京沪高铁泰安站新区A区公共租赁住房一期工程
32#、33#楼施工及监理招标工作汇报
市项目决策委员会：
现将京沪高铁泰安站新区A区公共租赁住房一期工程32#、33#楼施工及监理招标工作情况汇报如下：
一、工程概况
该项目位于京沪高铁泰安站新区A区。本工程总建筑面积为42140.66平方米，分为32#、33#楼两个单体，每栋楼地上27层，地下2层，剪力墙结构。本次招标施工及监理各分2个标段：第一标段：32#楼工程，建筑面积：21092.74平方米；
第二标段：33#楼工程，建筑面积：21047.92平方米。工期424天，质量标准执行国家现行验评合格标准。
二、招标过程
本工程按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《山东省实施办法》等有关规定采用公开招标进行，按照有关规定随机抽取确定了泰安市同信工程招标代理有限公司为本工程的招标代理机构，经市招标办、市政府采购办备案后，在泰安市建设工程信息网、泰安市政府采购网、泰安日报等有关媒体上发布了招标公告，共有11家施工单位、4家监理单位报名参加投标。招标人按照招标工作部署制定了招标工作计划方案，并报送市纪委监察局派驻第七组（室）、市检察院、市审计局、市物 1
价局、市招标办、市财政投资评审中心、市政府采购办等监督单位。于2010年10月28日9时30分在泰安市建设工程交易中心组织进行了公开开标和集中封闭式评标活动。参加投标的共有10家施工单位、3家监理单位。经审查泰安市鲁中建设总公司资格审查申请书中政府采购廉政承诺书没有按招标文件要求签字盖章，不响应招标文件要求，作废标处理。其余9家施工投标单位和3家监理投标单位的标书密封完好，资格审查合格，均按招标文件要求提交了投标保证金，具备投标资格。整个评标过程在各监督部门的监督下进行，确保了招投标活动公开、公平、公正的顺利实施。
三、评标过程
（一）为控制工程造价，本工程设置招标控制价，招标控制价由泰安市同信工程招标代理有限公司编制，并报泰安市财政投资评审中心审核备案后发放至投标单位。
（二）组建评标委员会并确定评审工作安排
开标会议以后，在各监督部门的监督下，从山东省建设工程评标专家库〈泰安分库〉中随机抽取了有关经济、技术专家共五人与招标人代表二人组成了京沪高铁泰安站新区A区公共租赁住房32#、33#楼工程施工及监理招标评标委员会，召开了标前会议，推选了评标委员会主任，并进行了评标工作分工，评审组分商务组（3人），技术组（4人）二个评审小组，评审组专家分别对各投标单位投标书内容进行了评审。
（三）评审情况如下：
【施工招标评审部分】
本工程施工采用综合评定法，设置招标控制价，最终报价中去掉最高和最低价后的算术平均值（以下称报价均值）即为评标基准价，若有效标书少于四家(含四家)，则不去掉最高和最低价。报价有效范围为评标基准价的93％至107％(含93％和107％)，超出报价有效范围的投标文件作废标处理。
1、第一标段：（32#楼）
本标段招标控制价为3551.939458万元,评标基准价为3378.472826万元，共有9家投标单位参加评审，经过评标委员会综合评审，推荐3家中标候选单位，分别是：
第一名：
山东泰安建筑工程集团有限公司 投标报价为3232.140254万元 第二名：
山东兴润建设有限公司 投标报价3161.318996万元 第三名：
山东华龙建筑安装有限公司 投标报价3520.703587万元
2、第二标段（33#楼）：
本标段招标控制价为3546.955505万元,评标基准价为3478.892396万元，共有8家投标单位参加评审，经过评标委员会综合评审，推荐3家中标候选单位，分别是：
第一名：
山东华龙建筑安装有限公司 投标报价为3244.9077万元
第二名：
山东泰安建筑工程集团有限公司 投标报价3536.037204万元 第三名：
山东兴润建设有限公司 投标报价3504.782657万元 【监理招标评审部分】
本次监理招标采用综合评定评标方法。根据招标文件的要求，投标人应按照国家有关的监理取费标准，结合本单位实际情况，充分考虑市场情况和各种风险因素，确定承担本合同监理工作的监理费用，监理费费率一次包死，不再调整。
参加监理投标的单位共有3家，经评委对投标文件进行初审和资格审查，3家投标单位资格审查合格，进入综合评审。经评标委员会评审，推荐中标候选人如下：
第一标段：
第一名：泰安市瑞兴工程咨询有限公司 投标报价69.9385万元 第二名：泰安市银桥工程建设监理有限公司 投标报价69.94万元 第三名：泰安市卓越建设工程监理有限公司 投标报价70万元 第二标段：
第一名：泰安市瑞兴工程咨询有限公司 投标报价69.8793万元 第二名：泰安市银桥工程建设监理有限公司 投标报价69.88万元 第三名：泰安市卓越建设工程监理有限公司 投标报价69.9万元
四、推荐中标结果：
施工部分：
根据评标委员会的评标结果，推荐中标人如下：
第一标段：
山东泰安建筑工程集团有限公司 投标报价为3232.140254万元
第二标段：
山东华龙建筑安装有限公司 投标报价为3244.9077万元 监理部分：
根据招标要求，监理招标分为2个标段，投标单位可投多个标段，但只能中一个标段，鉴于泰安市瑞兴工程咨询有限公司在第一标段、第二标段中标候选人排序中均排名第一，评标委员会先对其进行澄清，经澄清，该单位选择第一标段。根据评标委员会的评标结果，推荐中标人如下：
第一标段：
泰安市瑞兴工程咨询有限公司 投标报价69.9385万元 第二标段：
泰安市银桥工程建设监理有限公司 投标报价69.88万元 本项目施工编制的招标控制价为7098.894963万元，推荐的施工中标总报价为6477.047954万元，共节约资金621.847009万元,下浮率约为8.76%。
特此报告。
泰安市经济适用房廉租房建设工程指挥部
二〇一〇年十月二十八日
附：京沪高铁泰安站新区A区公共租赁住房一期工程32#、33楼施工及监理招标评标报告
华阴市孟塬初中教师公租房
管理使用指导意见
根据中共徐州市委、徐州市人民政府《关于加快建设教育强市实现教育现代化的决定》(徐委发[2010]53号)关于实施农村偏远学校教师安心工程的精神，按照市政府《徐州市农村偏远学校教师公租房建设方案》，制定本意见。
第一条公租房以乡镇为单位集中建设，产权归县(市、区)教育局，县(市、区)教育局委托公租房所在地学校行使管理权，并在乡镇范围内跨学校进行调配使用。承租人只有居住、使用权。
第二条公租房适用于所在乡镇中小学在编在岗教职工中家校距离远、暂无经济能力购置住房的教师、对口支教教师和住房特别困难教师，满足其临时性住房需求，并通过正常周转的方式解决更多教师住房的临时困难。
第三条凡本乡镇符合条件的在编在岗教师要提交书面申请，由县(市、区)教育局、相关学校通过资格审查、公示、审批等程序确定最困难、最急需的入住教师名单，选定过程要做到公开、公平、公正。
第四条入住公租房的教师须签订入住协议，向负责管理公租房的学校交纳一定期限的租金和一定数量的押金。此前已住在校内公房的教师在签订入住公租房协议时必须与学校办理原住房退房手续，退出原住房。
第五条 承租人应遵守以下规定：
一、不得隐瞒本人家庭住房情况；
二、不得擅自改变房屋室内结构，不得自行装修或违章搭建；
三、不得转租、转让或出借；
四、不得损坏房屋设施设备；
五、按时缴纳居住期间所发生的水、电、气、有线电视、网络等费用，严禁违章用电、用水、用气等；
六、保持室内及周围环境的清洁卫生。
七、承租人确需对公租房进行室内装饰装修的，应先向学校提出申请，经审查同意后方可进行，费用由承租人自行承担，学校对装饰装修不予补偿。承租人退房时不得损坏装饰装修。
第六条有下列情形之一的，承租人应当退还公租房。
一、与所在乡镇学校解除聘用关系的；
二、已办理调离、退休、退职手续或死亡的；
三、房屋无故闲置三个月以上的；
四、本人或配偶以购买或租赁等方式在学校所在乡镇取得住房的；
五、自费出国(境)留学或因公出国(境)逾期未归的；
六、经确认，已不符合入住教师公租房条件的；
七、其他有关规定确定的应当退房的情形。
第七条符合退房条件教师的必须立即办理退房手续，配偶、子女等其他任何人不得占用。拒不退房者，由学校按照协议约定处理。情节严重的，由教育主管部门予以行政纪律处理。
退房时，须保持房屋设施完好、室内清洁，并结清水、电、气等相关费用，经学校验收后办理退房手续，学校全额退还押金。房屋设施若有损毁，照价赔偿，赔偿金从押金中扣除，不足部分由承租人另行支付。
第八条各县(市、区)应参照本意见制定本地区公租房管理使用办法。
修武一中学苑公租房管理规定
为加强我校公租房管理，规范房屋租赁行为，特制定本规定。
一、申请条件
1、本县以外户口的教师。
2、刚毕业未婚教师。
3、住房面积人均不足30㎡的已婚教师（必须出具户口簿、房产证原件、房管局出具住房面积人均不足30㎡证明）。
4、有子女在本校就读的教师可申请入住公租房。
5、学校行政值班人员和有早读、晚自习的教师，在行政楼已安排住宿的不再安排公租房。
6、有子女在本校就读的教师和学生需家长陪读的优先安排高三年级，需提供村委会开具进城务工证明或房管局出具住房面积人均不足30㎡证明。
7、学校贫困生原则不安排公租房。
二、申请程序和管理规定
1、学校成立教师公租房管理领导小组负责公租房管理工作，租赁程序由教师或家长填写租房申请表，班主任、年级主任、主管校长校长签字后，领导小组审查后，按租赁方案安排租赁；
租赁协议期满后，再按以上程序重新申请、租赁；
有特殊情况需要长期租住的，本人向学校公租房管理小组提出申请，经领导小组审核批准后，可在原房屋居住。一年租期满后本人不主动申请租赁或未一次性缴纳押金，则自行搬出租赁房；
若本人调离或退休，在调离或退休后一周内
搬出租赁房。
2、不得私自将房屋转租、合租、转让或转借。一经发现，取消入住资格，给予全校通报批评。
3、租金在签署租赁协议后按照规定一次性缴纳，不得拖欠房屋租金。不得将押金转换为房屋租金。
4、按时交纳卫生费（0.4元/平方米月），在签署租赁协议时，一次性缴纳一学期或一学年；
水电费（根据学校水电费收缴标准），每季度缴纳一次。
5、任何员工不得私自对学校安排的房间进行改造，如确实需要须向学校提出申请，并报房管中心同意后再进行改造。
三、租金收缴标准：按照县房管局相应政策收取租金。租赁人获得申请后，缴纳住房押金800元。
四、公租房财产管理：爱护房屋及各种设施设备。教师住房前，需签订房屋财产协议，退租时经检查若有损坏，照价赔偿。
五、公租房补贴规定：
1、单身教师（主要指刚毕业未婚教师），本人申请后学校安排入住公租房，每年给予（1000元）住房补贴，婚后继续在公租房入住的，不再发放住房补贴。
2、公租房入住其他教师，家庭条件确系困难的，本人向学校工会申请，根据有关规定由工会给予一定经济补助。
六、其他要求：
1. 要自觉遵守社会公德，努力营造文明卫生整洁的居住环境。认真做好房间周围卫生，处理好邻居关系，尊重同事、珍惜友谊、维护团结。
2、入住教师、陪读家长必须严格遵守学校有关规章制度，按照要求做好陪读，非直系子女严禁入住。总务处负责对陪读等有关情况督查工作，发现家长一次没有在公租房陪读的，全校通报。第二次取消入住资格；
发现有非直系子女入住的，取消住房资格。
3、严禁在房间猜拳酗酒，高声播放音乐，喧哗吵闹。
4、严禁在房间聚众赌博或做其它违反国家法规的事，否则，一经发现学校将给予严厉处理并通报公安机关。
5. 应做好居住房间的安全保卫工作，经常检查房间里用电设施的安全情况，不在房间里使用电炉等大功率电热设施，认真保护好门窗，离开房间时注意关好门窗，夜间外出的教师应于晚上11点前返校。
6、公租房月亮门开放时间为早中晚上下班时间，其余时间关闭。学生家长和餐厅员工只能从东大门进出，学生只能从月亮门进出，教师上下班期间只能从月亮门进出，所有入住人员进出必须佩戴胸卡，服从管理人员管理。
修武县第一中学
2016年7月 日
江苏省公共租赁住房管理办法
第一章
总
则
第一条
为加快公共租赁住房建设，规范公共租赁住房管理，完善住房保障体系，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条
本省行政区域内公共租赁住房的规划、建设、租赁和管理，适用本办法。
本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。
本办法所称城市中等偏下收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
本办法所称新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在就业城市有稳定职业，并具有就业地户籍的从业人员。
本办法所称外来务工人员，是指在就业城市有稳定职业，但不具有就业地户籍的从业人员。
第三条 发展公共租赁住房应当遵循政府主导、社会参与、市场运作和因地制宜的原则。
— 1 — 第四条 建立和施行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候保障和退出等制度，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。
第五条
省住房城乡建设行政主管部门负责全省公共租赁住房规划、建设、管理的指导、协调和监督工作。
市、县人民政府住房保障主管部门负责本行政区域内公共租赁住房管理工作，具体工作由住房保障实施机构承担。
县级以上地方人民政府发展改革、公安、监察、民政、财政、国土资源、规划、建设、金融管理、税务、审计、价格和统计等部门，在各自职责范围内做好公共租赁住房的监督管理工作。
第六条
省人民政府对公共租赁住房实行目标责任制管理，对市、县人民政府目标任务完成情况进行监督检查。
第二章
优惠和支持政策
第七条
公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照经济适用住房和廉租住房的优惠政策执行，具体标准由省价格和财政主管部门另行制定。
第八条
公共租赁住房的建设和运营，按照国家有关规定享受税收优惠政策。
第九条
市、县人民政府应当把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供。
— 2 — 政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨；
非政府投资建设的公共租赁住房，建设用地采取出让、租赁或者作价入股等有偿方式供地，并将所建公共租赁住房的套型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置性条件予以明确。
第十条
公共租赁住房实行谁投资、谁所有，投资者权益可以依法转让。
第三章
规划建设和房源筹集
第十一条
市、县人民政府负责制定本地区公共租赁住房发展规划和年度实施计划。
第十二条
公共租赁住房建设和房源筹集应当符合公共租赁住房发展规划及年度实施计划。
新建公共租赁住房采取集中建设或者配建相结合的方式。市、县人民政府应当根据需求，在经济适用住房、限价商品住房和普通商品住房项目中配套建设公共租赁住房。
第十三条
市、县人民政府应当建立长期稳定的公共租赁住房保障资金筹措渠道。政府投资建设的公共租赁住房保障资金主要包括:
（一）财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金；
（二）住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；
（三）土地出让净收益中安排的不低于10%的廉租住房保障
— 3 — 资金；
（四）上级财政补助的公共租赁住房保障资金；
（五）符合国家规定的住房公积金贷款；
（六）商业银行贷款；
（七）公共租赁住房的租金收入；
（八）社会捐赠的资金；
（九）其他符合国家规定的资金。
第十四条
政府筹措的公共租赁住房保障资金实行专款专用，专项用于新建、改建、购买和租赁公共租赁住房。
第十五条
经市、县人民政府批准同意的，通过住房公积金贷款、商业银行贷款筹措的政府投资的公共租赁住房保障资金，可以由同级财政从今后年度归集的公共租赁住房保障资金中列支偿还。
第十六条
政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入收缴管理制度的规定，实行收支两条线管理。租金收入专项用于偿还政府投资建设的公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的维护、管理等支出。
第十七条
公共租赁住房房源主要包括：
（一）市、县人民政府投资新建、改建、购买、租赁的住房；
（二）各类开发区、街道和镇投资新建、改建、购买、租赁的住房；
（三）企业事业单位、社会团体和其他组织投资新建、改建
— 4 — 的住房；
（四）退出或者闲置的廉租住房、经济适用住房；
（五）闲置的直管公房；
（六）其他可以用于公共租赁住房的房源。
第十八条
公共租赁住房应当按照有关规定办理公共租赁房屋产权登记，但不得办理分户产权证。
第十九条
公共租赁住房及其用地不得转变用途，不得上市交易，不得分割登记，不得分户转让。
第二十条
任何单位不得以出租公共租赁住房等名义变相进行实物分房。不得擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房。
外来务工人员较多的大中型企业、新就业人员较多的高等学校等事业单位，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划确定的土地用途前提下，经市、县人民政府批准，可以利用自有土地、自筹资金建设公共租赁住房，或者改造现有闲置房作为公共租赁住房。
第四章
申请和核准
第二十一条
城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，应当提供下列材料：
（一）承租公共租赁住房申请书；
— 5 —
（二）家庭收入情况的证明材料；
（三）家庭住房状况的证明材料；
（四）家庭成员身份证和户口簿；
（五）市、县人民政府规定的其他材料。
第二十二条
新就业人员、外来务工人员申请承租公共租赁住房，应当提供下列材料：
（一）承租公共租赁住房申请书；
（二）申请人和共同承租家庭成员的身份证；
（三）户口簿或者其他居住证明；
（四）劳动合同或者聘用合同；
（五）婚姻状况证明；
（六）市、县人民政府规定的其他材料。
新就业人员除提供上述材料外，还应当提供大中专院校毕业证书。
第二十三条
城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：
（一）由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提交书面申请和相关材料；
（二）街道办事处或者镇人民政府应当自收到申请材料之日起15个工作日内提出初审意见并公示，公示期限为10日；
经公示无异议或者异议不成立的，将申请材料、初审意见和公示情况一并报送市、县人民政府住房保障主管部门；
— 6 —
（三）市、县人民政府住房保障主管部门，应当自收到街道办事处或者镇人民政府转送的初审材料之日起10个工作日内，对申请人的家庭住房情况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请材料与审核意见转送同级人民政府民政部门或者同级人民政府指定的部门；
（四）市、县人民政府民政部门或者市、县人民政府指定的部门，应当自收到住房保障主管部门转送的申请材料与审核意见之日起10个工作日内，对申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并将审核意见反馈至同级人民政府住房保障主管部门；
（五）经审核符合条件的，由市、县人民政府住房保障主管部门予以公示，公示期限为10日。经公示无异议或者异议不成立的，由市、县人民政府住房保障主管部门予以登记，书面通知申请人，并向社会公布登记结果。经审核，不符合条件的，由市、县人民政府住房保障主管部门书面通知申请人，并说明理由。
第二十四条
新就业人员、外来务工人员申请承租政府投资建设的公共租赁住房，按照下列程序办理：
（一）向用人单位提交书面申请和相关材料，由用人单位审核后，统一向所在地市、县人民政府住房保障主管部门报送；
（二）市、县人民政府住房保障主管部门，应当自收到申请材料之日起15个工作日内提出审核意见；
（三）经审核符合条件的，由市、县人民政府住房保障主管
— 7 — 部门予以公示，公示期限为10日。经公示无异议或者异议不成立的，由市、县人民政府住房保障主管部门予以登记，向社会公布登记结果，并书面通知用人单位。经审核，不符合规定条件的，由市、县人民政府住房保障主管部门书面通知用人单位，并说明理由。
第二十五条
城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员申请非以政府名义出租的公共租赁住房的，应当向公共租赁住房所有权人提交书面申请和有关证明材料，由公共租赁住房所有权人自行确定配租结果，并书面通知申请人。
第二十六条
有下列情形之一的，不得申请承租公共租赁住房：
（一）申请之日起前5年内在就业地有房产转让行为的；
（二）通过购买商品住房取得就业地户籍的；
（三）本人或者配偶、未成年子女在就业地有私有产权房屋的；
（四）本人或者配偶已经租住公有住房的；
（五）在就业地已经领取拆迁安置补偿金的；
（六）正在享受住房保障政策的；
（七）市、县人民政府规定的其他情形。
第五章
租赁和管理
— 8 — 第二十七条
市、县人民政府应当根据当地经济社会发展水平、人均可支配收入水平和住房状况，合理确定城市中等偏下收入住房困难家庭的住房困难标准和收入线标准，实行动态管理、定期调整并向社会公布。
第二十八条
市、县人民政府应当根据城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的居住需求及当地居住水平，合理确定住房的类型。
公共租赁住房的套型建筑面积、人均最低租住标准应当符合国家和省有关规定。
第二十九条
公共租赁住房应当按照规定的标准进行必要的装修，配置基本生活设施，以满足租赁对象的基本生活需求。
第三十条
公共租赁住房实行就近就地安置。
第三十一条 政府投资建设的公共租赁住房实行轮候保障。市、县人民政府住房保障主管部门应当按照轮候顺序和配租标准确定配租结果，通知登记在册的申请人。
对符合公共租赁住房配租条件的劳动模范、有突出贡献和特殊技能的人员以及从事艰苦岗位作业的人员，应当优先配租。具体办法由市、县人民政府制定。
第三十二条 非政府投资建设的公共租赁住房所有权人应当及时将配租结果报送市、县人民政府住房保障主管部门备案。
市、县人民政府住房保障主管部门应当加强对非政府投资建设的公共租赁住房配租情况的指导和监督管理。
— 9 — 第三十三条
开发区、街道、镇、企业事业单位、社会团体和其他组织投资建设的公共租赁住房，优先供给本辖区或者本单位的新就业人员、外来务工人员租住。有剩余房源的，可以由市、县人民政府住房保障主管部门调剂供给本地区其他符合公共租赁住房保障条件的对象租住。
第三十四条
租赁公共租赁住房应当签订书面合同。公共租赁住房租赁合同的示范文本，由省人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。
第三十五条
已登记在册的公共租赁住房申请人，无正当理由不签订公共租赁住房租赁合同或者不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理，2年内不得再次申请公共租赁住房。
第三十六条
新就业人员和外来务工人员申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，由新就业人员和外来务工人员作为承租人、用人单位作为担保人与市、县人民政府住房保障主管部门共同签订公共租赁住房租赁合同。
城市中等偏下收入住房困难家庭申请租赁政府投资建设的公共租赁住房的，由户主作为承租人，与市、县人民政府住房保障主管部门签订公共租赁住房租赁合同。
第三十七条
政府投资建设的公共租赁住房租金实行政府定价，由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门制定，租金标准控制在同地段市场租金的70%左右，并按年度实行动态调整、发布。
— 10 — 非政府投资建设的公共租赁住房实行政府指导价，由市、县人民政府价格主管部门定期调整、发布。
第三十八条
公共租赁住房初次承租期一般为3年至5年。初次承租期满后，承租人仍然符合保障条件的可以申请续租，续租必须重新签订书面合同。但新就业人员续租期最多不超过5年，且续租期租金标准为市场租金。
第三十九条
承租人不得出借、转租或者闲置公共租赁住房，也不得将公共租赁住房用于经营活动。
承租人因保管不善造成房屋和生活设施毁损、灭失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十条
城市中等偏下收入住房困难家庭在承租期内，不再符合市、县人民政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，应当按照规定及时退出公共租赁住房。
新就业人员和外来务工人员在承租期内，在公共租赁住房所在地已购买住房、另行承租房屋或者不在承租的公共租赁住房所在地就业的，应当按照规定及时退出公共租赁住房。
第四十一条
有下列情形之一的，承租人应当退回公共租赁住房：
（一）租赁期届满，承租人未再续租的；
（二）承租人擅自改变公共租赁住房用途的；
（三）承租人无正当理由连续3个月以上未在承租的公共租赁住房居住的；
— 11 —
（四）承租人无正当理由累计3个月以上未缴纳公共租赁住房租金的。
第六章
法律责任
第四十二条 对违反本办法的行为，法律、法规已有规定的，依照法律、法规的规定执行。
第四十三条
公共租赁住房申请人以欺骗等不正当手段获得公共租赁住房申请资格的，由市、县人民政府住房保障主管部门取消其申请资格。已经承租公共租赁住房的，由市、县人民政府住房保障主管部门责令其退回，并按照市场租金标准计缴承租期的租金。公共租赁住房申请人有前述行为的，依法记入个人征信记录，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不得再次申请住房保障。
用人单位出具虚假证明材料的，由市、县人民政府住房保障主管部门处以500元以上1000元以下的罚款，并依法记入企业征信记录。
第四十四条 违反本办法第二十条规定，以出租公共租赁住房等名义进行实物分房的，由市、县人民政府住房保障主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十五条
承租人有本办法第四十条、第四十一条规定情
— 12 — 形之一且未主动退出或者退回公共租赁住房的，由市、县人民政府住房保障主管部门责令其退出或者退回。逾期未退出或退回的，由市、县人民政府住房保障主管部门依法申请人民法院强制执行。
第四十六条
市、县人民政府住房保障主管部门及有关部门的工作人员或者市、县人民政府住房保障实施机构的工作人员，在公共租赁住房保障工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其任免机关或者监察机关依法给予处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第七章
附
则
第四十七条
市、县人民政府根据本办法，可以制定具体实施细则。
第四十八条
本办法自2011年9月1日起施行。
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主题词：城乡建设 住房△ 租赁 管理办法 命令 分送：各市、县（市、区）人民政府，省各委办厅局，省各直属单位。
省委各部委，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省法院，省检察院，省军区。
江苏省人民政府办公厅
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2011年6月29日印发
物业管理公司负责代收的租金与在保障性住房实施经租管理过程中的管理费用(含办公经费、人员工资和物业管理费)实行“收支两条线”，即代收的租金按月汇缴至县住房保障主管部门，由县住房保障主管部门按月汇缴至财政专户。承租家庭在规定时间内缴交租金后，县住房保障主管部门再按月向其发放对应标准的租赁补贴。若申请家庭因年收入或住房情况发生变化，不再符合廉租住房的保障条件，房管部门停发廉租住房租赁补贴，按程序退出保障，由物管企业终止租赁合同。
这种模式推行廉租住房由行政管理模式(行政租赁行为)转变为市场管理模式(市场租赁行为)，进一步改善保障性住房管理退出难的困境，健全和完善住房保障的进退机制。同时，还让承租户与市场管理同步，有利于承租户自觉提高对物业的维护管理意识，提高生活质量。
北京市保障性住房物业管理模式研究
【摘要】：本文以保障性住房为研究对象，在对北京市首个廉租房调查和访谈的基础上，运用公共财政和委托代理理论，分析了北京市保障性住房物业管理的现状和存在问题。进一步通过国内外文献比较研究，在比较研究国内国际保障性住房物业管理基础上，本文最后提出了完善我国保障性住房物业管理的新模式建议。
【关键词】：保障性住房;物业管理;物业管理模式
【正文】：
一、研究背景及意义
(一)研究背景
1.北京市保障性住房大规模投入使用
从1998年我国城镇住房制度改革以来，北京市房地产业不断稳步发展，为北京市经济发展起到了重要贡献。同时，北京市保障性住房体系也不断完善，目前已经形成了由经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房四个层次构成的住房保障体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。根据北京市统计局统计，2007年至2009年间，北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米、24.8万套。2009年新开工保障性住房面积938万平方米，比上年增加135万平方米，竣工229万平方米，2万多户住房困难家庭将搬进新居;全市保障性住房施工面积占住宅施工面积的38%，比上年提高12.3个百分点;投放各类保障性住房10万套。根据规划，北京市2010年将进一步加大保障性住房建设力度，明确2010年要实现“两个50%”的目标：自住型、改善型等各类保障性住房用地要占到住宅供应用地总量的50%以上，新开工建设和收购保障性住房13.4万套，占全市住宅开工套数的比例达到50%以上，保障性住房支持力度再次加大。
2.保障性住房物业管理面临困境
虽然北京市保障性住房的建设已经大规模展开，但是近年来一批保障性住房小区在建成后物业管理方面却遇到了困境。与设计功能完善、建设水平上等、配套设施完备等形成对比的是保障性住房小区的物业管理工作较为滞后，主要表现为以下几个方面：
第一，物业管理资金来源不足。对于保障性住房小区，政府对物业公司进行相关补贴，而由于政府财力有限，往往其补贴相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法支持更完善的物业管理服务。
第二，物管机构关系尚未理顺完善。政府在物业管理中应起到什么作用，是主导，还仅仅是辅助监督;专门物管公司与居委会如何协调关系以更好地完善物业管理;是否像普通商品房小区引入业主委员会;社区富裕劳动力资源是否可以充分利用，参与小区物业管理。这些都是值得探讨的问题。
第三，相关部门在谋划保障性住房小区时重规划、重建设，轻管理，在此类小区立项之初对如何做好日后物业管理工作重视不够、投入不足，在部分小区还形成重建设—轻管理—(政府投入资金)搞整治—轻管理—(政府投入资金)再整治的恶性循环状态。不仅小区整体环境和配套设施、设备得不到较好的维护，重要的是相关业主和住户良好的居住习惯难以养成，严重影响了这些业主和住户的生活品质，损害了城市整体形象，造成政府为相关小区进行重复整治所投入资金的浪费。
(二)研究意义
1.改善现有保障性住房的物业管理
北京市现有保障性住房尽管在设计、配套设施等方面可圈可点，但是物业管理方面却存在诸多问题：维持物业管理所需资金和人员的来源问题;政府、物业公司和居委会在物业管理层面角色定位混乱不清晰问题;物业管理水平滞后，跟不上经济发展的脚步等问题。本文的研究将为解决现有保障性住房物业管理存在的问题提供借鉴。
2.为新投入使用的保障性住房物业管理提供建议
随着保障性住房建设速度的加快，以保障性住房为主或者在主城区内高档商品房小区配建保障房的情况会越来越多，强化新投入使用保障性住房物业服务的任务也日益艰巨。由于之前保障性住房物业管理问题已经不断被媒体报道出来，政府、物业公司和居委会在实践中也进行了多个方面的探索和尝试。因此，本文试图将理论和实践相统一，为新投入使用的保障性住房物业管理提供建议，避免新项目陷入过去的老路，而是把物业管理放到与规划和设计同样的高度，形成物业管理、业主生活品质和北京市整体形象的良性循环互动，真正把物业管理工作水平提高到一个新的层次。
(三)文献综述
1.国内文献综述
在保障性住房建成后，物业管理成为保障性住房重要议题之一。李晓红(2005)指出当前物业管理人才匮乏，严重制约物业管理行业的发展;物业管理立法滞后，理论体系不健全;《物业管理条例》中某些立法概念界定不明确，导致许多纠纷的解决缺乏依据，因此国家应尽快出台物业管理法规，完善物业管理的理论体系。史晓文(2007)指出物业管理的消费市场尚不成熟、社会舆论导向的影响、信息不对称、业主过多主张权利不承担义务、部分业主存在侥幸心理、服务和收费“质价不符”和开发商越权承诺等原因导致物业管理费收取困难。
由于保障性住房物业管理存在诸多问题，学者对如何解决问题也进行了研究。马万里(2008)根据杭州市廉租房物业管理存在的问题，针对性地提出了可通过利用廉租房社区劳动力、根据人均收入调整租金和加强社区与社会的互动来提升物业管理水平。李季平(2010)建议国家出台适用于保障房居住对象的物业管理政策应考虑以下几个方面的问题：合理的物业管理费用价格、财政补贴保障房小区、以单位为主的保障性住房小区物业管理由以单位管理为主转型为物业公司专门服务的可行路径和保障房小区配套服务管理等。吴鸿根(2010)分析了构建保障性住房物业管理模式的若干途径：建立保障性住房物业管理政策法规体系、同步做好保障性住房的建设与物业管理、探索保障性住房物业管理经营服务模式、保障性住房资金管理封闭运作相对独立、政府购买服务给予财政补贴和税收减免和构建保障性住房物业管理监管考核机制等。
2.国外文献研究
Donnison(1967)分析了政府在保障性住房供给过程中的作用。Stone(1994)认为住房所能支出的最高金额可支配收入部分应低于为达到最低标准的非住房消费的费用。Paul Balchin(1996)指出英国政府制定住房政策应该把经济增长、补贴效率和帕累托最优、完全竞争的住房租赁市场和大量的租赁消费者结合起来。Amy Bogdon(1997)分析指出住房消费超过家庭收入30%的家庭存在过度的费用负担，若住房消费超过收入50%，则存在严重的费用负担。霍华德·格伦内斯特(2003)分析了英国实行保障性住房租金的政府管制政策，指出租金控制政策减少私人出租房的供给。
阿瑟.奥沙利文(2003)分析了美国现行的保障性住房政策对城镇居民低收入人口的影响，认为美国联邦的保障性住房政策造成了住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张对住房政策进行深层次的改革，消除城镇居民的贫困。他分析指出支付现金补贴优于提供保障性住房，因为这样可以增加每个家庭的效用。
(四)文章结构
本文根据北京市保障性住房大规模投入使用而保障性住房物业管理面临困境的实际情况，指出本文研究意义在于改善现有保障性住房的物业管理状况，同时给新投入使用的保障性住房物业管理提供建议。因此，本文在研究国内外文献的基础上，首先通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题;然后运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理存在困境的原因;最后根据上述分析，提出建立北京市保障性住房物业管理新模式的几点建议——提高保障家庭物业管理的参与程度，配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费，避免低收入家庭集中居住和强调物业公司的社会责任等。
文章具体研究和写作结构如图1所示。
二、研究理论基础和方法
(一)研究基础理论
1.公共财政理论
公共财政理论认为，客观上存在的市场失灵无法完全通过其自身的机制得到消除。因而，需要政府运用立法、规制、税收、转移支付等必要政策工具进行干预。财政支出行为实质上是一种公共开支行为，因此公共财政理论对于分析保障性住房具有借鉴意义。
保障性住房作为我国社会保障体系的重要内容，也是社会公共需要的一个重要组成部分，从而保证保障性住房物业管理的质量，必然也是社会主义市场经济条件下公共财政的一项重要职能。
图1：本文研究和写作结构
2.委托代理理论
委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一，主要研究的委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。代理人可能为了追求他们自己的目标而以牺牲委托人的利益为代价。对保障性住房的物业管理价格规制可以归结为一个典型的委托—代理问题，政府作为委托人，而企业是代理人。
(二)研究方法
1.理论方面：文献研究
本文通过查阅大量有关低收入群体住房保障与物业管理手段方面的文献资料，了解国内外保障性住房物业管理的现状和经验教训，通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题，运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理困境的原因，并针对性地提出改进建议，创建北京市保障性住房物业管理的新模式。
2.调研：问卷调查和访谈
本文避免了以往保障性住房物业管理研究偏重理论而少实践，重政策而忽视政策实施效果的局限，通过对具体保障性住房小区进行研究，有数据支撑论证，对保障性住房的物业管理政策实施、后期管理进行了反馈和思考，这将对今后保障性住房的物业管理有重要的借鉴意义。
三、北京市保障性住房物业管理模式现状及问题
(一)限价房、经济适用房物业管理现状问题
2006年1月1日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限。经济适用房物业管理的实施和完善对其良性发展运行具有重要意义。但是当前经济适用房住宅的物业管理情况不容乐观，存在诸多问题，不仅影响了业主的居住质量，同时也阻碍了整个物业管理行业的健康发展。
1.价格机制不合理
从经济适用房物业管理政策来看，政府考虑到经济适用房的业主对象多为中低收入家庭，为切实起到缓解中低收入人群的经济困难问题，经济适用住房的物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价的，经济适用住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，这使得以劳动密集型为主的物业管理企业在本来就非常微利的经营中更加举步维艰，难以生存，低廉的物管费用很难维持物业公司正常的经营开支，政府限价与企业追求利益形成了不可调和的矛盾，所以造成管理经济适用住房的物业公司不得不通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，从而出现业主认为物业公司服务质量差，拒缴物业管理费的局面。
2.缺乏市场竞争机制
目前，大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门下属企业改制后的物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着“国有企业”，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能像商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，市场竞争机制难以建立并发挥作用。
3.提供服务缺乏针对性
经济适用房小区居住人群的特殊性决定了其在物业管理模式上要区别于一般商品房小区进行经营，要依据服务对象的特殊性判断业主的需求，有针对性地开展服务，不能只注重物管企业本身的经济利益，脱离大多数业主的实际需求，盲目推出一些投入小、产出高的有偿服务。应根据广大业主的实际需要，有针对性地提供适用经济适用房小区的管理细化服务。
4.业主经济水平受限和消费观念落后并存
经济适用住房小区的不少业主由于自身的经济水平和专业知识所限，只强调物业管理费的收取高低问题，只关注小区的绿化、保洁等表面现象，而对于需要花费大量资金的楼房主体的硬件维护、设施设备的安全维修等专业问题关注甚少。如果物业公司只按照业主意愿收取过于低廉的物业管理费将势必在一定程度上限制物业管理公司进一步提高服务的质量和水平，放弃对小区物业的妥善维修和保养，长此以往必将造成经济适用房小区出现“未老先衰”的可怕后果。
(二)廉租房物业管理现状及问题
廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，主要目的是满足城市最低收入家庭急需解决的住房需求，而对于物业管理行业而言，廉租房物业管理工作却是一项新生物。到目前为止，全国在廉租住房物业管理上还没有一个统一的模式和路径。廉租住房物业管理不仅关系到城市长远发展，处理不好更可能是若干年后产生社会问题的诱因。
通过调查，我们发现北京市廉租房社区物业管理存在一定问题(见图2)，具体分析如下。
1.管理费用不足
根据有关规定，廉租住房家庭不用交纳基本物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。但是，仅凭这些资金相对于物业管理前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租住房社区的物业管理服务。
2.管理模式缺乏效率
目前，我国廉租住房物业管理大部分以政府行政管理为主，这与物业管理的市场性相违背，也不便于提高廉租住房社区物业管理效率，也不利于廉租住房社区可持续的物业经营。廉租住房有其社会保障性和社会福利性的特点，但是与传统的公房管理既有相似之处又有区别。虽然廉租住房也是“以租养房”，但是实际上是收了租也养不了房，仍然需要大量的财政补贴和保障资金投入。
3.社区劳动力闲置
我国廉租住房小区物业管理基本上没有充分利用社区劳动力资源的优势。特别是没有充分考虑廉租住房社区人力资源的特征，劳动力相对富余，比如部分保安、保洁、绿化、勤杂岗位完全可以安排解决廉租住房社区闲置劳动力问题。
图 2：北京广渠门廉租房物业管理分项满意度柱状图
四、北京市保障性住房物业管理存在问题的原因分析
(一)低收入家庭支付物业管理费的能力有限
物业管理费实际上就是物业管理公司提供的管理服务的价格。保障性住房住宅小区的业主和住户家庭大都有一个共同的特点就是多为来自城市不同区域的生活困难家庭和中、低收入家庭。保障性住房由于其天然的福利性和保障性，如果要求低收入群体居住的保障性住房住户和商品房业主，都按相同标准缴费和享受一样的物业服务，可能有些家庭承担不了。
(二)政府补贴物业管理费的效率低
作为带有社会保障性质的保障性住房，政府应对其物业管理费给予一定的补贴或对物业管理企业的税收给予一定的优惠政策，比如低税率或者减免某些项目的税收。从北京市保障性住房的物业管理政策来看，其物业管理费一直由政府定价或执行政府指导价，均属于政府制定的计划价格。保障性住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，不能根据市场供求情况灵活调整，也就失去了价格对市场供求均衡的影响力。而且目前大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门的下属企业改制的国家物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着共产党的企业，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能向商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，政府补贴物业管理费效率低，市场竞争机制难以建立并发挥作用。
(三)低收入家庭集中居住需要特殊的服务
北京市保障性住房建设的主体为经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后。部分经济适用住房项目建设规模过大、周边缺少就业岗位形成了功能单一的“卧城”，致使交通出行产生“潮汐”现象，造成严重的交通负担;社区规模过大难于管理，存在治安隐患;中低收入家庭大规模集中容易在空间上产生贫富分化与隔离，不利于社会的融合发展和和谐发展。由于上述特殊性，所以保障性住房的物业管理机制不能简单地由普通商品房的物业管理经验推知。
保障性住房小区的业主和住户多是由城市特困户和中、低收入家庭以及老城区拆迁户、失地农民安置户等组成的，他们对物业管理重要性的认识严重不足，不能较好地配合物业管理工作。
(四)政府和物业公司之间信息不对称导致物业公司存在寻租行为
物业管理企业作为市场行为的主体，追求经济效益是其基本权益，随着能源价格和劳务价格上涨，以劳动密集型为主的物业管理企业面临着重重危机，新政策也只能使物业管理企业在微利中徘徊，物业管理企业可能通过寻租行为来追求自身利益最大化。政府限价与企业追求利益形成了难以调和的矛盾。
五、建立北京市保障性住房物业管理新模式
(一)提高保障家庭物业管理的参与程度
1.建立小区就业模式
基于保障性住房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成，实现“双赢”。由于保障性住房小区劳动力的富余性， 居住人可以以出力的形式参与小区的物业管理，物业管理可把已有的劳动力资源作为培训重点，挖掘就业潜力。
具体做法是，小区选出数名业主代表(类似于业主委员会)，全权负责小区的物业工作安排，再由业主代表聘请人员从事小区的保洁、绿化、保安等专业性不强的工作。这种物业管理模式的优点是小区居民直接参与物业管理，可以降低管理费用，提高满意度。北京市保障性住房小区非常适合推广这种物业管理模式，并且已经具备了一定的条件。第一，这些小区具备符合条件的业主代表的潜在人选。业主代表必须有一定的闲暇时间管理小区，同时还要有很高的敬业精神和相应的管理水平。比如在公房小区中的原单位退休人员自然是最适合的人选，已退休的业主时间充裕，他们正需要平台发挥余热;同时小区是他们自己的地方，他们理所当然会关心小区的一草一木;退休职工在单位参加工作几十年，拥有一定的管理经验，完全可以胜任小规模管理工作。第二，小区内住户相互之间熟络，管理起来容易;小区内基础设施相对比较简单，不需要非常专业的设施管理人员;小区内绿地、停车场等公用场所面积小，维护简单。物业管理人员不需要非常专业的物业管理水平就可以开展物管工作。“就地取人”，把具备劳动条件的低困住户组织起来参与小区物业管理，建立“既是居住者又是维护者”的可靠稳妥的安全防范第一线团队，一方面解决了他们的就业问题，另一方面他们因为是为自己居住的家园服务，责任心和奉献意识更强。
2.设立小区居民“义务奉献日”
尽管此类小区与商品化开发建设的住宅小区相比在物业服务企业专业化运作上有许多特殊性，比如此类小区业主和住户对物业管理的认识有限、家庭经济收入有限、部分业主和住户的综合素质有限以及传统的居住习惯等。保障性住房小区居住者多为中、低收入家庭，观念陈旧，对改善公共居住环境缺乏热心。但正是这些特殊性决定了在此类小区必须实行专业化、市场化、规范化的物业管理新体制。只有这样，才能让他们逐步树立接受专业物业管理的意识，逐步树立市场经济体制下需自己“花钱买服务”的意识，逐步树立对物业服务企业的服务质量进行监督的意识，逐步树立对物业服务企业日常工作的配合和支持的意识等。通过每周工作例会、物业管理师专业讲座、巡区现场分析等方式培训并提高服务专员素质。
(二)配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费
北京现拟定对保障性住房物业收费采取政府指导价，而对一般商品房则实行市场调节价。譬如目前北京市经济适用房小区的收费是0.52元/平方米，比一般的商品房要低，并且保障性住房的收费标准近期不可能大幅上调。换句话说，很多保障性住房小区的物业管理公司是在生存线上挣扎。因此，目前对保障性住房实行全方位的酬金制是不现实的。那么在实行包干制的前提下，物业收费低，而政府对保障性住房小区物业管理公司又没有特殊的政策优惠，对这些公司是很不利的。物业公司是一个独立的经济实体，盈利是其最根本目标，因此，物业公司的变相收费也就很难避免，最终损害业主利益。怎样解决好后期问题?建议在初期物业管理部门应尽量地开展有偿服务，以有偿服务的所得来补充物业管理费的不足，进而保证物业管理质量。同时政府也可以在保障性住房小区项目设计规划阶段做出相应规定，开发商应为保障性住房小区的后期物业管理企业设计建造出部分经营用房，以保证物业管理企业能利用经营用房的收入来补贴物业管理费的不足。
物业收费价格与政府制定一般商品房收费价格比较，要相对偏低一些，适合低收入家庭的经济承受能力。如果从住房档次来分析，低收入家庭居住的保障性住房小区，一般套型面积小、容积率高、绿化率低，居住环境相对普通一些，收费低一些也是比较公平的。
(三)避免低收入家庭集中居住
发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。
政府制定年度建设计划和倾斜政策应给予中低收人家庭更多关注。保障性住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。应尽可能将保障性住房建设于大运量、经济型公共交通发达、公共设施服务水平较高的地区，这样可以从源头上避免中低收入家庭居住空间越来越被边缘化的趋势。同时应加大投资力度，尽快完成选址后各项配套设施的建设与运行，避免设施建设的严重滞后。采用“大融合、小分散”模式合理控制建设规模，倡导混合居住、设施共享共建，为中低收入家庭创造完善舒适的社区生活环境。
(四)强调物业公司的社会责任
鉴于保障性住房小区的特殊性，也需要接管此类小区的物业服务企业要以社会效益优先，真正担负起企业的社会责任。笔者设想接管此类小区物业服务企业的经营活动可以与发展残疾人事业和解决城市下岗失业人员和具有相应劳动技能的残疾人员作为员工，不仅解决他们的就业问题，减轻了社会负担，还由于他们在本小区或相关小区内从事物业管理服务工作，可直接影响到相邻业主和住户对物业管理服务工作的理解和支持，逐步培养他们接受物业管理服务的意识和履行交纳物业管理服务费用的义务，为逐步减少政府对此类小区物业管理服务费用的资金扶持提供条件。另一方面，接管企业还可以以接管的小区为基地，对相关残疾人和下岗失业人员从事物业管理服务工作进行业务培训，为他们提高就业技能提供切合实际的培训场所。
对于接管企业必须制定出一系列针对性的服务方案，以满足此类小区特定住户群体的需要等。比如针对一些老弱病残人员家庭、特困户家庭等，变特约有偿服务为免费提供服务等，即体现了企业的社会责任，又能将政府对企业的信任转化为对弱势群体做好全面服务的行动，将政府对弱势群体的关爱落到实处。当然政府在选聘接管此类小区的物业服务企业时，要重点审查企业的实力、信誉和相对应的管理业绩等。选聘此类小区的接管企业宜采用议标的方式。同时政府主管部门应建立对接管企业的监督考核体系，确保扶持资金的正确使用，确保接管企业严格按照物业管理服务合同约定的标准提供服务。
因民镇公租房廉租房物业管理移交协议书
甲方：昆明市东川区因民镇人民政府 （以下简称甲方） 乙方：昆明市东川区因民镇田坝社区 （以下简称乙方） 为规范因民镇公租房管理，根据《东川区人民政府办公室关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及营运管理的通知》（东政办法〔2016〕252号）、等有关文件规定，经镇党政联席会议研究，就加强公租房、廉租房管理，给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于因民镇田坝社区的公租房、廉租房物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：
一、从2017年3月1日起甲方正式将公租房、廉租房物业管理工作移交乙方进行全面管理。
二、从2017年3月1日乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。
三、为了加强小区物业管理工作，乙方在甲方指导下，组建公租房管理办公室，使物业工作依法、依规进行。 四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。
五、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：
1、住宅小区规划平面图。
2、工程竣工总平面图。
3、单体建筑、结构、设备竣工图。 4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。
5、工程质量验收合格证。
6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。 六、关于大、中型专项维修资金使用问题：由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。
七、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。
八、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
九、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页1）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。
十、未尽事宜，双方协商解决。
十一、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。
十二、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。
甲
方：昆明市东川区因民镇人民政府
甲方代表：
乙
方：昆明市东川区因民镇田坝社区 乙方代表：
二OO
年 月 日
附页1 物业管理服务内容、标准 服务内容：
一、建筑物共用部位的养护、维修；
二、公共场地的养护、维修；
三、供水、排水、供电、通讯、供暖等共用设备、设施的养护、维修；
四、公共环境卫生的清扫、保洁；
五、物业档案资料管理；
六、公共区域内的环境绿化。
服务标准：
一、环境卫生管理
1、公共场所、区域卫生随时清扫，保持清洁，无杂物、无卫生死角。
2、物业区内无违章搭建物，公共和共用部位无乱堆、乱放、乱贴、乱刻和乱挂现象。
3、物业区实行垃圾袋装化，做到日产日清。
4、物业区内房屋楼梯间，共用通道地面、楼梯扶手、窗台应保持清洁卫生。
5、房屋楼梯间，共同通道墙面灰尘和窗户，每年进行一次彻底清扫和窗户玻璃春秋两季清洗。
6、共用休闲娱乐设施保持清洁、卫生、不被占用。 二、共用设施、设备管理
1、共用设施、设备良好，运行正常。并按原设施用途使用，有严密的运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。
2、物业区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的安全、卫生管理措施，按规定定期对水质检验，对水箱进行消毒清洗，保证二次供水水质合格。
3、需二次供水的物业，应有二次供水卫生许可证或操作人员健康许可证。
4、对物业的公共照明设施、设备，应保持数量齐全，状况良好，运行正常，随坏随修。
5、公共休闲娱乐设施状况完好，做到随损随修。 三、绿化管理
1、对花、草、树木定时浇水，按期施肥，及时消除病虫害。
2、随时铲除花、草间的杂草，草坪、树木定期修剪，保持美观。
3、制止占用绿地和在绿地上堆放物品，抛扔杂物或利用树木晾晒衣物行为。
4、制止践踏绿地和损坏花草、树木行为。 5、保持物业区内花、草、树木成活率90%以上。
四、房屋管理 1、依据政府有关规定，制止业主随意改变房屋结构和使用用途的行为。
2、保持房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。
3、保持房屋完好率达90%以上。
4、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，及时提请业主或业主委员研究处理 五、房屋修缮
1、制定年房屋共用部位、共用设施修缮计划，公租房管理办公室审定后实施。
2、对损坏的房屋共用部位，应及时予以修缮。 3、房屋修缮后，应达到国家城住字（84）第677号文件规定的修缮标准。
4、设立和公布报修电话等便民报修设施。 5、对危及人身、财产安全的急修项目即时维修。
6、大、中修项目按业主或业主委员会审定的维修计划确定的开、竣工时间进行修缮。
六、治安管理
1、已形成户外封闭区域的物业管理区域，实行门卫夜间值班制度。
2、物业区内，禁止流动商贩经商。
3、制止物业区内打架斗殴和损坏物业共用部位共用设施，场地行为，劝阻在公共场区、所内的人员纠纷。 七、道路、场地管理
1、物业区内区域道路畅通，路面平坦无损坏。 2、公共活动场地地面平整，无其他物品堆放，无积水和降雪堆积。
3、室外雨水排放畅通，沟道无大量积水。 八、其它
1、摩托车和自行车应放在停车棚内，自己看管，丢失或损坏乙方概不负责。
公租房运营管理论文
一、我国公租房运营管理模式问题分析
（一）深圳模式——政府多部门管理1．主要内容及特点。深圳市公租房运营管理主体涵盖住房制度改革办公室、深圳市住宅租赁中心等政府部门或政府委托授权下的事业组织；
其公租房保障范围确定较为合理，覆盖本地户籍的家庭、单身人员以及非本地户籍的家庭以及国内外引进人才；
从监督管理机制来看，存有体制内部监督现象，缺失外部监督力量，主要由住房保障管理部门实行自我检查、监督。2．存有的主要问题。（1）多头管理若协调不得当，则必然导致公租房审查程序冗繁。深圳模式下其程序审查需经过三层，面对住房需求迫切的中低收入人群，对本就稀缺的公租房资源，申请者需等待更长时间，政府管理效率有待提升。（2）就当前反馈的数据来看，深圳公租房租金设置不尽合理。对“夹心层”群体来说，公租房的吸引力正在于其优惠合理的租金设置，但因前期调研工作未落实到位，深圳公租房租金标准过高，出现保障对象弃租现象，公租房保障功能未能发挥。以2007年深圳市建设的2730套公租房为例，直到2010年末，才有894户入住，其入住率仅为32.75%，而2008年深圳福田区配租成功的300多套公租房在第一批租房两年租赁期满后，绝绝大多数租户不再选择续租。（3）房屋的配套建设、物业服务水平都无法满足受众群体的需求。当前深圳市营造的公租房多为临时筹建，房屋质量、配套建设以及社区服务都存有诸多问题，很多公租房社区在水电、防盗、电视网络等基本配套项目存有工作缺失现象，很多社区表现为公共居住环境差，租户满意度低。
（二）重庆模式——政府专门机构管理1．主要内容及特点。与深圳模式不同，重庆公租房运营管理由专设的公租房管理局专门负责，其职责涵盖公租房规划、房源储备、配租审核、监督管理等；
保障对象十分广泛，无住房者以及人均住房面积低于13平方米的家庭皆可申请，保障对象的范围持续扩大，在主城区无住房的人几乎都可申请公租房；
租金设置相对较为合理，大致为主城区同类型住房市场租金的60%，其标准设置以户型大小为参考；
租赁期限设置较为合适，最短为一年，最长为五年，从承租人具体情况加以确定。2．存有的主要问题。（1）准入机制设置过低引致“挤出”效应。重庆模式下，保障对象范围设置很广，限制较少，容易导致部分亟待解决住房困难的群体无法享受政策的优惠。重庆的公租房社区主要位于二环附近，而重庆的二环交通基础设施有待完善，由此租户居民的出行成本较高，合理优惠租金的优势被削弱。导致中低收入人群即使符合申请条件，亦不愿租住。（2）管理主体相对较为薄弱，监督管理工作滞后。设置专业的管理机构有助提升公租房运营效率，但重庆市公租房管理局仅有45名工作人员，却需面对截至2014年初已经竣工的3000万平方米的公租房，重庆对公租房建设运营做出较为详细的规定，真正实施起来却存有困难，某些社区空置公租房违约事件仍然存有。面对巨量的公租房出现，如何对公租房住户实行有效的动态监管，将成为今后一段时间需重点注重的问题。（3）重庆市公租房运营管理制度规定租户五年租期结束，可对承租房屋实行购买，从当前反馈的信息看，很绝大多数先期承租行为的目的皆为“购买”，其购置意愿较为强烈，若随后的公租房融资建设无法跟上步伐，则将有可能出现“无房可供”的尴尬情境。
（三）上海模式——市场化运营模式1．主要内容及特点。从运营管理主体来看，上海通过设置一批具有法人资格的公租房运营企业，在“全封闭”的模式下具体实施公租房市场化运作，其职能集中在房源供给、租赁管理、引导社会主体参与投资建设等；
保障范围设置宽泛，不要求当地户籍，符合经常居住一年以上、有一年就业合同、住房面积低于15平方米的条件即可申请入住公租房；
公租房的监督管理，主要由上海市、区两级制定规范化申请审核检查办法，以定期或随机的方式实行监督。2．存有的主要问题。（1）上海市在保障对象准入标准中，并未设置收入门槛，容易导致符合条件的申请者与可供房源之间形成巨大落差，造成真正存有住房困难的群众“希望越大，失望越大”。（2）对居住年限、工作稳定性、社会保险金缴纳等方面加以限制，可能会对很多底层外来务工人员产生“挤出”效应。这部分群体普遍存有未与工作单位签订劳动合同、未办理社会保险等情况，由此无法申请公租房。这部分真正需要住房保障的群体被制度排斥于保障体系之外。（3）上海市取消了收入与财产的限制，住房面积的要求更是宽松至人均15平方米的条件，试想一户三口之家拥有上海市将近45平方米的产权房，依据当前上海市的房价行情，整套住房的价值将超过100万元，如果拿去置换，完全不存有住房困难的问题。而且拥有产权房的申请者，如果成功申请到公租房，极有可能将公租房或产权房对外出租，赚取租金，将产生很大的寻租空间。（4）监督管理机制不甚健全，即使上海要求各区（县）住房保障机构制定规范化检查办法，但具体执行效果不理想，过多集中于检查运营机构的申请审核状况，未使用多种手段实施动态监督管理，导致很多违约甚至违法行为没有得到即时惩处。
二、其他国家和地区公共住房管理模式的启示
（一）建立健全法律法规体系一些发达国家以及我国香港都十分重视建立健全住房保障法律法规体系，明确住房保障的实现方式，并以法律权威为住房保障政策的有效落实提供依据。如美国为解决中低收入人群的住房问题，先后颁布《国家住房法》、《住房和社区发展法》、《国家经济房法》等法律，力图透过法律的强制力实现住房保障的目标。
（二）充分调动非营利性组织等社会团体的力量通过对我国现行公租房运营管理模式的分析发现，不能仅靠政府责任强化这个手段，还应看到非营利组织的巨大潜力，应注意引导非营利性机构社会治理功能的发挥，减轻政府负担，提升政府工作效率。法国建立低租金住房联合会，作为非营利性组织，承担着法国相当部分的公共住房营建、投融资平台构建以及运营管理职责，而法国政府更多为其提供政策倾斜，提供补贴和优惠贷款等。
（三）使用多种手段实施动态管理美国和我国香港在动态管理手段实施中有着丰富的实践经验。如美国的地方管理机构以5年为周期重新审查接受房屋补贴的低收入人群，若发现其不再符合政府规定的范围，则将取消其享受政府补贴的资格，不再协助其解决住房问题。香港房委会也经常对公共住房申请资格标准实行审查，防止出现租金设置与社会经济发展状况脱节现象。
（四）持续完善配套服务提升公共住房居民的生活质量需要完善的配套服务保障。新加坡的很多做法值得借鉴和学习。新加坡公共住房建设以方便居民出行为要旨，其主要在公交车站、地铁出口等附近营建，“组屋”住宅施行24小时紧急维修制度，为居民住户营造出安心、放心的居住环境。我国香港地区重视公屋建设与配套设施同步完成，并对学校、商场、文化娱乐项目等实行合理布局，尽量满足居民的生活需求。
三、公租房可持续运营管理发展建议
为解决现行公租房运营管理模式的问题，进一步优化运营方式，保证住房公平目标的实现，提出完善公租房可持续运营管理的建议。
（一）理清公租房参与主体角色，形成有效良性互动根据社会治理理论，政府并非社会管理的唯一有效主体，传统意义上的政府职能正在悄然发生改变，像公租房资源这样的准公共物品，政府理应以各种形式积极促动非营利性组织、人民群众的广泛参与。
（二）建立健全住房保障法律法规体系从其他国家和地区的经验来看，公共住房建设、运营管理的完备很大水准仰赖住房保障法律法规体系的建立健全。在法制治理模式下，所有的参与主体都应受到法律法规的约束，保障性住房法律法规的制定和实施都应通过多样的媒体宣传手段，在社会征求意见基础上，拟定意见稿，充分参考民意、反映民意，唯有如此，才能实现公租房的稳定、可持续发展。
（三）进一步完善准入机制从当前我国的公租房建设来看，房源数量有限，必须把好入口关，否则将导致高收入阶层的投机行为，损害公租房资源分配的公平性，准入机制的完善主要在准入与资格的审核上。1．设置合理的准入标准。公租房准入标准的设置与社会公众和承租人有着密切联系，应积极汇集民意民智，制定符合社会发展状况的标准。关于申请对象身份的认定，户籍不应成为公租房申请的障碍，只要申请者对城市发展做出贡献，其收入无法保证其租住到合适的市场化住房，就应保障他们的居住权。对于申请对象条件的限制，必须对财产设置严格要求，保障房体系内的群体必须为无法通过自身水平解决住房问题的人员，政府应科学、合理地综合考量当地居民生活水平、物价、房租水平等，合理地划分公租房收入线以及总资产量化标准。2．对申请条件实行严格审核。公租房的审核程序必须实现透明化、规范化，对申请条件实行严格审核，申请者家庭的收入来源多元化为审核工作带来很大麻烦。申请者财产和收入审查工作十分繁复，若仅靠政府实行审查，行政效率不高，且存有浪费行政资源现象，作为运行模式的重要参与者，非营利性组织可依靠其专业性、贴近基层、灵活性等优势在公租房准入程序审核中发挥重要作用。首先，申请人的工作单位应提供初审意见，据此非营利性组织实行复核，并将检查结果实行公示，任何参与主体都可行使其监督职能。其次，个人信用体系建立给公租房审核工作带来一定的便利，将有效确保管理部门能够实时掌握保障对象的住房变动以及收入变化情况，当前上海市廉租房建设中采用的“居民经济状况核对系统”值得推广，政府部门之间理应构建信息交换平台，对掌握的信息实行共享。最后，可根据保障对象的表现，建立信用等级评定制度，与保障对象的银行贷款、保障房申请直接挂钩。
（四）合理设置租金标准政府、社会公众、承租人等参与主体应通过相互协商，确定公租房的租金标准，不应由政府或者产权者单方面确定。租金标准的设置应充分考虑承租人收入水平，制定合理的标准，避免“过高”或“过低”的极端。美国的一些做法值得学习，如地方立法确定租金控制水平，主要通过承租人投票表决，多数人认为租金过高，则可适当调整租金的标准。我国可根据治理机制，通过定期举办价格听证会，保证听证会程序的透明化、规范化，充分征求承租人以及社会公众的意见，充分反映广泛参与主体的利益，避免出现“听而不证”的现象。
（五）重视并增强退出、监督管理应充分调动各方力量，保障对公租房使用效率的有效监管。首先，应充分发挥非营利性组织的监管优势，非营利性组织作为贴近基层的民间团体，可与承租人之间实行更有效的沟通，更容易获取其信赖，也更容易收集其所需数据。能够两年为周期定期检查承租人的收入变化、住房使用状况等，不定期抽查承租人的租赁行为是否规范，有无私自改变租赁用途现象存有。其次，应建立健全有效互动的社会监督机制，保证基本的监督渠道畅通。最后，应持续建立健全个人信用体系，增大惩处力度，制定严厉的惩罚措施。这些都需要参与主体的协调配合，只有这样，才能保障公共资源的公平分配。此外，我国的公租房建设也应注重配套管理与服务的跟进，争取实现公租房建成后相关配套服务能马上运转，以吸引更多的“夹心层”群体申请入住。
四、结语
在分析我国现行公租房运营模式问题的基础上，尝试提出完善现有模式的一些建议，避免政府或市场单一管控模式的不足，就应充分发挥政府、非营利性组织、社会公众、承租人等参与主体的协商合作。首先，以深圳、重庆、上海为代表的公租房运营管理模式存有很多问题，不外乎准入标准界定不合理、租金设置不合理、监管机制不健全、配套管理跟不上等；
其次，“他山之石，能够攻玉”，发达国家和地区在公共住房管理模式有很多可供借鉴的经验，如法律法规体系的建立健全、社会力量的充分调动、监督管理的动态化实施等，我国都可在考虑国情基础上吸纳；
最后，作者提出理顺公租房参与主体角色、建立健全住房保障法律法规体系、进一步完善准入机制、合理设置租金标准、重视并增强退出、监督管理等相关建议。
公租房运营管理论文
北京市公共租赁住房后期管理暂行办法
（征求意见稿）
目 录
第一章 总 则 第二章 租赁管理 第三章 物业服务 第四章 监督管理 第五章 附 则
第一章 总 则
第一条 为规范本市公共租赁住房后期管理，加强房屋使用监督管理，提高管理服务水平，维护社会公平，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发[2011]61号）、《关于加强保障性住房使用监督管理的意见（试行）》（京政发[2012]13号）及相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内公共租赁住房后期管理工作适用本办法。
本办法所称公共租赁住房后期管理，是指公共租赁住房租赁管理、物业服务等工作。
1 第三条 市住房城乡建设主管部门负责本市公共租赁住房管理和对区县管理部门的业务指导、监督考评。
各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租赁住房后期管理工作，对公共租赁住房产权单位进行指导、监督和检查，依照规定组织相关部门对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。街道办事处（乡镇人民政府）应与区县住房保障管理部门共同完成相关工作。
公共租赁住房产权单位应当负责租赁管理、物业服务等工作，并配臵专人协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）及社区管理部门等开展社区服务。
第四条 公共租赁住房产权单位具体承担下列职责：
（一）建立岗位职责和人员管理制度，制定公共租赁住房运营管理方案和租赁管理服务规范，并组织实施；
（二）办理房屋入住手续，与承租家庭签订房屋租赁合同，并按租赁合同约定提供服务；
（三）负责房屋租金确定、收缴等工作，并协助承租家庭办理租金补贴；
（四）建立承租家庭动态档案，定期入户走访，及时掌握承租家庭成员基本信息变化情况；
（五）受理家庭申请户型调整、调换、续租申请，并按照区县住房保障管理部门的决定办理相关手续；
（六）宣传、贯彻执行住房保障政策，开展日常检查，接受、处理举报和投诉，依据租赁合同约定监督承租家庭房 2 屋使用情况；
（七）依据租赁合同纠正和处理违规使用房屋行为，办理合同终止手续，并及时报告区县住房保障管理部门；
（八）负责公共租赁住房自用和共用部位及设备设施的维修养护，保持房屋及设备设施完好，确保房屋正常使用；
（九）委托物业服务企业对房屋进行物业服务；
（十）按要求定期向区县住房保障主管部门报告后期管理工作情况，并接受主管部门检查；
（十一）按照有关规定或合同约定应当承担的其他工作。
第五条 承租家庭应自觉遵守本市公共租赁住房管理规定和房屋租赁合同约定，按时交纳房屋租金，合理使用房屋，配合产权单位进行房屋维护及维修工作。
第六条 物业服务企业受公共租赁住房产权单位委托，依据国家及本市住宅物业管理服务有关规定，按照委托物业服务合同做好公共租赁住房小区物业服务工作。
第二章 租赁管理
第七条 公共租赁住房产权单位应在管理区域内设立房屋租赁管理服务站，安排专人为承租家庭提供租赁管理服务，监督物业服务企业工作，具体负责公共租赁住房的入住手续办理、家庭档案建立、租赁合同签订、变更、续租、终止、房屋租金收缴、合同履约监督、房屋维护及维修等工作。
同一公共租赁住房管理区域应至少配备2名房屋租赁管 3 理人员（以下简称房管员），实际管理户数超过500户的，产权单位应配备不少于3名房管员，并按照每超过300户增配不少于1名的标准增配房管员。
第八条 公共租赁住房产权单位在组织家庭办理房屋入住手续前30日，应将拟办理入住家庭情况书面告知家庭申请所在区县住房保障管理部门，获取承租家庭成员基本情况。
区县住房保障管理部门对产权单位提供的拟入住家庭名单进行复核后，将符合办理入住手续家庭的申请情况书面反馈产权单位，对不符合规定条件的家庭，书面通知产权单位暂缓办理入住手续。
第九条 承租家庭办理公共租赁住房入住手续时,应与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同。承租人为保障性住房申请核定表中的申请人，其他入住家庭成员应与保障性住房申请核定表中所列家庭成员一致。
公共租赁住房入住家庭实行实名登记备案制。产权单位应完善入住家庭成员基本信息档案，建立入住家庭管理台帐，并根据家庭成员基本信息变化进行动态更新。
公共租赁住房租赁合同签订后15日内，产权单位将配租家庭名单、配租房源、房屋租金等材料报送承租家庭申请所在区县住房保障管理部门备案。
第十条 公共租赁住房租金按本市相关规定确定并实行动态调整。
公共租赁住房产权单位按照租赁合同约定收缴房屋租 4 金。承租家庭符合公共租赁住房租金补贴申请条件的，可按相关规定向街道（乡镇）住房保障管理部门申请租金补贴。
第十一条 承租家庭因自身原因要求在申请家庭成员间变更承租人的，可向公共租赁住房产权单位设立的租赁管理服务站提出申请，并按下列程序办理：
（一）承租家庭按规定推举新的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因，产权单位核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料，报承租家庭原申请户籍所在区县住房保障管理部门审核。
（二）区县住房保障管理部门组织街道（乡镇）住房保障管理部门对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合承租条件的，应在公共租赁住房小区公示10日。公示无异议的，区县住房保障管理部门应在15日内将同意变更意见反馈给房屋产权单位；
公示有异议的，区县住房保障管理部门组织相关部门进行复核。
（三）产权单位在接到区县住房保障管理部门反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，合同期限不变。
经区县住房保障管理部门复核，家庭不再符合承租条件的，区县住房保障管理部门按照相关规定处理，并在15日内将处理结果书面告知产权单位。
第十二条 承租家庭因人口变化需调整配租住房，或因子女入学等家庭原因申请在同套型调换配租住房地点的，承租家庭可向公共租赁住房产权单位提出申请，经区县住房保 5 障管理部门审核后，产权单位予以调整或调换。具体申请程序和办理时限按第十一条相关规定执行。
市住房保障管理部门建立公共租赁住房管理信息平台，完善承租家庭调换轮候登记册。公共租赁住房承租家庭调换完成后，承租家庭与产权单位重新签订租赁合同。
公共租赁住房承租家庭配租住房调整实施细则，由市住房城乡建设主管部门另行制订。
第十三条 承租家庭自愿退出公共租赁住房的，承租家庭应提前30日向公共租赁住房产权单位提出书面申请，结清相关费用，并在规定期限内将住房腾空交回产权单位。产权单位在与承租人解除租赁合同15日内，应书面通知承租家庭原申请所在区县住房保障管理部门。
承租家庭退出公共租赁住房视同放弃一次配租资格，可继续轮候。同一家庭只能放弃两次配租资格，超过两次须重新申请。
第十四条
承租家庭通过购臵、继承、受赠等方式获得其他产权住房或又承租其他公有住房超过住房面积标准的，应退出承租住房。
区县住房保障管理部门每年组织对承租家庭住房变动情况进行复核。经复核，承租家庭不再符合条件的，区县住房保障管理部门作出取消资格决定，并在15日内书面告知公共租赁住房产权单位。
第十五条
租赁合同期满后承租家庭提出续租的，区县住房保障管理部门应对家庭资格进行复核。
6 承租家庭在合同期满前90日向公共租赁住房产权单位设立的租赁管理服务站填报续租申请材料，产权单位收齐相关材料后报承租家庭原申请户籍所在区县住房保障管理部门，区县住房保障管理部门收到家庭申请30日内，组织街道（乡镇）住房保障管理部门对家庭人口、收入和住房等情况进行复核，并依下列情况做出处理决定，书面告知公共租赁住房产权单位：
（一）承租家庭未超过届时公共租赁住房收入标准的，可继续承租公共租赁住房。
（二）承租家庭超过届时公共租赁住房收入标准，但家庭成员他处无住房的，可继续承租住房，并按同区域同类型住房市场租金缴纳房屋租金。
产权单位在接到区县住房保障管理部门书面意见后，在30日内完成与承租家庭续租，或收回承租的公共租赁住房。
产权单位无法向承租家庭提供原住房续租的，经同级住房保障管理部门同意，可在持有的房源中调配其他房源给承租家庭。
第十六条 公共租赁住房产权单位负责房屋室内自用部位和自用设施维修养护服务。自用部位包括户门、室门、外窗、户内顶棚、墙面、地面、阳台、设臵的防盗栏等。自用设备包括户内电气、燃气、供热、自来水分户表以内的管线及配件，卫生洁具、厨房器具和相关的上、下水管道及其他配套电器。
产权单位接到住户报修后，应组织专业维修人员或委托 7 物业服务企业工程人员及时维修，需收取费用的应按相关标准向住户收取。
第十七条 公共租赁住房产权单位应组织房管员对承租家庭进行入户检查，及时掌握家庭人员变化、租户需求、房屋使用、室内设备设施完好等情况，做好检查记录。检查记录由产权单位归入承租家庭档案管理。
产权单位组织入户检查时，承租家庭应至少一名成年家庭成员在场。入户检查的房管员应不少于2人，并按规定佩戴工作证件。
产权单位每季度按照不低于实际入住家庭户数30％的比例组织入户检查，每年必须对入住家庭检查1次。对曾有违规使用房屋行为的家庭，产权单位应对其组织不定期抽查，并适当增加入户检查次数。
第十八条 承租家庭有转租、转借、闲臵、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋和违规使用公共空间等违规行为或违反租赁合同约定行为的，公共租赁住房产权单位房管员应按照租赁合同约定及时制止，制作询问笔录。当事人不配合无法制作询问笔录的，房管员应及时做好工作记录。
家庭拒不改正的，产权单位应按房屋租赁合同约定处理，直至解除租赁合同，要求家庭退出公共租赁住房。
产权单位应在15日内将处理结果向相关区县住房保障管理部门报告，并及时将检查及处理情况录入公共租赁住房管理信息系统。
第十九条 公共租赁住房产权单位应向承租家庭明确 8 公共租赁住房使用的各类不良行为，并对承租家庭租住行为进行检查监督，发现家庭有危害小区住户居住安全、破坏小区环境卫生和违规使用房屋等方面不良行为应立即予以制止，并按有关规定处理。
第二十条 公共租赁住房产权单位应在租赁管理服务站设立举报信箱，定期开箱收集举报信息；
公开举报电话，设臵专（兼）职人员负责接听，并做好违规违约使用房屋举报信息汇总登记、调查、处理工作。
产权单位可对承租家庭的履行租赁合同约定情况在楼栋内等场所予以公示，接受小区住户监督，包括公共租赁住房租金交纳、租金补贴额及房屋使用情况等。
第二十一条
公共租赁住房产权单位应协助区县住房保障管理部门完成对承租家庭成员及收入、住房情况复核、公示张贴及意见收集等工作。配合住房保障管理部门做好住房保障政策宣传，引导家庭合理使用房屋，维护小区秩序。
第二十二条
公共租赁住房产权单位应建立承租家庭意见征询机制，每半年组织召开一次租户代表联席会，每年组织租户填写满意度调查问卷，征询改进小区物业服务、租赁管理、使用监督管理、社会公共服务、社区建设等方面意见和建议，并将结果书面反馈区县住房保障管理部门。
第二十三条 公共租赁住房产权单位应按月、季、年向区县住房保障管理部门报告持有管理的公共租赁住房出租、空臵、租金收缴、违规使用、举报调查、违约处理、退出等情况。
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第三章 物业服务
第二十四条 集中建设的公共租赁住房，公共租赁住房产权单位可以自行管理，也可以通过招投标方式将全部或部分专项服务委托给物业服务企业或其他专业性服务企业。同等条件下优先选择有保障性住房小区物业服务业绩的物业服务企业承担。
配建的公共租赁住房，应与本物业管理区域内的其它物业委托同一家物业服务企业实施管理。建设单位不得通过增设护栏等方式将公共租赁住房与区域内其它物业分隔。
第二十五条 公共租赁住房应配臵租赁管理服务办公用房，用于区域内公共租赁住房及租户档案资料保存、租户接待、人员值班备勤等日常工作。
集中建设的公共租赁住房，公共租赁住房产权单位应合理安排配套用房，满足小区物业服务和租赁管理办公使用。
配建的公共租赁住房，建设单位应在首层配建建筑面积不低于100平米的配套用房，由产权单位按回购价格收购作为租赁管理服务办公用房使用。
本办法实施前已建成的公共租赁住房，产权单位可向建设单位收购建筑面积不低于100平米的配套用房作为租赁管理服务办公用房。无法收购的，产权单位可安排建筑面积100平方米左右的首层房源作为租赁管理办公用房。
第二十六条
集中建设的公共租赁住房由多个产权单位共同持有的，应由持有房屋建筑面积最多的产权单位牵 10 头，会同其他产权单位组建业主大会或建立业主联席会议制度，共同决定小区物业服务等公共事项。
配建公共租赁住房的产权单位，应积极配合建设单位推进业主大会的成立。产权单位作为物业所有权人参加业主大会，按持有房屋建筑面积在业主大会中行使业主权利。
第二十七条 集中建设公共租赁住房委托物业服务企业实施物业管理的，在服务合同期限届满前，产权单位可委托物业服务评估监理机构对物业服务合同履行情况进行评估，同时结合承租家庭对物业服务企业的服务评价情况，决定是否续聘物业服务企业。
第二十八条 配建的公共租赁住房，建设单位和产权单位可在公共租赁住房建设收购协议中约定，建设单位将公共租赁住房交付给产权单位后，物业服务费由产权单位承担。
第二十九条 公共租赁住房产权单位应当负责公共租赁住房及其配套设施设备的维修养护，确保房屋正常使用。
公共租赁住房可形成独立物业管理区域的，暂不交纳专项维修资金。配建的公共租赁住房应按本市相关管理规定缴纳专项维修资金。
第三十条 公共租赁住房产权单位持有的地下空间，应按照本市相关规定合理使用，面向承租家庭提供各类服务。管理区域范围内的电梯、楼道、宣传栏等公共空间，应首先满足小区居民服务和政策宣传需要。
规划用于公共租赁住房的停车位应优先满足本小区内承租家庭租赁使用。
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第四章 监督管理
第三十一条 市、区县住房保障管理部门应采取定期检查、档案资料抽查、对承租家庭走访、举报投诉处理、舆情社情监测等方式，加强对公共租赁住房产权单位管理工作、承租家庭房屋使用情况进行监督考核。
第三十二条 市住房保障管理部门建立公共租赁住房信用信息共享制度，将公共租赁住房产权单位、受委托参与管理服务企业、承租家庭的违规违约处理情况、承租家庭资格变动信息进行记录、归集、共享，并可按照有关权限和程序与其他部门共享，为社会信用管理提供信息服务。
第三十三条 公共租赁住房产权单位及其委托的管理服务单位有下列行为之一的，住房保障管理部门及时督促产权单位按规定整改。拒不改正的，住房保障行政管理部门按《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）相关规定予以处罚。
（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；
（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；
（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。
第三十四条 承租家庭有下列行为的，公共租赁住房产权单位可依照租赁合同约定解除合同，收回房屋：
（一）将房屋转租、转借或者擅自调换承租住房的；
（二）改变承租住房用途或房屋结构；
（三）破坏或者擅自装修承租住房，拒不恢复原状的；
（四）连续3个月以上在承租住房内居住不满30日的；
（五）累计3个月未按照合同约定交纳租金的；
（六）被区县住房保障管理部门取消公共租赁住房资格的；
（七）其他违反法律、法规规定及租赁合同行为的。 责令退回承租住房的家庭，产权单位可给予两个月的过渡期，过渡期内按照同区域、同类型市场租金收取租金；
逾期仍拒不退回的，公共租赁住房产权单位可依法向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房，并按照同区域、同类型市场租金收取滞留期间的房屋租金。
第三十五条 公共租赁住房产权单位应依据租赁合同对承租家庭的违规违约行为进行处理，承租家庭有将房屋转租、转借、擅自调换、闲臵、改变用途及在房屋内从事违法活动的，应及时向区县住房保障管理部门报告。
区县住房保障管理部门通过定期检查和抽查中发现承租家庭有骗租、转租等违规行为，或接到产权单位报告承租家庭有违规行为的，区县住房保障行政管理部门按照《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）相关规定予以处罚。
第三十六条 各级住房保障管理部门、公共租赁住房产权单位及其他相关管理服务单位的从业人员，如有参与公共租赁住房违规使用，或纵容、隐瞒公共租赁住房转租、转借、13 闲臵等违规行为的，应按照相关规定处理。
第三十七条 公共租赁住房产权单位应加强对委托的相关管理服务企业进行监督检查，组织日常工作考核。对于考核不合格的或居民反映问题较突出的，产权单位应令其限期整改或重新选聘相关服务企业。
第五章 附 则
第三十八条 通过市场趸租方式筹集的公共租赁住房的后期管理工作按照本办法规定执行，公共租赁住房筹集单位承担本办法规定的公共租赁住房产权单位的职责。
第三十九条 各产业园区管委会或所属企业组织筹集运营的公共租赁住房，其后期管理办法由园区管理机构参照本办法制定，经区县人民政府批准后实施，并报市住房保障工作领导小组办公室备案。
第四十条 本办法自2013年 月 日起施行。此前公共租赁住房管理规定中与本办法不一致的，以本办法为准。
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