某百货商场季度行销活动方案
3月份—5月份目录巴黎春天百货公司简介SWOT分析行销活动着手点行销战略规划与目标行销策略建议行销策略实施草案麦唐广告传播有限公司简介麦唐M媒体简介巴黎春天百货公司简介昆山巴黎春天百货有限公司隶属永泰田集团公司成立于2005年8月商场位于昆山核心商圈内的“永泰田广场”总建筑面积近2万平方米。永泰田广场是一个集巴黎春天百货商场、写字间、酒店餐饮、文化休闲为一体的商业广场总投资约5亿元建筑面积近4万平方米。巴黎春天百货商场以流行时尚的业态、舒心的环境、贴心的服务为商场定位以品位、典雅、时尚、个性的品牌组合为主打产品给消费者创造独有的购物享受及尊贵体验商场拥有现代流行百货的销售硬件设施及管理体系以让顾客舒心让伙伴开心让员工安心以企业为中心为社会献爱心等五心服务为经营理念以用心做事真心对人开心面对怀心感恩爱心奉献为企业精神巴黎春天——用心为您每一天。SWOT分析优势劣势威胁机会
1、以高端消费场所为商场定位昆山第一家无明显竞争对手
2、地段处昆山核心商圈附近车流人流量大未来昆山商业街转移核心地带
3、商品以品位、时尚、典雅、尊贵为主打定位明确
4、昆山的目标消费群体众多有待发展的市场广阔
1、附近商圈尚未成熟与目前昆山主流商业街距离较远
2、消费群体尚未整合商场人气不高
3、商品价位过高而大型品牌并不多性价比不高
4、商场刚驻足昆山品牌忠诚度无法与老牌商场相比
5、没有对品牌行销活动与商场促销活动做整体规划缺乏有效的行销活动及媒体宣传
1、商场人气带动不起来导致销售状况不好整体运营萧条
2、老牌商场虽定位与巴黎春天不同但其人气与口碑的建立严重影响巴黎春天的行销开展
3、昆山时尚与尊贵类商家虽未整合但其品牌建立较早品牌忠诚度教高对于巴黎春天拉拢人气带动消费也是一大威胁
1、整合消费群体拉拢人气促进消费
2、开展商品系列促销活动
3、建立长期品牌战略规划
4、运用新颖的营销策略展示巴黎春天的优势开展整套以巴黎春天定位为主题的行销活动
5、利用有效媒体配合开展行销活动行销活动着手点人气以巴黎春天定位为主题开展系列活动人气以巴黎春天定位为主题开展系列活动促销利用有效行销手段促进商场商品销售促销利用有效行销手段促进商场商品销售品牌营销的情感诉求真正做到贴进消费者消除商场与消费者之间的心理隔阂让消费者切身感受到“用心”的经营理念品牌营销的情感诉求真正做到贴进消费者消除商场与消费者之间的心理隔阂让消费者切身感受到“用心”的经营理念根据巴黎春天目前所面临的问题及着手点重中之重应先进行人气的拉拢即尽早整合消费群体利用人气带动消费其中以商场促销活动以及各种媒介的组合宣传加以配合短期目标使巴黎春天品牌让广大消费者熟知解除商场与消费者之间的心理隔阂目标消费者整合到位并充分了解巴黎春天借助系列活动的开展实现巴黎春天自开业后第一次商品销售高峰长期目标使巴黎春天的品牌深入人心成为真正引领时尚潮流消费主导场所注本策划案只根据巴黎春天前期问题进行短期规划长期规划有待短期方案执行考证后再做系统分析行销策略建议制作并投放《巴黎春天》DM期刊制作并投放《巴黎春天》DM期刊“巴黎明星大PK——巴黎春天代言人选拔活动”“巴黎明星大PK——巴黎春天代言人选拔活动”“巴黎春天代言人选拔总决赛暨„巴黎明星‟才艺大比拼”“巴黎春天代言人选拔总决赛暨„巴黎明星‟才艺大比拼”巴黎春天形象大使M媒体投放巴黎春天形象大使M媒体投放“购物抽奖送写真”活动“购物抽奖送写真”活动感恩真情回报社会——巴黎春天携手公众向贫困地区儿童捐衣赠衣活动感恩真情回报社会——巴黎春天携手公众向贫困地区儿童捐衣赠衣活动08鹿城首届个人时尚风采展示——暨巴黎春天“春之声”形象小姐选拔08鹿城首届个人时尚风采展示——暨巴黎春天“春之声”形象小姐选拔电视及平面媒体广告的有效投放电视及平面媒体广告的有效投放策略说明巴黎春天是以引领时尚潮流趋势为定位的高端消费场所理应拥有自己的关于时尚潮流的DM周刊刊登每周时尚的热点及衣着服饰等的潮流趋势同时每周进行的巴黎春天代言人选拔活动的具体进展可以在DM周刊上及时向公众告知具有着很好的宣传效应。投放方式利用M媒体为平台让巴黎春天形象小姐在主要目标消费群体活动的场
所每周定点投送形象小姐3人一组在上下班人流高峰期投送地点可选择在高档写字楼的大厅、商务会所、高档娱乐场所等。《巴黎春天》DM周刊MM巴黎春天“春之声”形象小姐选拔活动内涵打造“巴黎春天”关注时尚创造流行的文化品牌使“巴黎春天”成为时尚、流行、高端消费的首选最短时间创造市民的关注热情带动品牌销售独特推广方式建立市民心理位置区别其他对手树立高端形象总体把握:时尚、个性、高贵、美丽传播活动类别待选时尚主题类A、巴黎春天“时尚服装”发布会互动参与方式华贵、浪漫的女士请跟模特步伐展现您的风采——只要您来模特的衣服打折送B、“浪漫五月”婚纱之夜人气提升方法浪漫巴黎永远的婚纱圣殿——最美的瞬间我们将为您保留到永远婚纱之夜得到精美婚纱照让您把美留驻C、“春之气息”春装周末活动促销办法最新春装您最早得到——所有当天展示春装均折价让您拥有让您的心情从春天变好健康主题类A、“魅力、活力”运动时装展示宣传口号巴黎、春天美丽而又活力四射。想到巴黎“春游”就去“巴黎春天”感受魅力B、“运动之美”健身舞蹈秀传播概念春天健康的季节播种的季节为明天的健康储备今天运动。巴黎春天我们的运动广场、健康之都C、“魅力女人”彩妆世界——巴黎春天香水节品牌传播流行元素我们有魅力装扮学我做绿色主题类A、巴黎“春之绿色”环保布料、服饰现场服装设计B、巴黎“花之海洋”服饰搭配技巧秀服饰改造文化生活类A、时尚文化专刊派送活动——流行从这里出发B、最新时尚杂志美丽秘籍——尽在巴黎春天时尚文化广场媒体推广方式《巴黎春天》DM如果你有模特的身材、漂亮的面孔、高雅的气质、健壮的体魄等等也或者你有热情的歌声、优雅的舞姿、才华横溢的学识、包容天地的气魄你都将是我们想要向世人展示的“中华魂”我们鹿城的“龙的传人”。《巴黎春天》DM如果你有模特的身材、漂亮的面孔、高雅的气质、健壮的体魄等等也或者你有热情的歌声、优雅的舞姿、才华横溢的学识、包容天地的气魄你都将是我们想要向世人展示的“中华魂”我们鹿城的“龙的传人”。M媒体流动的热情亲切的问候统一的造型精心的装束。让品牌在流动让建筑在呼唤。广告从此不在是死物我们就是让之重生的医生。M媒体流动的热情亲切的问候统一的造型精心的装束。让品牌在流动让建筑在呼唤。广告从此不在是死物我们就是让之重生的医生。巴黎春天时尚资讯我们不硬性介绍我们硬件环境我们从消费的心理召唤掌握最需要的原始冲动在心理种下“巴黎春天”的根苗。巴黎春天时尚资讯我们不硬性介绍我们硬件环境我们从消费的心理召唤掌握最需要的原始冲动在心理种下“巴黎春天”的根苗。“巴黎广场”或叫“春天广场”春天的海洋巴黎的风情。这里会看到最流行的风向标、最具震撼力时尚元素这里从心出发创造和世界沟通的最短距离这里会亲身体验到最美丽、最真实的自己。“巴黎广场”或叫“春天广场”春天的海洋巴黎的风情。这里会看到最流行的风向标、最具震撼力时尚元素这里从心出发创造和世界沟通的最短距离这里会亲身体验到最美丽、最真实的自己。模特、舞台、新闻报道一切由麦唐搞定评选方式及奖励办法评选方式及奖励办法届时将由广大市民投票、并邀请众多企业及媒体观摩评选出代表鹿城新风采、新风尚之材男貌女两名担任新职位并设立一等奖1500元、二等奖800元、三等奖500元的现金奖励。代言人选拔活动代言人选拔活动M活动内涵通过此次活动为巴黎春天商场造势吸引公众眼球及生活焦点带动巴黎春天人气拉近了消费者与巴黎春天之间的距离并积极引导消费者的时尚潮流意识为巴黎春天长期品牌战略做铺垫使其拥有昆山本土的自身形象代言人。总体把握参与、热情、时尚活动执行方式前期先在商场内进行场地布置与平面广告宣传商场组织培训专业采访小组每周末双休日在巴黎春天商场内开展活动凡在周末某一时间段具体时间段每周不定随机采访进入巴黎春天商场的消费者周六采访男性周日女性都有可能会被采访小组捕捉到根据形象气质等为被采访者标准成为本周“巴黎春天商场之星”并现场参加主办方举办的“巴黎之星”PK活动周末两天每天名额5个PK获胜者成为本周巴黎春天形象代言人男女各一名并免费获得主办方提供的每周主打时尚服饰套装其余选手也有精美礼品赠送每周PK的游戏都不同当天活动内容在昆山电视台黄金时段、昆山日报与DM周刊同时向公众告知并根据所选代言人意愿决定是否参加5月1日举行的巴黎春天代言
人选拔活动总决赛。麦唐广告可为参赛的每位选手免费提供造型包装培训事宜“巴黎明星”PK游戏建议时装搭配我做主由主办方协助让被采访者随意在商场内选择并搭配最符合自身气质形象和当前气候时节的服装但要不失时尚潮流的风格由现场观众投票评选出最佳搭配者瑜珈动作模仿秀由某瑜珈馆赞助并在商场内设立表演点被采访者集体模仿表演者的高难度动作由围观观众评选出模仿最像者获胜黄金首饰价格竞猜被采访者轮流竞猜主持人手中所拿的巴黎春天商场内所售黄金首饰的价位猜对者或答案最接近者获胜运动健身我最棒由某健身房赞助根据男女性运动性质不同在商场内设立不同的健身器材被采访者可PK健身运动的强度和速度等巴黎春天我知晓由主持人向被采访者提问巴黎春天商场内的一些知识如商家的总数、商品的种类分布等注以上游戏仅做参考具体活动可随机更改添加活动主题“巴黎春天代言人选拔总决赛暨„巴黎明星‟才艺大比拼”活动时间2008年5月1日活动地点巴黎春天商场正门口主办单位巴黎春天百货有限公司承办单位麦唐广告传播有限公司协办单位昆山电视台、巴黎春天商场内各大商家媒体推广M媒体、户外平面广告、昆山电视台、昆山日报、《巴黎春天》DM“巴黎春天代言人选拔总决赛在巴黎春天正门口摆设舞台邀请各方嘉宾及媒体参加活动设置主席台、评委团、拉拉队场地布置新颖独特又不失潮流本色“巴黎之星”尽情在舞台上展示自身才艺现场设置大屏幕在每位即将出场的代言人出场前播放事先录制好的代言人资料现场决出男女两队前三名并设奖金一等奖2000元二等奖1000元三等奖500元男女两队的第一名即是巴黎春天商场2008年度形象代言人活动可拉赞助开展。每周末在巴黎春天商场内部每层都发布具有巴黎春天独有特色的M媒体M媒体造型根据商场每层所出售的商品种类的不同也有所不同但其定位都是以时尚品位为主体特色的同时商场正厅门口设置迎宾小姐为消费者提供导购并可让消费者感受到巴黎春天用心为您每一天的服务理念。巴黎春天形象大使M媒体投放巴黎春天商场虽以高端消费为定位但实际其内在品牌却以二线产品为主针对消费者的购买心理商场应主动采取优惠让利活动。凡在商场当日消费衣服鞋帽类商品超过800元的消费者都可凭发票获得抽奖机会获奖消费者可穿戴当天购买的衣饰商场免费为其拍摄赠送精美写真一套可由影楼赞助并进驻商场帮助活动的开展。“购物抽奖送写真”活动电视及平面媒体广告的有效投放活动主题感恩真情回报社会——巴黎春天携手公众向贫困地区儿童捐衣赠衣活动活动时间2008年3月30日活动地点巴黎春天百货商场正门口主办单位巴黎春天百货有限公司承办单位麦唐广告传播有限公司协办单位昆山市人民政府、昆山市救助儿童基金会、昆山日报、昆山电视台等媒体推广M媒体、昆山电视台、昆山日报、《巴黎春天》DM制作并投放《巴黎春天》DM期刊2008年3月15日第一期刊发周刊08鹿城首届个人时尚风采展示——暨巴黎春天“春之声”形象小姐选拔2008年3月15日---5月4日室内、外“巴黎之星大PK——巴黎春天代言人选拔活动”2008年4月5日——4月27日室内开展“巴黎春天代言人选拔总决赛暨„巴黎明星‟才艺大比拼”2008年5月1日上午1000——1130室外开展巴黎春天形象大使M媒体投放2008年3月29日开始每周六周日投放室内开展“购物抽奖送写真”活动2008年3月22日——4月22日室内开展电视及平面媒体广告的有效投放2008年3月15日室内、外感恩真情回报社会——巴黎春天携手公众向贫困地区儿童捐衣赠衣活动2008年3月30日室外开展舞台1个舞台看板1块升空气球4只另附样稿条幅4条0.9×12m室内看板2块P0P吊旗160张40张×4楼DM传单10000《巴黎春天》DM1000册16K装订M媒体8人M媒装饰8套化妆区3套桌配椅换衣室2间杂志橱柜4套后期制作时装讲师1人策划税金总计
行销人员培训方案
1、项目名称：
2、项目地址：
3、容积率：
容积率越小，居住密度越小，舒适度越大，人均公共面积越多，容积率越大则反之。
4、车位比：满足追求品位生活家庭的需要
5、建筑风格：正统西班牙风格纯板式电梯花园洋房（海湾式布局 层次分明的规划设计 创新型联排别墅独栋 浅色调 浓厚西班牙元素 取材朴实家庭庭院 家庭厅）
6、绿化率：40％
7、公交线路：路可达
8、周边配套：
9、户型区间：
10、景观优势：
11、价格区间：
销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推销的商品，相信自己的推销能力。这样才能充分发挥销售人员的推销技巧。这是因为：首先，相信自己的公司。在推销活动中，销售人员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展前景，其次，相信自己能够完成推销任务。这种能力是推销成功的信心与决心的来
源，并能产生动力与热情。再次，相信自己推销的产品具有满足客户需求的效用。相信自己推销的商品货真价实，从而也相信自己的商品可以成功地推销出去，这样就可以认定自己是推荐楼盘的专家。
一、常规工作职责
□ 推广公司形象，传递公司信息；
□ 积极主动向客户推荐公司楼盘；
□ 按照服务标准指示，保持高水准服务素质；
□ 工作时间不允许做与工作无关的事情
□ 保持仪容整洁；
□ 耐心、有礼地向客户介绍；
□ 每月有销售业绩；
□ 积极的工作态度；
□ 保持服务台及展场的清洁；
□ 及时反映客户情况；
□ 服从公司的工作调配与安排；
□ 严格遵守公司的各项规章制度；
□ 将客户的意见、建议与希望进行汇总，及时向上级反映，并提出自己的合理化建议。
语言表达方面：
□ 态度要好，有诚意、有耐心；
□ 要突出重点和要点；
□ 表达要恰当，语气要委婉；
□ 语调要柔和；
□ 要通俗易懂；
□ 要配合气氛；
□ 不夸大其词；
□ 要留有余地。
地理位置：大、小环境，交通情况；
配套设施：医院、学校、商场、市场、停车场；
项目情况：建筑面积、绿化面积、建筑物的高度、层高、房屋的开间、户型设计；
水、电、气、电话、电视情况及其收费标准；
建材设备、门窗类型、
内外墙、卫生间、厨房、室内的装饰情况；
其它。
市场知识：主要从公司已有的物业情况与直接相关的市场状况、竞争状态和一般
信息出发，销售人员要做到知己知彼，借助市场知识来加强和强化销
售重点，要把握消费者的心理。
业务知识：对房屋的价格熟练掌握并运用，订金收取，合同签约，办理银行按揭
手续，产权办理及收费，物业管理费等，相关的业务情况都应完全掌
握。
\\\\
关键词之派发、传递，派发和传递是派单员最基本的工作职责，因此，我们民生·新城的派单员一定要记住派发广告单和传递我们民生·新城项目信息是我们派单员的工作重点和核心，要随时想到和做到。
关键词之工作人员，我们派单员是民生·新城项目的工作人员，不是路边那些普通的广告派发人员，我们是代表整个民生·新城项目形象的工作人员，是我们民生·新城销售中心这个大家庭的一员，所以我们派单员要自信，要热爱我们的派单工作，要相信我们民生·新城项目。正因为我们是民生·新城项目的派单员，所以在工作中我们要树立和保持良好的工作形象，如语言表达、行为手势等，要与路边那些发一般广告单的人员拉开距离。
在了解什么是房地产派单员后，接下来我们应该重点了解和熟悉民生·新城项目的相关信息了。
技巧：一看二问三照顾：
一看：客户的衣着、外貌，凭第一直觉看是否有购买能力。
25-30岁，重度客户群；
30-50岁，真正客户群；
25-30岁，成家立业；
30-50岁，子女生活，自己换居住环境。
第一时间主动迎上去介绍，用几句话的时间，观察准客户。
二问：主动询问，引起客户兴趣。例：
“您最经是否考虑购房？考虑多大面积的？在哪里购房？”
“房子即将开盘，要不您留个电话，开盘前有什么信息或优惠活动和礼品赠送好即时通知你！”
三照顾：离开时，回首看客户。
如果客户仔细看宣传单，有两种形式：一是同行，二是准客户。案例：
“老师您好！房产信息！” “最近想不想买房？” “有时间去我们那里看看！”
小区的优势、卖点，在脑海里形成相对较好的印象，价格、面积、户型尽量少说，不讲太细，以诱惑性语言为主。
一分钟涵盖的内容：面积、价格、重点优势、位置、自己的名字。总结：
“老师，您好！看一下璧山青杠最好的房子，民生·新城”
“××元起价！”
“花多层的钱，住别墅的感觉！”
“占用您2分钟的时间给您介绍一下××的房子！”
派单目的：带客上门、留电话（约客）、推销地址、名字，至少重复三遍（让客户把名字记住）
技巧：与客户成45度，挡住客户，留住脚步，给自己机会。
一迎：面带微笑；
二档：45度阻止客户前进的步伐；
三傍：靠近客户；
“我手上没有带资料，您考虑多大面积的？这样吧，你留个联系方式„„” “您的电话是13„„”
要热情、顽强，执着，至少邀请三次，要求，要求，在要求，要敢于要求，“离这也不远，耽误您几分钟的时间，我带你去看一下，实地考察一下。”
称呼“先生／女士”缺少亲和力，可称“大哥／大姐”或者“老师”
“您一定要记住了，买房子一定要找我„„”
要适当地赞美。赞美无处不在，每一句都是一种诱惑。
我一直是置业顾问，但多次派单主管都交给我来做，所以与大家分享我的心得：
1、培训。我一直生活在二级城市，身边每天接触的派单人可以直接理解为不会说话的发单机器，这话说得可能有些过分！的确，派单这样的营销方式以及十分普遍，但是有一个共性就是不能够很好的给客户讲解，所以说培训是至关重要的。一个优秀的派单人员在上岗初期是要详细了解项目基本情况以及卖点的，在工作一个阶段之后要可以对项目抗性进行简单的讲解。也就是说，派单人员要培训成为一名预备的置业顾问！ 2.单页设计。人们对满大街形形色色的单页现在几乎已经麻痹，所以单页的设计需要可以在瞬间吸引人们的眼球。单页的颜色可以很亮，上面的相关数字可以很大，单页的形状可以很古怪等等.3.心态培养。派单人员的心态是至关重要的。如果我们每一个派单人员只是麻木的发单页，那就over了！嘿嘿。。。。试想一下你有一天走在大街上，一个陌生人呆呆的站在那里，你走到他身边的时候，他伸手递给你一张单页，你什么反应？但是有一天你走在街上，一个精神饱满的人满怀激情的冲着你说：先生，您好......那种激情，那种笑容，那种很多乱七八糟我也说不明白的东西，你会不会被感染呢？
推销售楼部的地址、电话、名字，要反复推销；
把项目卖点精炼总结：面积、价格、地理位置（最吸引客户的卖点）；
餐饮管理行销方案
本行销方案适用中等成熟餐饮企业，专为企业量身制定，简述如下：本企划中心思想为：全员绩效工资制。即公司全体员工没有固定工资，要靠企业经营收益按员工岗位结算员工工资。
1、首先要完善各岗位各项考核机制。
2、完善公司管理制度。
3、完善公司财务管理制度。
4、完善公司采购制度，建立采购良性流程，制定采购标准。
5、制定公司经营综合毛利率，出品的出成率。
6、制定出品标准，所用器皿，装盘造型。
综合上述制定考核方案，如下：方案一
1、前厅服务技能考核方案：首先前厅所有服务人员按岗位，技能，职能确定日津贴，（当日岗位薪金），按八小时计算，同时统计出当日所服务的台数及营业额，每日每个服务生按当日服务的营业额的3%，酒水饮料的1%记为当日工资，多劳多得，上不封顶。主管按所管辖区域当日总流水的千分之五做为当日的工资，同时岗位补贴20元。前厅经理按当日营业额的千分之八做为当日的日工资。同时岗位补贴30元。备餐间传菜员按每小时4.2元计算日工资pA，洗碗间，粗加工，收货部人员同上。
2、销售人员考核：
销售人员按主管级发放岗位津贴，同时考核营业额及包房数，散台同包房的三分之二计算，当月包房不少余65间，营业收入不少余4万。双向同时考核，完成按5%提，完不成，包房扣1%，提成扣2%，哪项完不成扣哪项。含酒水及饮料，不含开瓶费。超额部分按8%提，超额翻倍后，再超额部分按15%提。
3、出品部考生核：
出品占营业额比例分为：凉菜占营业额的15%，猪肉类占营业额的15%，鸡鸭类占16%，海鲜类占18%，清炒素菜占16%，主食占12%，酒水饮料占8%，综合上述，出品部制定出品结构。凉菜房按每日100道凉菜集算考核，100道以内（含），每道菜提成1元，大工70%，小工30%，100道以上部分，每道1.3元。炒锅按线考核，一个炒锅，一个打荷，一个斩板为一条线，固定每条线8道菜，每道菜5元提成，炒锅2元，斩板2元，打荷1元。
燕鲍翅档口建议外包分成，比例为5比5
蒸菜档：每道提成2元。
点心房每道点心提成2元。
烧腊房同上。
方案二
乙方在保证甲方综合毛利（ /100---- /100）的前提下，所有人员（含后厨，服务员，销售，前厅部长，主管，经理，保安，后勤等）拿提成工资，即营业额的20/100。此为乙方所得最终总工资，上不封顶，下不保底。
方案三
.根据甲方需要，由乙方配置相应人员，所派人员甲方考核合格，予以任用，除由甲方正常发放所派人员工资外，乙方按具体岗位收取管理/组织费用，经理级以上300元/月每人，主管200元/月每人，领班100元/月每人，服务员及后勤80元/月每人，厨师技术岗位300元/月每人，中工200元/月每人，小工100元月/每人。
房地產行銷策劃-房地產行銷策劃方案全案模版
第一章 項目投資策劃行銷
項目投資策劃行銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
專案投資策劃行銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。
一 專案用地周邊環境分析
1、專案土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、專案用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.專案的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響 二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所占比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住孛價格指數
.中國城市房地產協作網路資訊資源利用
2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住孛形態及比重
.政府對各類住孛的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住孛在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住孛市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住孛平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住孛客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住孛客戶分析
.商品住孛客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、專案地塊的劣勢
3、專案地塊的機會點
4、專案地塊的威脅及困難點
四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.專案戶型結構詳析
.專案規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位
五 專案價值分析
1、商品住孛專案價值分析的基本方法和概念
.商品住孛價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 專案周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
專案可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間佈局和環藝設計
D 社區配套和物業管理
E 形象包裝和行銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.專案價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
專案類比價值計算
六 專案定價模擬
1、均價的確定
.住孛項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、專案中具體單位的定價類比
.商品住孛定價法：
差異性價格係數定價法（日照採光係數、景觀朝向係數、戶型係數、樓層係數、隨機係數）
.各種差異性價格係數的確定：
確定基礎均價
確定係數
確定幅度
.具體單位定價類比
七 項目投入產出分析
1、專案經濟技術指標模擬
.專案總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、專案首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、專案收益部分類比
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響 八 投資風險分析及其規避方式提示
1、專案風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
專案的規劃和設計是否足以提升專案同周
邊專案的類比價值
專案形象包裝和行銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以儘量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響專案開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水準因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、專案開發節奏及結果預測
.專案開發步驟
.專案投入產出評估
.結論
第二章 專案規劃設計策劃行銷
通過完整科學的投資策劃行銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境品質作為目標去實現消費者的需求。專案規劃設計策劃行銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
專案規劃設計策劃行銷是以專案的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對專案地塊進行總體規劃佈局，確定建築風格和色彩計畫，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。
一 總體規劃
1、專案地塊概述
.專案所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、專案地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響專案總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.專案市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間佈局
.專案總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統佈局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
專案所屬區域道路建設及未來發展狀況
.專案道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
專案車輛分流情況說明
專案停車場佈置
5、綠化系統佈局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃佈局及未來發展方向
.專案環藝規劃及說明：
專案綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.專案配套功能配置及孜排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
行銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
專案公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度
二 建築風格定位
1、專案總體建築風格及色彩計畫
.專案總體建築風格的構思
.建築色彩計畫
2、建築單體外立面設計提示
.商品住孛房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋簷、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示
三 主力戶型選擇
1、專案所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及專案戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住孛套房戶型設計提示
.躍式、複式、躍複式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示
四 室內空間佈局裝修概念提示
1、室內空間佈局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示
五 環境規劃及藝術風格提示
1、專案周邊環境調查和分析
2、專案總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.專案人文環境的營造
3、專案各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共用空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、專案公共建築外部環境概念設計
.專案主入口環境概念設計
.專案行銷中心外部環境概念設計
.專案會所外部環境概念設計
.專案行銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本專案的其他公共環境概念設計
六 公共傢俱概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢俱擺設
.行銷中心大堂
.管理辦公室
2、本專案公共傢俱概念設計提示
七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、專案行銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示
4、項目行銷中心裝修風格提示
5、住孛裝修標準提示
.多層、小高層、高層裝修標準提示
.樓中樓、複式、躍複式裝修標準提示
.別墅裝修標準提示
八 燈光設計及背景音樂指導
1、專案燈光設計
.專案公共建築外立面燈光設計
.專案公共綠化綠地燈光設計
.專案道路系統燈光設計
.專案室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂佈置
.專案室內背景音樂佈置
九 社區未來生活方式的指導
1、專案建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計
第三章 項目品質工期策劃行銷
房地產市場行銷，它貫穿于商品的開發建設、銷售、服務的全過程。品質工期是重要的流程之一，因房屋品質、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目品質工期策劃行銷是發展商必頇樹立的觀念。
一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示
二 施工工藝流程指導
1、工程施工規範手冊
2、施工工藝特殊流程提示
三 品質控制
1、專案工程招標投標內容提示
2、文明施工品質管制內容提示
四 工期控制
1、專案開發進度提示
2、施工組織與管理
五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金孜排提示
六 孜全管理
1、專案現場管理方案
2、孜全施工條例
第四章 項目形象策劃行銷
項目形象策劃行銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其專案視覺形象等。
房地產專案視覺形象是指房地產專案有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括專案的名稱、標誌、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於專案形象包裝。
其他形象（略）
一 專案視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標誌
3、標準色
4、標準字體
二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、行銷中心包裝設計
.行銷中心室內外展示設計
.行銷中心功能分區提示
.行銷中心大門橫眉設計
.行銷中心形象牆設計
.臺面設計
.展板設計
.行銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計
第五章 專案行銷推廣策劃
房地產項目行銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的行銷推廣活動進行整體、系統籌畫的超前決策。是房地產全程策劃行銷的重頭戲，是行銷策劃水準與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。
一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、專案周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論
二 專案主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、專案主賣點薈萃
2、專案強勢、弱勢分析與對策
三 目標客戶群定位分析
1、專案所在地人口總量及地塊分佈情況
2、專案所在地經濟發展狀況和專案所在地人口就業情況
3、專案所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、專案客戶群定位
.目標市場：目標市場區域範圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料
四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、專案利潤目標
3、可類比專案市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅週期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表
五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、專案所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及孜排
六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房頇知
.詳細價格表
.銷售控制表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標準
.物業管理內容
.物業管理公約
七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算
八 推廣費用計畫
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動
九 公關活動策劃和現場包裝
十 行銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象
第六章 專案顧問、銷售、代理的策劃行銷
銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃行銷工作的重要尺規，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。
一 銷售週期劃分及控制
1、銷售策略
.行銷思想（全面行銷）：
全過程行銷
全員行銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤詴銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款程序控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結
二 各銷售階段行銷策劃推廣執行方案實施
三 各銷售階段廣告創意設計及發佈實施
四 銷售前資料準備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓孙說明書：
專案統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標準
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程式及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）
.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標準文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 專案經理跟蹤專案總體策劃、銷售，提供支援，理順關係
.專業銷售公司總部就專案銷售管理提供支援
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責行銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立專案銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 專案經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支援
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度類比
.銷售控制表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時雇用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、週期
合理選擇質押資產
銀企關係塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰專案按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關係
.雙方關係：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關係：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關係：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員行銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
資訊回饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
瞭解專案銷售工作進展
參與重大行銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程品質
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售檔配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保孜員與售樓員的工作銜接、默契配合
五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及專案知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（專案推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為準則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
專案規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計畫，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 專案規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等
C 項目的優劣分析
D 專案行銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、推廣手段
競爭對手的優劣分析及對策
.業務基礎培訓課程：
國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定
房地產基礎術語、建築常識
A 術語、常識的理解
B 建築識圖
C 計算戶型面積
心理學基礎
銀行按揭知識，涉及房地產交易的費用
國家、地區的宏觀經濟政策，當地的房地產走勢
公司制度、架構和財務制度
.銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧
A 如何以問題套答案
B 詢問客戶的需求、經濟情況、期望等
C 掌握買家心理
D 恰當使用電話的方法
展銷會場氣氛把握技巧
A 客戶心理分析
B 銷售員接待客戶技巧
推銷技巧
語言技巧
身體語言技巧
.簽定買賣合同的程式：售樓部簽約程式
A 辦理按揭及計算
B 入住程式及費用
C 合同說明
D 其他法律檔
E 所需填寫的各類表格
展銷會簽訂合同的技巧和方法
A 訂金的靈活處理
B 客戶跟蹤
.物業管理課程：
物業管理的服務內容、收費標準
管理規則
公共契約
.銷售模擬：
以實際樓盤為例進行實習，運用所學的全部方法技巧完成一個交易
利用項目行銷接待中心、樣板房模擬銷售過程
及時講評、總結、必要時再次實習模擬
.實地參觀他人展銷現場
2、銷售手冊
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓孙說明書：
專案統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標準
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程式及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標準（其他標準，如球場、運動場、學校等）
.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標準文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
3、客戶管理系統
.電話接聽登記表
.新客戶表
.老客戶表
.客戶訪談記錄表
.銷售日統計表
.銷售周報表
.銷售月報表
.已成交客戶檔案表
.應收帳款控制表
.保留樓盤控制表
4、銷售作業指導書
.職業素質準則：
職業精神
職業信條
職業特徵
.銷售基礎知識與技巧：
業務的階段性
業務的特殊性
業務的技巧
.項目概括：
專案基本情況
優勢點祈求
阻力點剖析
升值潛力空間
.銷售部管理架構：
職能
人員設置與分工
待遇
六 銷售組織與日常管理
1、組織與激勵
.銷售部組織架構：
主管銷售副總
銷售部經理
銷售主管
銷售控制
廣告、促銷主管
銷售處、銷售代表、事務人員、市場人員
綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務主管）
入住辦成員
財務人員（配合）
.銷售人員基本要求：職業道德、基本素質、禮儀儀錶要求
專業知識要求
心理素質要求
服務規範要求
A 語言規範
B 來電接聽
C 顧客來函
D 來訪接待
E 顧客回訪
F 促銷環節
G 銷售現場接待方式及必備要素
.職責說明：
銷售部各崗位職務說明書
銷售部各崗位工作職責
.考核、激勵措施：銷售人員業績考核辦法
提成制度
銷售業績管理系統
A 銷售記錄表
B 客戶到訪記錄表
C 連續接待記錄
D 客戶檔案
2、工作流程
.銷售工作五個方面的內容：
制定並實施階段性銷售目標及資金回收目標
建立一個鮮明的發展商形象
制定並實施合理的價格政策
實施規範的銷售操作與管理
保證不動產權轉移的法律效力
.銷售工作的三個階段：預備階段
操作階段
完成階段（總結）
.銷售部的工作職責（工作流程）：
市場調查-目標市場、價格依據
批件申辦-面積計算、預售許可
資料製作-樓盤價格、合約文件
宣傳推廣-廣告策劃、促銷實施
銷售操作-簽約履行、樓款回收
成交匯總-回款復審、糾紛處理
客戶入住-入住通知、管理移交
產權轉移-分戶匯總、轉移完成
專案總結-業務總結、客戶親情
.銷售業務流程（個案）：
公司宣傳推廣挖掘潛在客戶
銷售代表多次接待，銷售主管支持
客戶簽定認購書付訂金
客戶正式簽約
客戶付款
辦理入住手續
資料匯總並跟蹤服務，以客戶帶客戶
3、規則制度概念提示
.合同管理：公司銷售合同管理規劃
簽定預定書的必要程式
.示範單位管理辦法
.銷售人員管理制度：
考勤辦法
值班紀律管理制度
客戶接待制度
業務水準需求及考核
.銷售部職業規範
第七章 專案服務策劃行銷
房地產全程策劃行銷的同時，積極宣導和推介房地產全程物業管理。房地產物業管理不僅是專案品質和銷售的有力保證，它更是品牌項目的重要支持。
一 專案銷售過程所需物業管理資料
1、樓孙品質保證書
2、樓孙使用說明書
3、業主公約
4、用戶手冊
5、樓孙交收流程
6、入夥通知書
7、入夥手續書
8、收樓書
9、承諾書
10、業主/用戶聯繫表
11、遺漏工程使用鑰匙授權書
12、遺漏工程和水、電、汽表底數記錄表
13、裝修手冊和裝修申請表
二 物業管理內容策劃
1、工程、設計、管理的提前介入
2、保潔服務
3、綠化養護
4、孜全及交通管理
5、三車及場地管理
6、設備養護
7、房屋及公用設備設施養護
8、房屋事務管理
9、檔案及資料的管理
10、智慧化的服務
11、家政服務
12、多種經營和服務的開通
13、與業主的日常溝通
14、社區文化服務
三 物業管理組織及人員架構
1、物業公司人力資源的管理，包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等
2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門職能、責任、許可權、隸屬關係及資訊溝通管道
.遵孚國家有關規定
.在經營範圍允許下
.結合不同的工作重點
.把品質責任作為各環節的重點
.遵循職責分明、線條清晰、資訊暢通和高效的原則
.各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則
四 物業管理培訓
1、在物業交付使用前，培訓內容：
.為員工提供公司架構、人員制度及管理職責的瞭解
.提供物業管理的理論基礎
.物業及物業管理的的概念
.建築物種類及管理
.物業管理在國內的發展
.業主公約、公共面積及用戶權責
.裝修管理
.綠化管理
.管理人員的操孚及工作態度
.房屋設備的構成及維修
.財務管理
.物業管理法規
.人事管理制度
.探討一些常見個案
2、在物業交付使用後，培訓內容：
.現場實際操作
.對公司早期工作進行一次鑒定
.各部門的管理、工作程式及規章制度
五 物業管理規章制度
1、員工孚則
2、崗位職責及工作流程
3、財務制度
4、採購及招標程式
5、員工考核標準
6、業主委員會章程
7、各配套功能管理規定
8、文件管理規定
9、辦公設備使用制度
10、值班管理制度
11、消防責任制
12、消防管理規定
13、對外服務工作管理規定
14、裝修工程隊孜全責任書
15、停車場管理規定
16、非機動車管理規定
17、出租屋及暫住人員管理規定
18、進住（租）協議書
19、商業網點管理規定
六 物業管理操作規程
1、樓孙本體維護保養規程
2、綠化園林養護規程
3、消防設施養護及使用規程
4、供配電設備維護及保養規程
5、機電設備維護保養規程
6、動力設備維護保養規程
7、停車場、車庫操作規程
8、停車場、車庫維護保養規程
9、會所設施維護保養及操作規程
10、給排水設備維護保養規程
11、公共部位保養保潔操作規程
12、保孜設備操作及維護規程
13、照明系統操作及維護規程
14、通風系統操作及維護規程
15、管理處內部運作管理規程
16、租賃管理工作規程操作及維護規程
七 物業管理的成本費用
1、管理員工支出
.薪金及福利
.招聘和培訓
.膳食及住宿
2、維護及保養
.照明及通風系統
.機電設備
.動力設備
.保孜及消防設備
.給排水設備
.公共設備設施
.園藝綠化
.工具及器材
.冷暖系統
.雜項維修
3、公共費用
.公共電費
.公共水費
.排汙費
.垃圾費
.滅蟲
4、行政費用
.辦公室支出
.公關費用
.電話通訊費用
.差旅費
5、保險費
6、其他
.節日燈飾
.審計費用
.雜項支出
7、管理者酬金
8、營業稅
9、預留專案維修基金
物業管理原則上自負盈虧。
八 物業管理ISO9002提示
1、品質手冊
2、程式檔
3、工作規程
4、品質記錄表格
5、行政管理制度
6、人力資源管理制度
第八章 項目二次策劃行銷
二次策劃行銷是指發展商已成功地開發一兩個項目，或是一個大型專案已完成部分組團，在社會上已形成一定的知名度和影響力，發展商致力於進一步提升形象和整體競爭力。也可以說是二次創業。發展商通過全面策劃行銷來提升項目品牌，進而促進發展商的可持續經營。
一 全面策劃行銷
1、全過程策劃行銷
.項目投資策劃行銷；
.專案規劃設計策劃行銷；
.項目品質工期策劃行銷；
.項目形象策劃行銷；
.專案行銷推廣策劃；
.專案顧問、銷售、代理的策劃行銷；
.專案服務策劃行銷；
.項目二次策劃行銷；
2、全員行銷
.專案行銷的實現決不只是行銷部門的事情，而是所有非行銷部門全方位、全過程參與的行銷管理過程
.行銷手段的整體性
企業對產品的價格、管道、分銷等可控因素進行互相配合，實現最佳組合以滿足客戶的各項需求
.行銷主體的整體性
公司應以行銷部門為核心，各個部門統一以市場為中心，以顧客為導向，參與整個行銷活動的分析、規劃、執行、和控制，為買家創造最大的價值。
二 品牌戰略提示
1、品牌塑造
.瞭解產業環境，確認自身的強弱點，決定核心競爭力
.形成企業長遠的發展目標
.擁有一套完整的企業識別系統
.全方位推廣企業形象和品牌形象
2、品牌維護
.品牌管理系統
.建立品牌評估系統
.持續一致的投資品牌
3、品牌提升
.持續不斷地深度開發品牌產品
.深化品牌內涵
.不斷強化品牌的正向擴張力
三 發展商可持續經營戰略提示
1、人力資源科學配置
.要甄選出公司所需的合格人才
.為促進履行職責而不斷培訓員工
.創造良好的工作環境
.創造能力的激發
.績效評估和獎勵機制
2、產業化道路策略
.提高住孛產品的技術附加值，儘快轉變為技術密集型產業
.將住孛產業多個外延型發展轉為集約型的內涵式發展
.深化住孛產業化鏈條的協調性
3、專業化道路策略
.提高建築與結構技術體系
.節能及新能源開發利用
.住孛管線技術體系
.建立廚房、衛生間的基本功能空間配置的整合技術
.提高住孛環境及其保障技術體系
.住孛智慧化技術體系
咪依噜大酒店营销策划方案
一、市场分析：
...................
1二、
二、环境分析：
...................
1三、
三、竞争对手分析：
...........
1四、
四、优势分析：
...................
1五、
五、市场定位：
...................
2六、
六、市场营销总策略：
..............
2七、
七、行动计划与执行方案：
.............
2八、
八、提供建议：
...................
3九、
九、全员销售：
...................
3十、
十、维护客户：细节决定成败 ................
3十一、十
一、客户的意见反馈：
..........
4十二、十
二、工作要求：风平浪静，训练不出良好的水手。 ....
4十三、十
三、培训方面：销售人员必须具备极其良好的素质 ....
5十四、十
四、部门配合、密切合作，主动协调 .......6
大姚县，位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南与姚安、牟定县毗邻，西和祥云、宾川县接壤，北临金沙江与永胜、华坪县隔江相望，县人民政府驻金碧镇。南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，省道南永线贯穿境内。总面积4146平方千米。总人口29万人.一、市场分析：
咪依噜大酒店是一家多元化迅速启动并且发展的企业，是目前为止的“大姚第一酒店”，在众多竞争对手当中可算是脱颖而出，势头迅猛，业务范围甚广，是各大酒店无法与之媲美的。借助我酒店的多元化，在业务上更可以互补互助，彼此带动，弥补不足，这也是其他酒店无法比拟的。对外宣传可以大造声势，对内培训可把我酒店的实力及发展前景进行灌输，从而无论是社会效应还是内部员工的认可都会起到很好的宣传效果。
二、环境分析：
我县整体环境消费水平并不高，尤其我县是一个以农业为主体的城市，群众基本消费水平也几乎趋于大众化，如果单纯的走高端消费路线也不太现实。我酒店所处的地理位置在南永线上，是攀楚高速的必经之路，这个位置的周围也没有成熟的集中居民区和商场。我们可以以民族特色，比如原生态左脚舞队每日在酒店表演，以吸引沿路经过的外埠周边城市经过的潜在消费群体，而我们周围有很多正在开发的小区，比如核桃产业文化园等，这样的条件就给我们带来了很大一批的潜在客户。
三、竞争对手分析：
我酒店周围没有与我类似档次的酒店，只有不少的中小型酒店，虽然经营能力与规模上不具备与我们竞争的实力，但其以大众化的消费，也吸引了不少附近的居民和散客。
四、优势分析：
我酒店是大姚明辉实业有限公司投资新建的第一大酒店，本酒店星级标准为四星级大酒店，设施齐全，功能齐备，因此在做细致规划时也应该充分利用我们的品牌效应，充分发挥我们的巨大内蕴，让消费者对我们的产品不产生怀疑，充分相信我们提供的是质高的产品。另外，我酒店硬件设施良好，而且有自己的大规模停车场以及大面积的可用场地，可以吸引更多的
潜在顾客以及用来开发中大型活动来吸引消费者。
机会点：
1、便利的交通和巨大的潜在客户群；
2、一流的硬件设施及已有的高素质工作人员为我们的发展提供了广阔
的空间。
五、市场定位：
中高端星级酒店。中端为主高端为辅。
六、市场营销总策略：
1、“大姚人民的四星级酒店”
独特的文化是吸引消费者的法宝，先在文化理念上进行定位。虽然是中高端酒店，但是高端为辅，中端为主，但并不意味着我酒店降质降价，我们所提供给顾客价廉的优质产品和高品位的服务，决不用低质换低价，这也是我酒店对顾客的尊重。
2、立体化宣传。
突出本酒店的特性，让消费者从感性上对咪依噜大酒店有一个认识，让消费者认识到我们提供给他们是一个让他有能力享受生活的地方。
3、采用强势广告宣传。
以期引起“轰动效应”作为强势销售，从而引起大量的消费者注意，建立知名度。宣传途径：报纸、广播电台、市场大屏幕、宣传彩页、出租车LED顶灯广告。
七、行动计划与执行方案：
1、首先通过黄页或适当的方式整理齐全的客户资料，然后通过短信平台在节日、休息日、特别的节日向所有的客户送去祝福问候。
2、了解客户公司及个人的相关资料，在亲情上给客户以关心，如：在生日时，邮寄生日卡。
3、经常走动拜访，使销售员在客户心中的地位逐渐清晰化，客户对销售员及酒店的能力、环境得以认可。
4、投其所好，学习各方面知识、培养自己的特长，来培养与客户之间的感情，寻找共同兴趣、共同爱好。
5、定期对大客户进行宴请，向客户介绍酒店的变化。
6、综合性会议，根据淡旺季，一会一议，让客户真正感受到酒店与其合作的真诚态度。
7、整理会议客户的资料，将全年会议消费总额达到一定数量的客户，可以采取赠送场地、住房等优惠政策，吸引客户带来更多的消费。
8、重要客人、会议代表、公司总经理、政府领导等VIP客人到店，各岗位实行VIP服务标准，并致欢迎信(卡)等服务，如：大型企业会议，有贵宾(重要领导)参加，酒店相关负责人可在酒店门口迎接贵宾到店。
9、酒店的忠诚客户到店，需要在前台电脑备注中(如酒店系统可以操作)清楚的记录客人的姓名、喜好、习惯等要求，体现细节服务，赢得客户的心，赢得
长久支持。
八、提供建议：
1、将一些房间设为特价房，以方便接待低端客户所需求，也为酒店补充大量房间空缺。
2、可否在酒店设旅游中巴或金龙旅游车对旅游团队或会议人员短途接送，因为我酒店地处位置在顾客没有车的情况下极为不便，基本上打不到出租车。
3、建立短信平台，将我酒店的一些相关信息及政策发布给顾客，因我酒店客源结构相对比较分散，所以利用短信平台会更直接方便一些。利用短信平台，向所有商务客户发送消息，出差住宿入住本酒店“可报销当天在本县来酒店途中的交通费”(打车费等，在入住前出据，仅限当天来酒店路途上的相应车辆票据)
4、零点用餐
开发周边消费者，让更多客户了解到酒店的消费情况。利用广告电子屏，短信平台等手段，向所有的客户发布餐饮的相关优惠政策，并给予用餐客户当天入住七折优惠;或可享受会员折扣。
5、利用资源再生
各大政府部门，机关单位等，无论是入住、餐饮、会议方面是给予酒店最大支持的，可以给予他们的职工、子女、亲属在酒店消费给予尽可能的优惠。
6、对等消费
针对一些广告媒体，可采用对等消费的办法，进行宣传、发布招聘等相关酒店的信息，如：云南广播电视报楚雄版、大姚金点子广告等，让这些单位将我们酒店的代金券、代金卡等(对等的)，送给他们的客户，以增加客户流动量，促进客户来消费，扩大人脉，增加人气。
九、全员销售：
酒店每位员工都是酒店的义务推销员，从上到下都要树立全员销售意识，一可提高酒店整体收入;二可使员工认识到酒店的兴衰与员工是密不可分的(酒店兴我荣，酒店衰我耻);三可发现销售人才，给所有员工发挥的空间。只要把员工的积极性、主动性调动起来，建立完善的、健全的激励制度，将会产生意想不到的效果。
十、维护客户：细节决定成败
就目前的市场情况来看，我酒店的地理位置虽然在南永沿线，也是攀楚高速的必经之路，可是这个位置的周围没有成熟的集中居民区和商场，交通也不够便利、客户群体比较分散，大姚又没有什么著名的景点，几乎没有什么旅游团队，除非有什么政府组织的大型盛会，比如“孔子文化节”，“核桃美食节”等，所以，这些外在的环境是我们无法改变的，可变的是我们的服务，我们只能尽量的维护好准客户，并想办法挖掘新客户，可维护客户不仅仅是打个拜访电话，或者是登门拜访一下，而是要真心诚意的与客户交朋友，把他们当朋友，当家人，想他们
之所想，急他们之所急。了解客户所需，让客户真正感受到我们是真心提供其服务的，也就是运用信任营销。所以，我们一定、必须做好客户的维护工作。
这需要从两方面着手，一方面与参观或入住过酒店的客户，保持不间断的沟通、联系，通过每次的沟通了解客户需要、消费心理，认真检查并分析，客户不到酒店入住、召开会议的原因，并且要做好详细的记录，以确定是我们硬件还是软件的问题，以方便酒店进行合理改进，迎合客户需求。酒店营销部要建立客户资料库(档案)，包括：政府、驻军部队、商务公司、散客、餐饮客人等。每位营销人员收纳、整理自己负责的客户资料，统一备份到酒店保存。要求对所接待过的所有客户，都要逐一建立客户档案资料。详细资料：单位名称、地址、电话、联系人，客人的特殊要求、生日等。在酒店领导的支持下，将客户的入住资料整理好，计划在淡季赠房(根据入住率)、调整入住价格、或是在入住时赠送牛奶、果盘等服务。如得到会议信息，及时在会议举办前
一、两个月做好相关工作，联系并拜访客户，同客户进行有效的沟通，以优质的服务赢得客户，使客户举办会议时，首选我酒店。
十一、客户的意见反馈：
填写客户意见反馈，目的在于发现问题，随时掌握客户对酒店各营业场所的满意程度，只有发现问题，才能及时解决问题。客户有哪些意见或更好的建议为我们所用，被投诉的部门应该针对问题首先深刻认识，然后认真整改，不流于形式化。让客户真正感受到酒店时刻在改变，时刻给客户新鲜感。如果不能正确认识及看待客户提出的问题，将造成某种问题存在的恶性循环，不利于酒店的经营、发展。
意见解决方式：一般情况由本部门负责人对其问题，进行了解、调查，并由营销部经理、大堂副理、房务部经理、餐饮部经理或是相关部门人员出面处理，协调解决;特殊情况由主管副总经理出面处理，本着实事求是、客观公司的态度，不损害客户的利益、不损害酒店的利益为前提的原则，达到客户满意为目的，圆满解决客户提出的相关意见。要使顾客选择我们，我们就必须善于站在顾客的立场去考虑问题、解决问题;理解服务，预测服务，设计服务，提供服务，并且不断改进服务。
十二、工作要求：风平浪静，训练不出良好的水手。
1、每人每月都要有外出拜访客户的数量，20-30家，其中必须有10-15家新客户，外出时必须先登记出访时间。返回后上交完整的销售访问报告。
2、每天拨打15-30个客户电话，寻找新客户、与以往老客户取得联系、拜访客户，进行面对面沟通，详述酒店概况及优势。
3、规模大的公司，先电话拜访，沟通预约后，再登门拜访;否则，没有预约，不会被接见，浪费时间;规模小的公司采取陌生拜访，上门直接与其沟通。
4、通过老客户介绍新客户，做延伸销售，挖掘潜在客户。
5、与外埠酒店销售，建立关系，通过资源共享，开发本省市客户来此地旅游，以带动酒店客户。
6、拜访老客户时，穿着职业正装(配带好酒店店标)、带好酒店宣传资料、
活动营销，品牌与价值
当前，媒体之间的竞争日趋激烈，文化产业的改革也即将拉开帷幕，各媒体纷纷未雨绸缪，“八仙过海，各显神通”。在此形势下，广电媒介如何在竟争和改革中求生存，谋发展，做大做强，已经成为摆在广电人面前的一个亟待解决的课题。
目前，广电媒介的广告经营创收增幅减缓，常规广告（指企业历年所投放的计划内的传统媒体广告）几乎呈饱和状态，而要拉动经营创收，就必须另辟蹊径，扩展经营空间，在增量广告（指针对一些重大事件、有价值、影响面广的新闻及赞助、冠名、公关、公益等的广告）上下功夫，活动营销则不失为一计良策，正逐渐成为广电媒介经营增收的强大助推器。
活动营销是英文Event Marketing no的直译，本意是指企业通过介入重大的社会活动和整合有效的资源策划大型活动而迅速提高企业及其品牌知名度、美誉度和影响力，促进商品销售的一种行销方式。此指媒介通过精心策划的具有鲜明主题、能够引起轰动效应的、具有强烈新闻价值的单一的或是系列性组合的营销活动，达到更有效的品牌传播和销售促进；
它不但是集广告、促销、公关、推广等于一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销、情境营销的基础之上的全新营销模式。活动营销，其功能就是一项高强度、高密度的综合性整合营销行为。
活动营销作为媒体竞争的一种新现象、新形态，作为媒体新的发展策略，正逐渐被媒体经营者所认同，成为媒体新的经济增长点，成为媒体挖掘、开发和利用社会资源，发展、壮大媒体产业，扩大媒体社会影响力，增强媒体竞争力的有效武器。媒体通过策划内容丰富、形式各样的各种活动营销，以提升媒体的知名度、美誉度、影响力，从而拓宽经营创收渠道，实现社会效益与经济效益、媒体与赞助商双赢的目标。目前，从央视到省台、地方台，活动营销可谓如火如荼，方兴未艾。风靡大江南北、异常火爆的《超级女生》就是其中成功的范例。
综观近年来广电媒介活动营销的实践，不难发现，活动营销不外乎以下几种表现形态：
一、依托节目（栏目），策划活动营销
广播电视节目（栏目）是策划活动营销的有效载体，一档家喻户晓的名牌(节目)栏目,就是实施活动营销的一个窗口。近年来，广播电视娱乐节目（栏目）已走在了这方面的前列，显得异彩纷呈，成为一道亮丽的风景。湖南卫视的《超级女生》，以其“想唱就唱”的独特魅力，让成千上万的女生们如痴如醉，一档电视娱乐节目从来没有像今天这样，应者云集，全民关注，倍受商家青睐，实现了节目与蒙牛的对接联姻，创造了可与央视相媲美的收视率，湖南卫视在赚足人们眼球的同时，赚得个钵丰盆满。央视的《梦想中国》，也不甘落后，最近被越来越多的人所关注，它以“明星，中国造”为招牌，倾力打造中国娱乐节目最大的“造星”平台，推出中国顶级的平民明星偶像，像磁石般吸引着全国的俊男靓女，登台亮相，大展身手，一比高低，央视也因此名声鹊起，收获颇丰。作为电视娱乐新秀的《综艺满天星》，如今也是红遍齐鲁大地，以其“大众参与，全民娱乐，打造平民偶像”，
铸造了栏目品牌，也赢得了民众与商家的关注与支持。
二、举办艺术赛事，实施活动营销
近年来，美丽经济（美女经济）作为一种朝阳产业，引起了媒体的高度关注和兴趣，营销美丽已成为媒体
乐此不疲的追求目标。“香港小姐选拔赛”、“亚洲小姐选拔赛”、“环球小姐大赛”、“服装设计暨模特电视大奖赛”、“城市形象大使选拔赛”、“青年歌手电视大奖赛”、“中国魅力城市评比”、“中国魅力名镇评比 ”、“中国最具活力城市评比”、“感动中国人物评比”……可谓各领风骚，一浪高过一浪，让人应接不暇。
生产美丽，就是生产快乐；
经营美丽，就是经营梦想。于是，美丽经济成了新世纪最诱人的一场盛宴，媒体喜欢，观众欢迎，商家趋之若鹜，冠名权成为品牌一鸣惊人的法宝。央视一年一度的 “xx杯服装设计暨模特电视大赛”、“xx杯青年歌手电视大赛”，让多少青年男女圆了艺术梦、明星梦，让多少商家一夜成名，同时也让央视赚足了眼球，赚足了银子。
三、巧打节日牌，嫁接活动营销
中华民族五千年的历史文化，源远流长，博大精深，各民族的传统节日及国家法定节日，丰富多彩，而世界各地的“洋节日”正一步步走入中国寻常百姓家。琳琅满目的传统节日、法定节日和“ 洋节日”，正是广电媒介举办活动营销的取之不尽的源泉。广电媒介抓住节日这一大好时机，将活动营销主题与节日结合起来，往往可以起到吸引公众眼球，吸引民众参与的目的。中央电视台可以说是这方面的行家里手，每年一度的“春节联欢晚会”，经久不衰，历久弥新，吸引了全国上亿的观众，成为全国百姓年夜的一道“ 文化大餐”，成了众多商家和知名品牌的必争之地，央视成了名副其实的真正大赢家。
近年来，日照广播电视台也积极探索活动营销的新路子，除结合节日举办形式多样的文艺晚会外，还广辟蹊径，巧打节日牌。与日照团市委、青州卷烟厂联手，连续成功策划、举办了三届“„八喜杯‟日照市五四青年集体婚礼”，许多婚龄青年踊跃报名参加，众多商家积极参与，场面喜庆热烈，社会反响强烈，赢得了各界的一致好评，从而极大地提升了日照广播电视台的美誉度、影响力，取得了社会效益和经济效益的双丰收。
四、巧借重大、突发事件，助推活动营销
重大事件、突发事件，历来是社会各界共同关注的焦点、热点，也是媒体实施活动营销、商家进行品牌宣传的最佳时机和最佳载体。中国事件营销第一人李光斗，慧眼独具，别出心裁，首开世界航天广告之先河。1992年12月21日，李光斗成功策划了“澳星”发射现场广告，使得小霸王、五粮液、万家乐、丹丽洁具等品牌一时间名扬天下；
他还巧借“神州五号”发射，造势宣传“蒙牛”牛奶，“蒙牛，中国航天员专用牛奶”这一广告语一时间传遍华夏大地，家喻户晓，使“蒙牛”品牌一飞冲天，驰名天下，央视也是喜出望外，收获丰厚。
各种重大体育赛事也是各媒体竞相争夺的赚钱良机，世界顶级体育赛事奥运会，历来是世界各大媒体和知名品牌抢夺的“战略要地”。对城市地方台来说，重大、突发事件可遇不可求，但只要时刻做一个“有心人”，因地制宜，抢抓机遇，定会捕捉到活动营销的良机。近年来，日照市提出了打造“水上运动之都”的发展战略，国家和世界一些重大体育赛事纷纷光顾日照。今年即将举办“国际470级帆船锦标赛”，“首届中国水上运动会”也将于2007年如期举办，这正是日照广电千载难逢的策划、组织和实施活动营销的大好时机。
五、利用大型商务庆典，实施活动营销
党政机关及企事业组织开展的大型商务庆典活动，也是媒体实施活动营销的好题材。近年来，日照广播电视台紧紧抓住全市工作重心，积极参与“房博会”、“茶博会 ”、“电影金凤凰奖颁奖”、中央电视台“东方时空”明星足球队义赛义演“等一系列重大活动，力所能及地进行了一系列活动营销，新闻、栏目、广告联动，取得了良好的经济效益和社会效益。
日照得天独厚的自然条件和良好的生态环境，给房地产业的发展创造了条件，遍地开花的楼盘，迫切需要媒体的宣传鼓呼，电视房产栏目《家住港城》、《房产新干线》便应运而生。活动营销一直是房地产开发商惯用的一种营销手段，广电媒介因势利导，发挥独特优势，策划、举办类似“房产模特大赛”、“房产摄影大赛”等活动，不失为广电媒介拓展经营空间、增加广告收入的一条好渠道。
总之，活动营销作为媒体新的经济增长点，已经受到越来越多的广电媒介的关注和青睐。然而，目前活动营销却呈现出了一些过多过滥、低级庸俗的现象。因此，我们在策划、组织和实施活动营销的过程中，一定要正确处理好社会效益与经济效益、活动精品化与大众化、格调高雅与通俗等诸多方面的关系，树立精品意识，精心策划，精心组织，精心实施，努力打造活动品牌，使活动营销沿着有序、健康、正确的轨道运行，真正成为广电媒介经营增收的强大助推器。
小户型白领公寓行销推广方案
中山是中国房地产业最蓬勃发展的城市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多的外来“过江龙”也加入到这场市场争抢战之中。虽然中山房地产市场竞争激烈，但是还没有到形成寡头垄断的态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同时也存在大量小规模的房地产开发商在争抢市场的各个补缺点。这些小型的房地产商除了品牌、信誉不如大发展商外，最大的短板就是资金实力的不足。
众所周知，房地产行业是资金密集的行业，房地产的营销推广同样需要大手笔的投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万的资金。这笔资金的支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型的发展商特别是资金实力有限的发展商来说，就是一笔天文数字。但是即使资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应的市场推广，才能吸引潜在的客户前来。如何从有限的资金预算中以最小的投入而实现最大的宣传效果，是这些小型开发商最为关心的事情。
今年5月，有一家发展商（姑且称其为S发展商）找上我所任职的公共关系公司，希望我们为其开发的某小户型白领公寓制定一套具体市场营销方案。S小户型白领公寓位于中山东部，处于中山“南扩东进”的热点开发地段，离市中心大约20分钟的车程，位置优越。在其周围有几个大盘环绕，其他发展商也虎视眈眈图谋加入，该地段还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，S公寓所面临的压力不小。
S白领公寓是S发展商进军房地产行业的第一个产品，所以他们很希望借此楼盘一炮而红，为日后的开发与销售奠定基础。由于总体资金预算总额的限定，他们第一笔所能投入的推广宣传费用为10万元左右。按照以往的市场推广操作流程，10万的启动费用不要说是用在投入巨大的房地产行业，就是用在市场启动相对迅速的快速消费品，这笔款项也是远远不够的。在《中山日报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万。客户所能提供的10万元无疑是杯水车薪。
这个项目能否做？如何做？作为项目的负责人，我陷入了困惑之中。
二、准确定位，剑走偏锋
经过项目的仔细论证与研究，我们一致肯定：对S白领公寓的市场推广肯定不能按以往的操作流程进行，因为客户所提供的第一笔预算几乎连平面媒体的一次广告投入费用都承受不起。我们绝不敢期望靠着这区区10万元就能为S公寓引来如潮人流，只是希望能通过独特有效的营销方法，能在众声喧哗的房地产广告中，一枝独秀地亮出S公寓鲜明的旗帜，吸引目标客户群的注意与兴趣。
史玉柱用八篇软文打下脑白金的全国市场的奇迹至今为人颂道。我们深信，在产品推广营销上，只要策略正确，执行着力，是可以达到四两拨千之结果。
既要达到宣传推广的目的，又要把费用控制在客户所能承受的范围，这就要求我们必须独辟蹊径，剑走偏锋——我们想到了网络行销。
相比于平面媒体的宣传推广，网络行销具有费用低、针对性、互动性、吸引力更强等特点，更重要的网络行销而我们的目标客户——S白领公寓的客户是一致的。
我们为S白领公寓所定位的是面向23岁——35岁年轻人的纯住宅楼，目标客户具有如下特点：年轻、高学历、有一定的收入基础、对生活充满想像与激情、喜欢自由自在的生活氛围，性格外向、喜欢与人交流，崇尚旅游，对生活有自己独特的看法。在对S白领公寓的目标客户群的性格及外在特征进行总结的过程中，一种最能概括这种性格特征的人物形象逐渐在我们脑海中清晰起来——布波族。为布波族创建一处诗意的栖息地，满足他们各种精神与思想上对居住的要求，是S白领公寓所要努力的方向，也是我们这份网络行销方案所宣扬的重点所在。
布波族意指那些高学历、有主见、热爱旅游、独立意识强、寻求诗意的生活的成功或正在走向成功的年轻人，他们一方面追求世俗的物质享受，同时也渴望着心灵的不羁和流浪。布波族是由“布尔乔亚”和“波希米亚”折衷而成的词汇，在２００２年成为最有感染力的时尚概念之一，其来源可追溯到2000年出版的《天堂里的布波族》一书。“幸福生活＝自由＋财富＋经过思考的生活”，这就是布波族们（BoBos）的生活理念。迅速蔓延的布波族正成为城市最为活跃的一个群体，他们赋予了城市与这个时代无数的灵感与亮点，而他们迅速增长的收入能力也让他们成为许多行业最为关注的目标客户群。
S小户型白领公寓=布波族诗意的栖居地=幸福生活＝自由＋财富＋经过思考的生活。这条长长的等式就是我们此次市场推广方案所要围绕的核心，这份市场推广方案将全程在网络上进行。我们选择了一家在中山地区最具影响力的门户网站，实施了我们的计划。
目标客户群圈定
S公寓的性格特征：
*是一种完善配套的精致小户型，不仅能完全满足客户生活上的各种需要，也能满足客户的精神需求。
*是一种诗意的生活方式，代表了自由、独立、文化„„
*是一种个性化的存在，处处体现匠心独运的艺术品味与人文关怀。
主要客户群的性格特征：
*追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受。
*要求个性化的生活空间，拒绝千篇1律人云亦云。
*对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。
市场推广方案
策略
一、寻找目标客户群，引发目标客户群注意
1、在网络上发布如下消息：寻找布波族——如果你符合以下任何一项条件，请与我们联系：
A、你买冰箱时，取决的条件是够酷而不仅仅是能够冷冻吗？
B、你在那种许多人都穿戴着登山鞋和滑雪眼镜，或者经常有人标新立异地穿着奇怪的服饰来上班的时髦公司工人吗？
C、你会忽然有一天放弃掉目前的工作，跑到一个边远的地方自由自在呆上一个月吗？
D、你是否觉得就算一辈子独身也不是件什么大不了的事情？
E、你是个无神论者，但忽然有一天遇见一个你所爱的人，你又觉得这完全是神的恩旨？
F、你是否会觉得如果居住的空间体会不到生活的诗意是一件让人忍无可忍的事情？
G、你是否觉得住在千篇1律毫无特色的住宅里是一种精神折磨？
如果你符合以上一项或多项条件，恭喜你，你已经是一名典型的布波族了。我们将畅开我们温暖的双臂来欢迎你——只要你填好如下表格，邮回对应的邮箱，我们就会有专人与你联系。你将获得的回报是：
1、免费从化一日游。
2、参加S公寓的布波族联盟开幕式。
3、获得精美礼品一份。
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2、开展“中山最酷十大布波族”评选。参赛者寄上相关的资料，详细描述自己做过的一件自认为是最酷、最有诗意、最有个性的事情或生活体验，最后由相关人士评定。中选者被授予21世纪布波爵士称号，更获得S公寓的购房九折优惠及其他丰厚礼品。
3、S公寓主办，在门户网站上开设专栏：21世纪新模式——布波族与诗意生活。此专栏可以是专家论点，网友讨论，也可以是有奖征文。
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策略
二、推广S公寓品牌形象，博取目标客户群好感
1、在门户网站上开展“诗意生活你决定”，列出S公寓将设置的各种生活配套，向目标客户群征集这些生活配套的最酷名称或最富想像力的设计图，入选者获购房优惠或现金奖赏或礼品馈赠。
2、由S公寓赞助，门户网站支持，开展“青春活力布波族，健康诗意好生活”登山活动，组织一批目标客户群竞登韶关丹霞山。
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策略
三、建立S公寓品牌价值，刺激目标群体购买欲望。
1、在门户网站上开展“住得透明，活得诗意”自我价格剖析活动。一反其他房地产开发商对楼房成本与利润讳莫如深的做法，公开S公寓的各种成本购成：土地、建筑成本、配套成本、管理成本等。以理性说服的做法给布波族们一个明明确确的居住理由。
2、以一个虚拟S公寓住户的角色，在门户网站进行“爱在诗意的翅膀上飞翔——一个布波族的生活自白”故事连载，以煽情、浪漫、富于鼓动性的文字全方面描述作为一名S公寓住户的诗意生活，引发其他客户群的购买欲望。
3、鉴于我们目标客户群对FLASH动漫的爱好，可以制作精美的题为“布波族的幸福生活”FLASH动漫，以图文文茂的形式，通过虚拟人物与虚拟图景的介绍，体现幸福生活＝自由＋财富＋经过思考这一核心概念，向客户展示购买S公寓的生活价值与现实价值所在。
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后记：在许多人眼中，用10万元去撬动房地产的需求市场是一种天方夜谭。但作为营销策划人员，我们的工作就是要将这种不可能的任务化为可能。虽然作为整个项目的负责人，我对网络行销方式对房地产营销究竟能起到多大的作用与影响，心中同样没有底。愿以此文引子，抛砖引玉，与诸位高人共同探讨。
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