2020 年 4 月
本月关注
企业
申请日期
上市时间
汇景控股 2019/10/25 2020/1/16 代码
名称
4 4 月涨跌幅
600622.SH 光大嘉宝 23.84% 600185.SH 格力地产 20.48% 600094.SH 大名城 15.69% 600340.SH 华夏幸福 14.60% 600246.SH 万通地产 14.31% 代码
名称
4 4 月涨跌幅
0112.HK 勒泰集团 58.46% 1895.HK 鑫苑服务 35.26% 0754.HK 合生创展集团 26.45% 6049.HK 保利物业 24.38% 0733.HK 合富辉煌 24.03% 【房企融资大环境维持收紧 ，部分领域有利好消息 】
本月政府依然延续了严管房企融资，坚持房住不炒的战略，并对相关政策作出了说明和解释：4 月 3 日，财政部在国新办举行的新闻发布会上明确了地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目，22 日银保监会又强调要坚决纠正贷款违规流入房地产行为。而与此同时，政府仍然对房地产行业的发展释放出了一些利好：4 月 3日财政部将城镇老旧小区改造纳入了地方政府专项债券的支持范围；上海政府在 10 日宣布会支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持；20 日央行将 5 年期以上 LPR 下调了 10 个基点；30 日证监会和发改委联合下达通知表明要推进基础设施领域REITs 试点工作。这些政策表明房企未来在旧改、销售回款以及 PPP 项目建设等方面的融资可能会得到支持。
【本月 没有企业发行境外债 ， 整体 融资成本环比下降】
本月 95 家典型房企的融资总额为 1104.39 亿元，环比下降 14.9%%，同比下降 16.2%。其中，4 月房企的发债总额为 309.3 亿元，环比下降 65.9%，同比下降 63.8%。本月单月融资成本 3.93%，环比下降 0.71 个百分点；主要是本月无境外债发行，从而结构性拉低了成本,同时境内超短融发行量的增加也是融资成本下降的重要原因。
【拟上市房企及分拆业务公司为 1 18 8 家】
本月没有房企或房企旗下公司挂牌上市。而在上市申请方面，本月房企方面有领地控股首次递交招股说明书，同时三巽控股也在原招股书到期之后重新提交了招股书，房企旗下公司则有奥园旗下的中国文旅。因此截至2020 年 4 月底，在港交所等待 IPO 的房企和房企旗下公司分别有 10 家和 8 家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企业也宣布计划分拆物管业务上市，未来较为值得关注。
免责申明 数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
4 4 月 月 A A 股房企涨幅 TOP5
4 4 月 月 H H 股房企涨幅 TOP5
房企债券发行与到期（亿元）
克而瑞资本月报 4 4 月刊
政府支持旧改、 REITs ，本月海外 发 债 继续停滞
新增房企上市情况
309 274 250260270280290300310320本月发行 本月到期
01. 债券发行：
房企境外无发债等原因致发债量环比腰斩
本月 5 95 家典型房企的融资总额为 9 1104.39 亿元，环比下降 14.9%% ，同比下降16.2% 。其中， 境内债权融资 2 790.32 亿元，环比下降 23.3%，同比增长 64.5%； 境外债权融资 4 82.84 亿元，环比下降 63.5%，同比下降 86.8%。一方面境内公司债等发行集中在 3 月份，导致本月境内债权融资减少；另一方面，由于境外疫情持续扩散的影响，境外美元债的发行盛况仍没有恢复，本月仅有 3 家房企进行了境外银团贷款，暂无境外美元债的发行，也是导致整体融资水平下降的原因。
此外，值得注意的是，本月股权融资、永续债、资产证券化 发行环比实现较大的上涨，特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为了多数公司补充资金的重要来源，本月除了已发行之外，还有较多企业的资产证券化产品获批，如华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等 ABS 产品获批发行。
图：7 2017 年 年 1 1 月- - 200 20 年 年 4 4 月 月 5 95 家监测企业融资额统计图
注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统
其中，4 4 月房企的 发债总额为 3 309.3 亿元， 环比下降 65.9% ，同比下降 63.8% ，其中受国外疫情持续影响，本月房企无境外发债；境内发债 309.30 亿元，环比下降55.8%，同比上升 20.1%，在 3 月多数房企发行公司债，使得本月境内发债量减少。境内发债从结构上看，本月房企境内公司债发行 85.00 亿元、中期票据 134.3 亿元、融资券 90.00 亿元，分别环比下降 80.06%、上升 44.41%、下降 50.3%。
图：8 2018 年 年 1 1 月起各月房企发债规模（单位：亿元）
050010001500200025002017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月股权融资 境内债权融资 境外债权融资 永续债 资产证券化
注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算 2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等 6 数据来源：企业公告、CRIC 整理
本月单月融资成本 3.93% ，环比下降 1 0.71 个百分点。主要在于 4 月份没有企业发行境外债，从而结构性拉低了成本。
2020 年前4 4 月房企新增债券类1 1 融资成本 6.29% ，较 2019 年全年下降 0.82 个百分点，其中境外债券融资成本达 8.51%，较 2019 年全年增长 0.43 个百分点，境内债券融资成本 3.93%，较 2019 年全年下降 1.39 个百分点。
整体融资成本的下降一方面主要由于整体的境外发债整体数额较少，境外/ / 境内债券比 1.06 ，同比下降了 1.20，此外，境内超短融发行量的上升也是导致成本下降的重要原因 。
图：
2018- -0 2020 年 年 4 4 月各月房企发债成本
数据来源：企业公告、CRIC 整理 具体企业表现来看，4 4 月发债最高的企业为万达集团，发债总量 0 50 亿元，主要 - 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.002018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月境内发债 境外发债0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.102019.112019.122020.12020.22020.32020.4境外发债 境内发债
为其于 4 月 16 日发行了一笔 50 亿元的中期票据，融资利率 4.89% ；此外，融创中国本月发行了 1 笔 4 年起的 40 亿元的公司债，利率水平 4.78%左右。
表：本月企业发债总量 TOP5
企业名称
总量（亿元）
万达集团 50 融创中国 40 首开股份 30 金融街 25 华润置地 20 金地集团 20 阳光城 20 数据来源：企业公告、CRIC 整理
02. 债券期限：本月到期债券类 2 274.32 亿元
本月房企有 0 20 笔债券到期，金额共计 2 274.32 亿元.其中，到期金额最高为景瑞控股 2017 年 4 月发行的一笔 4 亿美元人民币的境外优先票据。此外，建业地产本月有 2 笔境债券到期，分别是一笔 3 亿美元和 1 亿新加坡元的境外优先票据。
提前关注到 2020 年 5 月将有 19 笔债券到期，金额共计 293.58 亿元，环比上涨7%。单笔金额最高为雅居乐 2015 年发行的一笔 5 亿美元的境外优先票据，此外绿地有 3 笔共计约 59.2 亿元的债券到期。
表：本月部分企业发行债券到期情况
企业名称
发行时间
融资方式
）
融资金额（亿）
货币单位
到期
宝龙地产 2019/8/21 超短融 4.00 人民币 2020/04/21 大发地产 2019/4/26 境外优先票据 1.20 美元 2020/04/26 富力地产 2017/4/27 中期票据 10.00 人民币 2020/04/27 富力地产 2020/1/14 超短融 7.00 人民币 2020/04/14 建业地产 2018/4/17 境外优先票据 3.00 美元 2020/04/17 建业地产 2018/4/25 境外优先票据 1.50 新加坡元 2020/04/25 金融街 2015/4/27 中期票据 24.00 人民币 2020/04/27 景瑞控股 2017/4/6 境外优先票据 4.00 美元 2020/04/06 莱蒙国际 2017/4/26 公司债 16.50 人民币 2020/04/26 莱蒙国际 2017/4/26 公司债 2.50 人民币 2020/04/26 绿城中国 2017/4/21 中期票据 20.00 人民币 2020/04/21 绿地控股 2019/4/18 境外债券 2.00 美元 2020/04/18
厦门国贸 2018/4/26 公司债 10.00 人民币 2020/04/26 首开股份 2020/3/5 超短融 20.00 人民币 2020/4/5 鑫苑置业 2017/4/7 公司债 11.30 人民币 2020/04/07 旭辉控股集团 2018/4/24 境外优先票据 3.00 美元 2020/04/24 雅居乐集团 2016/4/29 公司债 12.00 人民币 2020/04/29 阳光城 2019/4/18 短期融资券 9.00 人民币 2020/04/18 越秀地产 2019/4/9 境外债券 11.00 港元 2020/04/09 中国金茂 2017/4/6 中期票据 25.00 人民币 2020/04/06 注：1.数据范围为 95 家典型企业 2012 年以来的债券发行监测数据 数据来源：企业公告、CRIC 整理
01. 拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为 1 18 8 家
4 月 9 日领地控股向港交所递交了招股说明书，而在 4 月 27 日三巽控股在原有招股书过期后再次提交了新的招股说明书。因此 截至 0 2020 年 年 4 4 月底，在港交所等待O IPO 的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产 、鹏润控股、金辉控股 、 上坤地产 以及领地控股 0 10 家，其中海伦堡、奥山、万创国际以及港龙地产的招股书已经过期，截止 2020 年 4 月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。
表：房企赴港上市排队情况
企业名称
申请 O IPO 日期
审批状态
海伦堡中国 2018/10/22 招股书已过期 奥山控股 2018/11/22 招股书已过期 万创国际 2018/11/22 招股书已过期 三巽控股 2019/10/17 审核中 港龙中国地产 2019/10/22 招股书已过期 大唐地产 2019/11/29 审核中 鹏润控股 2020/2/28 审核中 金辉控股 2020/3/25 审核中 上坤地产 2020/3/30 审核中 领地控股 2020/4/9 审核中 资料来源：港交所披露易、CRIC 整理
在房企分拆旗下公司上市方面，本月仅有中国奥园旗下的文旅公司中国文旅向港交所申请上市，而建业旗下物业公司建业新生活则在 28 日通过了上市聆讯。因此截至 2020 年 3 月底， 在港交所等待 O IPO 的房企旗下公司共有 8 8 家。此外，本月 合景泰富、 世茂、 金科 等企业也宣布 计划 分拆 物管业务 上市，未来较为值得关注，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。
表：房企分拆旗下公司赴港上市排队情况 企业名称
申请 IPO
审批状态
日期
建业新生活 2019/11/1 通过上市聆讯 （建业物业）
正荣服务 2020/1/2 审核中 （正荣物业）
星盛商业管理 2020/1/17 审核中 （星河物业）
宋都服务 2020/1/24 审核中 （宋都物业）
金融街物业 2020/1/24 审核中 （金融街）
绿城管理 2020/2/28 审核中 （绿城代建）
弘阳服务 2020/3/23 审核中 （弘阳物业）
中国文旅 2020/4/17 审核中 （奥园文旅）
资料来源：港交所披露易、CRIC 整理
02. O IPO 和 增发：
世茂 年内二次 配股融资 3 23 亿港元
本月没有房企挂牌上市，因此 2020 年成功上市的房企截至 4 月底仍然只有汇景控股一家。而在增发配股方面，股 本月世茂房地产以每股 3 29.73 港元的配售价配售4 7820.4 万股，配售价格相当于 4 月 22 日的收市价每股 30.40 港元折让约 2.20%，配售股份相当于企业已发行股本约 2.26%及经认购事项扩大后的已发行股本约 2.21%。世茂通过本次增发配股净融资约 1 23.1 亿港元，将用于项目开发、偿还债务及集团一般营运资金。
这是世茂今年以来第二次以配售股份方式进行融资，上一次是在今年1 月 17 日配售 1.58 亿股股份募集了约 46.38 亿港元，可以认为这两次的配股融资都是收购福晟项目的延续。
表：
200 20 年房企赴港挂牌上市情况
企业名称
股票代码
申请 IPO
上市时间
发行
发售价
所得款项净额
日 期
股份数
）
（港元）
（亿港元）
汇景控股 9968.HK 2019/10/25 2020/1/16 7.881 亿股 1.93 13.91 资料来源：企业官网、CRIC 整理
在房企分拆旗下公司上市方面， 本月 没有房企旗下公司成功上市 。而由于建业旗下物业公司建业新生活在本月成功通过了上市聆讯，预计将在 5 月 15 日挂牌上市，未来较为值得关注。
表：
200 20 年房企分拆 旗下公司赴港挂牌上市情况
企业名称
股票代码
申请 IPO
上市时间
发行
发售价
所得款项净额
日期
股份数
）
（港元）
（亿港元）
兴业物联 9916.HK 2019/10/18 2020/3/9 1 亿股 1.99 1.678 （正商物业）
烨星集团 1941.HK 2020/1/31 2020/3/13 1 亿股 1.56 1.213 （鸿坤物业）
资料来源：企业官网、CRIC 整理
03. 股权变动：
融创减持金科，新湖中宝入股绿城
本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如奥园、龙湖和金科等， 其中金科和绿城的股权变动较为引人注目。对于金科集团而言，融创将其持有的 11%的金科股份转让给红星集团， 意味着围绕着金科三年多的股权之争落下了帷幕，融创通过退出顺利回笼了 46.99 亿元的现金，黄红云则将更加牢固掌握住金科的控制权，同时红星集团的入股也有利于加深双方的合作，形成了三赢的局面。而绿城中国在新湖中宝入股之后，原有的中交、九龙仓、宋卫平三足鼎立的局面被打破， 新湖中宝取代了宋卫平成为绿城的第三大股东，也将自己与绿城的关系更进一步捆绑在一起。
表：本月部分股权交易相关情况
企业名称
时间
主要内容
中国奥园 2020/4/28 中国奥园获 JOY PACIFIC GROUP LIMITED 于 4 月 24 日在场内以每股平均价 8.816 港元增持 100 万股，涉资 881.6 万港元。增持后，JOY PACIFIC GROUP LIMITED 的持股数目为 14.87 亿股，最新持股比例由 54.96%升至 55.00%。
中国恒大 2020/4/27 中国恒大向公司若干董事及雇员授出购股权，该等购股权将赋予承授人权利，认购恒大股本中合 6.23 亿股每股面值 0.01 美元的新股份，约相当于恒大已发行股本的约 4.70%。授出购股权的行使价为13.112 港元，购股权有效期为 2020 年 4 月 24 日至 2030 年 4 月 23日。
绿城中国 2020/4/26 新湖中宝拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，每股价格为 9.5 港元。上述交易完成后，新湖中宝将占绿城中国总股份数的 12.95%，成为绿城中国的第三大股东。
绿城服务 2020/4/24 龙湖集团宣布与绿城服务订立认购协议，同意认购绿城服务 1.55 亿股普通股，价格为每股 8.3833 港元，占绿城服务已发行股本总数约5.56%以及经配发及发行认购股份扩大的绿城服务已发行股本总数约 5.27%，认购股份总代价为 13.01 亿港元。于认购完成后，龙湖在绿城服务的持股比例将升至 10%。
龙湖集团 2020/4/15 龙湖集团主要股东 Charm Talent（吴亚军家族信托）于 4 月 14 日在一项股份配售中认购公司 420 万股普通股，价格为每股股份 36.50
港元，涉资 1.533 亿港元。紧随认购事项后，Charm Talent 持有 26.37亿股股份，相当于龙湖已发行股本约 44.01%。
金科集团 2020/4/14 金科股东之一的天津聚金物业（融创旗下公司）向红星家具集团控股子公司广东弘敏转让所持公司 5.87 亿股股份，占公司总股本的11%，交易价款合计为人民币 46.99 亿元。本次权益变动后，天津聚金仍持有金科股份 3.2 亿股股份，占公司总股本的 5.99%，其与一致行动人仍合计持有金科 9.8 亿股股份，占金科总股本的 18.35%。
数据来源：
CRIC 整理
04. 股价变动：地产股整体 回暖，投资者依旧看好物业股
本月 A 股和 H 股的地产相关股整体表现相较于上月明显回暖，两市都有 65%以上的地产股在整月出现了上涨。在 H 股方面，本月合生创展的涨幅较大，月涨幅为26.45%，企业股价从 3 月 23 日开始就进入了上升通道，主要是因为 2019 年业绩较为不错，企业的合约销售额首次突破了 200 亿元，营业收入则同比增长约 39.9%；毛利同比增长约 43.4%；毛利率也保持在 50%。在合生创展发展提速之后仍能保持较高的盈利水平，这点是香港投资者较为青睐的。除了合生创展之外，本月物业商管股的涨幅也相当不错，比如鑫苑服务、保利物业的涨幅排名都在内房股前五，再度体现了香港资本市场对物业商管股的看好。
在 A 股房企方面，本月涨幅最大的是光大嘉宝，其股价从 27 日开始一直到月末都连续大涨，最后整月涨幅 23.84%。可能是因为由于政府鼓励在住房租赁市场推动REITs 发展，而光大嘉宝旗下光大安石平台是国内领先的、具有主动管理能力的房地产资产管理平台，因而受此利好影响放量大涨。
表：A A 股涨幅前五房企
表：H H 股涨幅前五房企
代码
名称
4 4 月涨跌幅
代码
名称
4 4 月涨跌幅
600622.SH 光大嘉宝 23.84%
0112.HK 勒泰集团 58.46% 600185.SH 格力地产 20.48%
1895.HK 鑫苑服务 35.26% 600094.SH 大名城 15.69%
0754.HK 合生创展集团 26.45% 600340.SH 华夏幸福 14.60%
6049.HK 保利物业 24.38% 600246.SH 万通地产 14.31%
0733.HK 合富辉煌 24.03% 数据来源：
CRIC 整理 表：A A 股跌幅前五房企
表：H H 股跌幅前五房企
代码
名称
4 4 月涨跌幅
代码
名称
4 4 月涨跌幅
000732.SZ 泰禾集团 -14.89%
0618.HK 北大资源 -41.43% 002968.SZ 新大正 -12.73%
2379.HK 中天国际 -28.95%
000863.SZ 三湘印象 -9.84%
1417.HK 浦江中国 -23.30% 000736.SZ 中交地产 -7.30%
1207.HK 上置集团 -20.00% 600791.SH 京能置业 -6.87%
0627.HK 福晟国际 -16.16% 数据来源：
CRIC 整理
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