V:1.0 精选管理方案
房地产开发经营与管理计算
2020- -6 6- -8 8
房地产开发经营与管理计算
房地产开发经营与管理（计算部分）
1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30％，其余房款用抵押贷款支付。抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 15％，问月还款额为多少如果该家庭 25％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅 2、某购房者拟向银行申请 60 万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为％，期限为 15 年，购房者的月还款额增长率为％，问该购房者第 10年最后一个月份的月还款额是多少 3、某家庭预购买一套面积为 80ｍ 2 的经济适用住宅，单价为 3500 元/ｍ 2 ，首付款为房价的 25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为％和％，期限均为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10万元，问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少 4、某家庭以 4000 元/ｍ 2 的价格，购买了一套建筑面积为 120 平方米的住宅，银行为其提供了 15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6％，抵押贷款价值比率为 70％。如该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年初一次提前偿还了贷款本金 8 万元，问从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是多少 5、某家庭以 3500 元/ｍ 2 的价格，购买了一套建筑面积为 80ｍ 2 的住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6％，抵押贷款价值比率为 70％，月还款常数为 65％。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少 6、已知某家庭 1998 年 12 月 31 日为购买价值为 50 万元的住宅，申请了相当于房价 70％的住房抵押贷款，期限为 20 年、年利率为 6％、按月等额还本付息。2004 年 1 月１日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的 50％发放）。已知当地住宅价值年上涨率为 5％，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款 7、某投资者以 10000 元/ｍ 2 的价格购买了一栋建筑面积为 27000ｍ 2 的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格 4％的契税、％的律师费用、％的手续费和％的其他费用。其中，相当于楼价 30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金支付，相当于楼价 70％的购买投资来自期限为 15 年、固定利率为％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 160 元/ｍ 2 ，前三年的出租率分别为 65％、75％和 85％，从第 4 年开始出租率达到 95％，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 28％。如果购买投资发生在第 1 年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为 48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为 10％和 14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
8、某房地产开发商以 5000万元的价格获得了一宗占地面积为 4000ｍ 2 的土地 50 年的使用权，建筑容积率为，建筑密度为 60％，楼高 14层，1 至 4 层建筑面积均相等，5 至 14 层为塔楼（均为标准层），建造成本为 3500 元/ｍ 2 ，专业人员费用为建筑成本预算的 8％，行政性收费等其他费用为 460 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的％、％和％，预计建成后售价为 12000 元/ｍ 2 。项目开发周期为 3 年，建设期为 2 年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为 12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少 9、某开发商在一个中等城市以 425万元的价格购买了一块写字楼用地 50 年的使用权。该地块规划允许建筑面积为 4500ｍ 2 ，有效面积系数为。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为 450元/ｍ 2 ，银行同意提供的贷款利率为 15％的基础利率上浮 2 个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10％。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为 1000 元/ｍ 2 ，专业人员费用为建
房地产开发经营与管理计算
造成本的％，行政性收费等其他费用为 60 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的％，市场推广及出租代理费为年净租金收入的 20％，当前房地产的长期投资收益率为％。项目开发周期为 18个月，建设期为 12 个月，试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。
10、某小型写字楼的购买价格为 50 万元，其中投资者投入的权益资本为 20万元，另外 30 万元为年利率为％、期限为 30 年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为 40万元，按有关规定可在 25 年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为 10 万元，空置和收租损失为毛租金收入的 10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的 30％，写字楼市场价值年增值率为 2％。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。
序号 项目 数额 计算式 1 年毛租金收入
2 空置和收租损失
3 年运营费用
4 净经营收入
5 年还本付息
6 净现金流
7 现金回报率
8 还本收益
9 扣除折旧前的应纳税收入
10 折旧
11 应纳税收入
12 所得税（税率为 33％）
13 税后净现金流
14 税后现金回报率
15 投资者权益增加值（还本收益）
16 投资回报率
17 写字楼市场价值增值额
18 考虑增值后的投资回报率
19 偿债备付率
11、某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据：
（1）项目建设投资为 1800 万元。第 1年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元；第 2 年投资 800 万元，其中资本金 230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10％。建设期只计息不还款，第 3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分 3 年还清。
（2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元，从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元。
（3）计算期（开发经营期）取 20 年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）
（2）若该开发商要求的目标收益率为 15％，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
12、某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得了 1200 万元人民币的销售收入。与转让房地
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产有关税金的综合税率为％，该公司为建造写字楼支付了 100 万元地价款，建造此楼时又投入了 500 万元的房地产开发成本，与房地产开发有关的费用为开发成本及地价款的 10％。试计算转让此写字楼的土地增值税。
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