量一直远低于其他区域；
但新改造完成的沙河绝大部分位于城北区域，大大提升了沙河沿线的人居环境，沙河沿线的房产开发也随之加快；
（三）各环线供应趋势分析
从供应趋势来看，二至三环较其他环线供应平稳，且供应体量较大，供应体量为355.22万平方M，占总供应体量的63.76%；
随着二环内土地供应得日益减少且地价不断上涨，而二至三环开发相对较晚，土地可供应量较大且地价相对较低，以及环线的城市配套设施得到了较快的完善，市民对该环线的认同感逐步提高，供应量迅速增加；
一环内，尤其是内环内房产开发基本饱和，可供应土地稀缺；
房产产品供应较少，供应量分别为55.81万平方M和38.91万平方M；
（四）各建筑类型供应趋势分析
小高层供应较为集中，供应总量为249.16万平M，占总供应体量的44.72%，随着土地地价的上涨，以及规划条件的限制，小高层的开发已成为三环内住宅开发的主流趋势；
多层供应量仅次于小高层，为189.03万平方M，占供应总量的33.93%。2004年下半年多层住宅供应量为35.03万平方M，较2004年上半年下降了65.75%，当时小高层作为较新的物业形态，吸引了较多市民的购买热情，顺应这个潮流，开发物业多以小高层为主，对多层形成了较大的冲击。随着小高层居住中缺点的暴露，部分市民选择回归居住舒适度相对较高的多层，2005年上半年供应量回升到51.72万平M，较2004年下半年上涨了47.67%；
由于三环内多层的可供应量减少，刺激了三环外的多层住宅开发急剧增加；
高层住宅可供应量占到一定比例，达116.93万平M，占供应总量的20.99%。主要分布在一环内等地价昂贵的区域；
（五）各环线各种建筑形态区域供应趋势分析
内环、内环~一环供应建筑形态以高层和小高层为主且供应总量不大，主要是由于一环内地价昂贵以及土地规划的限制；
二环~三环供应集中在多层和小高层，尤其是多层在二~三环供应体量剧增，并首次超过小高层供应量，多出9.03%。三环以及三环外供应主流是多层；
低层物业在三环内数量极少，仅为两万平M。主要在风景优美、有浓厚历史文化底蕴的浣花片区。随着市区内诸历史文化区域开发的饱和，以及交通条件的改善，别墅开发郊区化已成为必然的趋势。
四、供应价格分析
（一）供应价格走势分析
2004年到2005年上半年成都房价涨幅最大的时期出现在04年3季度，上涨幅度为17.58%，主要由于部分高档楼盘的推出使得该季度房价上涨较大，此后房价出现正常回落，在年尾的时候价格出现稳定，涨幅接近0。
05年一季度房价出现略微的下跌势头，跌幅为1.87%，是由于此间供应的物业档次变化出现的结构性波动。05年春季房交会的召开才使得成都房价涨幅增加。
2004年一季度到2005年2季度，成都市市区住宅价格的平均涨幅为：（1+P1）×（1+P2）×（1+P3）×（1+P4）×（1+P5）]1/5－1=6.08% （二）区域供应价格趋势分析
1、城中供应价格趋势分析
城中房价在4250元/平M正负200元之间波动，价格相对平稳，升涨空间不大。主要由于城中住宅房产开发的水平相对成熟，受区域环境的限制，居住环境改善的空间较小，所以在今后一定时期内城中住宅的价格将继续稳定在该价格水平上。
2、城东供应价格趋势分析
由于外销工程粼江峰阁的推出，使得城东房价在2004年3季度达到一个峰值，价格为4500元/平M，从04年一季度到04年3季度城东房价出现了较大涨幅，涨幅接近50%，过了该时间段城东房价回落到正常水平，售价保持在3300元/平M左右。
3、城南供应价格趋势分析
受区域房产发展影响，城南房价在成都市各区域中一直出于领先水平，有时甚至超过寸土寸金的城中。
2004年一季度城南房价就达到了4000元/平M，在这之后的一年内，城南房产推出较少，房价也有小幅下降，最大下降幅度仅为5%。至到2005年二季度由于春季房交会的召开，上海花园、锦官秀城等知名工程的推出才使城南房价上升到4500元/平M以上，上涨幅度达到18.89%。
4、城西供应价格趋势分析
城西房价从04年一季度接近3000元/平M上涨到05年2季度的4078元/平M，涨幅达到4成以上，城西的房产供应和房价是成都市各区域中最为稳定的，其原因在于城西不仅拥有浣花溪、杜甫草堂等自然资源，而且优品道、成都花园的工程的建成提升该区域的房产开发水平。
房价分布出现了明显的分化，金沙片区由于受规划条件的限制，房价维持在4500元/平M左右，其他区域则稳定在3600元/平M上下。
5、城北供应价格趋势分析
城北是成都市传统的物流中心和商业中心，区域内的荷花池、五块石等大型商贸中心，使得该区域内住宅房产处于较低的水平。
2004年一季度城北房价仅为3000元/平M左右，但随着住宅需求的不断增加，以及万科等知名开发商的入住使得该区域房产开发逐渐提升，到05年二季度房屋价格上涨为3600元/平M，涨幅近2成。
（三）环线供应价格趋势分析
从环线价格的分布来看，各环域内房屋销售价格均保持了平稳的增长趋势。
内环内房价位居成都各区域房价之首，2004年房价已达到4000元/平M以上，此后一直稳步上涨，到05年二季度时涨幅接近10%，城中可供土地的逐渐减少以及成熟的房产开发水平是城中房价稳步上升的主要原因。
内~一环内房价是各环域中房价涨幅最快的区域，涨幅为45.85%，到2005年二季度时房价已超过内环价格，主要由于黉门公馆、西府花园等高品质楼盘的推出促使了该区域房价继续走高。
从2004年到2005年上半年一~二环间房价波动较大，主要由于04年三季度粼江峰阁精装外销房的推出使得该区域房价上涨了15.91%，随后房价又逐渐回落到该区域的正常水平。
2004年刚开始二~三环房价不足3000元/平M，但经过一年半的增长房价已上升到了3900元/平M以上，主要由于二~三环之间随着交通、配套等设施的不断完善以及土地供应的原因使得该区域已逐步成为成都房产开发的主流区域。
五、需求市场分析
（一）销售情况分析
1、销售趋势分析
从住宅物业各时间段销售情况来看，整体销售情况较好，2004年整体销售集中在80%以上，2005年第一季度新开楼盘销售也在80%左右；
主要是成都市住宅市场需求旺盛，据2005年春季房交会购房者问卷调查显示，成都市需求市场中投资比例较小，约占样本量的10%，真实需求推动了住宅物业的销售；
2005年第二季度新开楼盘销售率较低，在40%以上；
受宏观调控的影响，购房者观望情绪增加，以及楼盘面市时间较短，也是其销售率较低的重要原因；
总的来看，随着成都市国民经济的持续平稳发展，人民生活水平的提高，随之改善居住的需求也不断提升；
房屋开发品质的提升，也促进了房屋销售；
2、各区域销售情况分析
各区域整体销售情况较为良好；
城东伴随着居住环境的迅速提升，房产开发品质较高，购房者对区域的认同感急剧提升，2005年春季房交会购房者问卷调查显示，购房者首选区域中城东已与城西、城南并驾齐驱；
以及城东房产价格较城南、城西低，性价比优势明显；
这些因素推动了城东住宅的销售，2005年第二季度，城东销售率已在80%以上，城东住宅市场发展潜力巨大；
城北由于新开住宅供应较少，而城北作为物流中心，外来人口较多，且经济实力较强，对于区域内品质较高住宅的消化能力较强；
城北住宅价格是市区中价格最低的区域；
2004年上半年销售率在90%以上；
2005年上半年销售率在70%左右；
作为物业投资性较强的城中住宅，其销售也也较为理想，2005年上年销售率较2004年下半年略低，也在60%以上；
但在宏观调控影响下，与城南、城西住宅均受到一定影响，2005年下半年均出现一定下滑；
但值得注意的是，城西片区供应集中，且量较大，市场消化进度受到一定影响；
3、各环线销售情况分析
一环至二环住宅的销售率整体较高，销售较弱的2005年第二季度的销售率已达50%以上；
一方面由于该环线内建筑品质较高，配套设施较二环外完善；
另一方面由于市民对环线的认同感极高，与一环内相比普遍性价比更高；
二环至三环的销售情况较好，2004年的销售率均在80%以上，2005年销售较弱，但也接近50%；
主要是由于该环线对于希望在市区购房的购房者来说，选择面更广，性价比更高，且配套设施日益完善；
但由于旧城改造，二环内住宅供应量较大，环线内配套更完善，以及住宅郊区化逐步被广大购房者接受，这些因素分散了购房人群；
一环内商业氛围浓厚，城市环境良好，推动了环线住宅销售，内环内销售率均在60%以上，2004年下半年销售率在80%以上；
4、不同建筑类型销售情分析
随着市区多层住宅可供应量的日渐减少，而市场对多层住宅需求旺盛，目前市区的供应量远远不能满足市场需求，城市过去各主城区多层住宅的销售率大多在80%左右；
城北由于市民对区域的认同感还较低，开发商多修建市场接受度更高的多层住宅；
城西多层住宅主要集中于金沙保护片区，由于高昂的地价，目前片区内多层住宅主要为中高档类的城市townhouse物业，由于售价较高，目标客户群较窄，以及片区内可供选择面相对较广，影响到了销售进度；
市区地价的节节攀升，以及房屋建造成本增加，市区小高层住宅逐渐成为供应主流，购房者随着市场的发展，也逐渐接受，整体销售情况均较好；
值得关注的是城北、城东片区供应特征明显，小高层住宅的销售率均在90%以上，主要是由于沙河改造的完成，大大提升了城北、城东沙河沿线的居住环境，以及部分片区改造的深入，开发商对区域的关注度也增加，开发成熟度不断提升；
高层住宅供应量较少，所处板块环境大多较好，目前开发档次普遍较高，推动了物业销售；
高层住宅主要分布在二环路以内，由于环线内各种配套较好，商业环境也较好，是其销售的重要外部因素，销售情况较好，一环内销售率在80%，一环至二环的销售略低也在70%左右；
小高层住宅各环线均有分布，由于市区小高层住宅已成为住宅供应主流，购房者可选择性较小，以及小高层住宅开发日趋成熟，对其的接受度也逐步提升，销售率主要集中在80%左右；
市区土地单价的攀升，使得多层住宅逐渐向三环以外转移，二至三环部分区域也有相当分布，以至二环供应量极少，也使其销售率最高，达100%，二至三环多层住宅开始向中高档花园洋房转变，其销售率也在80%以上，市区多层住宅整体销售情况良好；
5、各价格段销售情分析 5.1各价格段区域销售情况分析
随着城东居住条件的改变，城东住宅被越来越多购房者接受，房屋开发品质不断提升，高档居住物业的开发量也较大，各种档次的住宅销售均有不俗表现；
城南住宅开发成熟度较高，目前开发住宅主要为电梯公寓，开发档次普遍较高，部分高档物业聚居区的售价主要在4000元/㎡以上；
城西由于各片区发展不平衡，价格段分布较广，目前开发较为集中的区域为金沙光华片区，且开发档次较高，受规划限制的金沙片区主要为高档花园洋房，光华片区则向中高档电梯公寓靠拢，由于区域开发较早，整体成熟度较高，市民对区域接受度较高，销售情况较好，4500元/㎡以下的住宅销售率均在70%左右；
城北由于受物流中心的影响，市民接受度有限，开发档次较其他区域低，价格分布在4000元/㎡以下，随着城市改造的推进，居住环境也有较大程度改善，区域内居民对新增供应的消化力较强，销售率在70%以上，3000元/㎡以上的中低档住宅销售率在90%以上；
5.2各价格段环线销售分析
三环内住宅销售主要集中在3501-4500这一价格段，反应了随着生活水平的提高，人们对住宅的品质要求不断提高，各环线3501-4500元㎡的中高档住宅的销售情况较好；
内环住宅主要为中高档住宅，由于三大商圈均位于内环内，拥有良好的商业氛围，物业投资空间较大，虽然价格较高，但销售率较好，5001元/㎡以上的高档住宅销售率在82.5%；
4500元/㎡以下的中高档住宅销售率均在80%以上；
内环、内环~一环、一环~二环除4501-5000这一价格段外，其余各价格段销售率均达到70%以上，说明二环内仍是市民心中传统的居住区域。
2001—2500这一价格段仅在二~三环区域有销售，主要是由于随着房价的不断上涨，二环内难觅2500以下的住宅，2005以下的住宅仅在二~三环和郊区有供应，但低价住宅有很大的市场需求，所以2001~2500价格段的住宅销售率为二~三环线内最畅销的物业，销售率达到90.12%，居各价格段之首。
二环至三环由于各区域开发档次的不同，价格分布较为广泛，从2001-5001以上元/㎡均有分布；
2001-3000元/㎡的低档住宅，由于价格较低，价格竞争优势明显，销售率也较高，达到80以上；
随着环线开发档次和品质的提升，中高档住宅占据了环线市场供应主流，也取得了较高的销售率；
2004-2005年成都住宅市场保持供销两旺的局面，一度出现需求大于供给的局面。但是在这部分需求当中，有两个特点：第一，投资型的需求比重较低；
第二，由于追涨心理造成的被动需求导致一部分市民提前购房，使得需求非理性的增长；
5.3各价格段不同建筑形态销售分析
多层住宅一直以来是市场供应的主流，销售价格两极分化严重，4500元/平M以下的多层住宅销售情况较好，销售率一般在80%以上，多层住宅从经济实用的普通多层到追求品味的花园洋房都是购房者选择的对象，但4500元/平M以上的高档多层工程在别墅工程的强有力竞争下，销售情况不容乐观。
低价位的小高层工程供应较少，其供应主要集中在中档和中高档物业，总体销售情况较好，但不及多层住宅，对同价位的多层、高层工程有较大的竞争性。
高层住宅主要集中在中高档物业，价格较高，有的甚至达到5000元/平M以上，销售率主要集中在70%左右，这些高端高层物业多集中在一环线附近，配套成熟，居住环境得天独厚，因此也受到了市场的接纳，如中海•。格林威治城，粼江峰阁。
6、商品房购买对象分析
数据来源。成都市房管局
随着地区经济融合度的上升，外来人口不断增加，外来人口已成为在建商品房购买量的第一位。2005年1—5月外地人在成都市区购买商品房面积为154.57万㎡，占交易量的48.7%。住宅交易中，外地人购买面积131.6万㎡，所占比重为52.1%。成都经济环境的进一步改善，外来购房者仍将是成都购房的生力军；
这主要是由于成都投资环境改善，城市凝聚力逐步加强；
基础设施日益完善，居住环境较好；
生活成本较低等因素吸引了周边地区购房者的不断进入；
六、发展趋势预测 （一）政策对成都房地产市场的影响
市区内住宅的供应与需求在2004年第一、二季度呈增长趋势，2004年第三季度至2005年第一季度供应量开始持续下滑，相应地需求也出现了下降，始终与供应保持基本平衡的态势。而2005年第二季度，由于春季房交会的集中放量，供应量增大，较05年一季度上涨了156.82%，而受国家宏观调控的影响，市民观望心理加重，需求受到较大影响，供需在05年第二季度出现了较明显的落差。由于成都住宅市场以真实需求为主，预计在经过一段时间的观望后，需求量将会逐步回升；
而由于调控的影响，供应在未来一段时间内的增长将趋缓；
在宏观调控政策的影响下，房地产供应结构将进一步调整，普通物业的市场供应会有所增加；
而备受限制的高端物业，由于购房者绝对量较大，且购买力较强，供需市场不会出现大的波动；
房地产供应结构将更趋完善，经济适用房建设进一步扩大，进入市场销售面积也会进一步增加，将满足相当部分中低收入家庭的居住需求；
购房者将更趋理性，不再盲目追涨；
房价也将逐步回归理性，供需将平衡，房地产经济将与国民经济协调发展
（二）市政规划的影响
随着城市旧城改造步伐的加快，市区将腾出大量的可供应土地。由于城南、城西发展较快，可供开发的土地日益减少；
而城东发展相对较晚，房产开发的市场空间较大。
由于各个新区的规划建设，如北部新城、城东起步区和城东副中心、青羊新区等规划的出炉，这些位于三环路以外的新区将成为未来房产开发的重点，潜在的土地可供应量也较充裕。这些新区的规划也吸引了开发商的注意，如，万科在未来北部新城的中心位置斥资1.75亿拿下了637.5亩地，和黄在光华大道延线斥资3.47亿取得了560亩土地，实力开发商的进入，必将带动新区房产开发步伐和居住品质的提升；
（三）经济发展的影响
随着经济社会的发展，人民生活水平进一步提升，人们希望拥有更好的居住环境，改善居住的愿望增加，对于户型的要求也随之发生改变，中户型和中大户型能满足绝大部分拥有真实需求购房者的居住和改善居住需求，市场交易将平稳发展；
但在宏观调控下，大户型物业的市场交易涨幅逐步下滑；
资料来源。成都市房管局
2005年1—5月，60㎡以下的住宅供应量同比下降30.44%；
180㎡以上的住宅销售面积下降了38.88%。主要是由于税收新政的影响，使得投资性较强的小户型，市场交易下滑，而对于大户型的高端物业的交易限制进一步加强，也使其交易下滑。下半年及今后一段时间，这两种户型的交易将进一步下滑，房地产市场的投机空间越来越小；
居住功能为主物业的交易在新政影响下，有所增加，60—90㎡住宅供应同比增长21.63%；
120—180㎡住宅供应套数最多，体量自大，同比增长60.45%。在宏观政策下，对满足拥有真实需求为主购房者的普通物业的交易量将稳步上涨。
（四）住宅市场将持续平稳发展
在宏观调控下，供需市场将回归理性，房价也会进入到合理水平，住宅市场将实现平稳、持续发展，供需将逐步平衡，供需关系将成为市场调节的关键因素；
房屋开品质也将逐步提升，使用功能将进一步完善；
住宅市场将健康发展，房地产经济也将进入良性发展轨道。
成都调查报告
都江堰调研报告
班子成员调研报告
成本管理调研报告
成都新型建筑模版项目行业调研市场分析报告
相关热词搜索： 成都 调研报告